Nhà đầu tư đua nhau bán tháo đất nông nghiệp vì lo ngại phí chuyển đổi mục đích tăng cao

Trong những năm gần đây, cơn sốt đầu cơ đất nông nghiệp đã lan rộng khắp các tỉnh thành, đặc biệt là ở các vùng ven TP.HCM, Hà Nội và các thành phố lớn. Với kỳ vọng giá đất sẽ tăng nhanh chóng, nhiều nhà đầu tư đã không ngần ngại bỏ ra số tiền lớn để mua hàng chục ngàn mét vuông, thậm chí hàng trăm ngàn mét vuông đất nông nghiệp. Tuy nhiên, giấc mơ làm giàu nhanh chóng từ đất nông nghiệp của các nhà đầu tư đang phải đối mặt với một hiện thực phũ phàng khi thị trường BĐS có những biến động bất ngờ, đặc biệt khi Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) chính thức có hiệu lực và bảng giá đất mới có nhiều thay đổi sẽ khiến việc chuyển đổi, mua bán đất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Thị trường đất nông nghiệp đang chứng kiến sự đảo ngược.

Theo khảo sát, ở các huyện ngoại thành TP.HCM, thị trường đất nông nghiệp đang chứng kiến một sự đảo chiều đáng kể. Tại các trang rao vặt BĐS cho thấy, lượng bài đăng rao bán đất nông nghiệp trong thời gian gần đây tại các khu vực Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ và Bình Chánh,... tăng đột biến, nhiều thửa đất công khai “sang tay” với mức giá giảm sâu từ 20-30% so với đỉnh điểm.

Đơn cử như trường hợp của một lô đất nông nghiệp có diện tích 3.800m2 nằm trên đường Trương Văn Đa, xã Bình Lợi, huyện Bình Chánh. Mặc dù nằm ở vị trí khá thuận lợi, lô đất này hiện chỉ được rao bán với giá 12,5 tỷ đồng, giảm tới 4 tỷ đồng so với thời điểm mua vào năm 2021. Áp lực giảm giá đang diễn ra rất mạnh trên thị trường đất nông nghiệp, đặc biệt là ở những khu vực ngoại thành khiến nhà đầu tư đang phải đối mặt với tình cảnh thua lỗ nặng nề nếu muốn bán cắt lỗ.

Thực tế, nhà đầu tư khi “xuống tiền” mua những thửa đất nông nghiệp thường mang kỳ vọng chuyển đổi sang đất thổ cư, sau đó phân lô bán để thu lợi từ phần chênh giá. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường BĐS trở nên ảm đạm kể từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2024, đất nông nghiệp gần như mất giá, khiến nhiều kế hoạch chuyển đổi và kinh doanh gặp khó khăn.

Nhiều nhà đầu tư đất nông nghiệp quyết định bán lỗ để cắt giảm thiệt hại.

Thêm vào đó, dù TP.HCM đang tạm hoãn việc áp dụng bảng giá đất mới, nhưng theo dự thảo, Sở TN&MT TP.HCM đề xuất tăng giá đất tại nhiều quận trung bình từ 5-10 lần và có thể vượt quá 50 lần so với mức giá hiện hành tại một số địa phương. Nếu bảng giá điều chỉnh này được áp dụng, các nhà đầu tư sẽ phải chi trả số tiền rất lớn để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới có thể lên thổ cư. Nhiều nhà đầu tư cho biết, ước tính tiền thu được từ việc bán đất không đủ để chi trả các khoản thuế và chi phí chuyển đổi, buộc họ phải quyết định bán lỗ để cắt giảm thiệt hại.

Dựa vào diễn biến hiện tại của thị trường BĐS nông nghiệp, ông Nguyễn Văn Dũng - một nhà đầu tư BĐS tại TP.HCM nhận định rằng việc nhiều nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp và muốn thoát hàng vào thời điểm này không phải là điều bất ngờ. Ông cho biết, bối cảnh thị trường đã có sự thay đổi, trước đây việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư được xem là một kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, tình hình hiện tại đã thay đổi hoàn toàn khi những quy định mới về đất đai, cùng với sự biến động của thị trường BĐS, đã khiến cho việc đầu tư vào đất nông nghiệp trở nên rủi ro hơn bao giờ hết.

“Luật Đất đai 2024 đưa ra các quy định nghiêm ngặt hơn về việc phân lô bán nền sẽ giúp ổn định thị trường BĐS bằng cách tạo ra một môi trường minh bạch hơn. Việc siết chặt các quy định sẽ góp phần hạn chế và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đồng thời giảm thiểu nguy cơ nâng giá ảo gây ảnh hưởng đến tính ổn định và bền vững của thị trường”, ông Dũng chia sẻ.

Quy định mới của Luật Đất đai đã đặt ra thách thức lớn cho nhà đầu tư đang nắm giữ đất nông nghiệp.

Cũng theo quy định của Luật Đất đai 2024, các trường hợp liên quan đến đất nông nghiệp có thể gặp nhiều khó khăn nếu không được sử dụng. Cụ thể, nếu đất nông nghiệp bị bỏ hoang và không được khai thác trong khoảng thời gian từ 12-24 tháng, các chủ sở hữu sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Đặc biệt, nếu sau thời gian quy định mà đất không được đưa vào sử dụng, các cơ quan chức năng có thể thực hiện thu hồi đất. Do đó, đặt ra thách thức lớn cho những nhà đầu tư đang nắm giữ đất nông nghiệp, đặc biệt là những người có ý định chuyển đổi đất để kiếm lời, họ sẽ phải đưa đất lên thổ cư hoặc chuyển đổi hình thức canh tác để tránh tình trạng mất trắng tài sản.

Các nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp với mục đích chuyển đổi để kiếm lời hiện đang đứng trước rủi ro lớn nhất trên thị trường. Chi phí chuyển đổi dự kiến sẽ cao hơn nhiều so với mức dự tính ban đầu, khiến cho việc đầu tư vào đất nông nghiệp trở nên kém hấp dẫn hơn. Luật Đất đai 2024 đã tạo ra những yêu cầu khắt khe và áp dụng các biện pháp xử lý nghiêm ngặt đối với đất nông nghiệp không được sử dụng hiệu quả, những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến những nhà đầu tư cá nhân mà còn có thể gây ra sự gia tăng rủi ro cho những người đã sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào lĩnh vực này.

Trước những biến động của thị trường BĐS và áp lực từ bảng giá đất mới, các nhà đầu tư đang sở hữu nhiều đất nông nghiệp cần đưa ra những quyết định thận trọng. Trong khi đất thổ cư thường mang lại tính thanh khoản cao và ít rủi ro hơn, thì đất nông nghiệp lại đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức sâu rộng về thị trường và pháp luật. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp không chỉ tốn kém về chi phí mà còn kéo dài thời gian, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Do đó, để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố như vị trí, quy hoạch, hạ tầng và chính sách của địa phương. Bên cạnh đó, việc đa dạng hóa danh mục đầu tư cũng là một giải pháp hữu hiệu giúp bảo vệ tài sản.

Hồng Gấm