Tháo nhiều điểm nghẽn trong quản lý đất đai - Kỳ 2: 'Dẹp' bất động sản ảo và 'cởi trói' cho đất nông nghiệp

Luật Đất đai mới giúp đất nông nghiệp, đất rừng thực hiện đa mục tiêu

Hết thời “cò” đất

Cách đây vài năm ở Thừa Thiên Huế, từ nông thôn đến thành thị, đi bất cứ đâu không khó để thấy những tấm bảng rao bán đất, nhà. Tại các quán cà phê, người mua, người bán, cùng người môi giới (hay còn gọi là “cò đất”) thường tập trung trao đổi, mua bán sôi động.

Thời điểm đó, mỗi lần đi công tác, tôi có thể bắt gặp nhiều giáo viên, sinh viên, tài xế taxi… làm "cò đất" và “nhà đầu tư” buôn đất ở các địa phương. Ít thì vài chục triệu đồng hùn hạp, nhiều thì hàng tỷ đồng bỏ ra. Hễ mua xong đất hôm nay, chỉ vài hôm sau bán lại và có lãi, thậm chí lãi lớn. Thời điểm này, xuất hiện nhiều “đội quân” về các địa phương, thôn xóm để săn mua đất vườn, đất ruộng với diện tích từ 1-2ha, hoặc 3-4ha để tách thửa phân lô, bán nền… Nhiều trường hợp nhờ thế trở nên giàu có nhanh chóng. Tuy nhiên có những trường hợp "thấy người ăn khoai cũng vác mai đi đào” đã " ôm vài lô" với hy vọng làm giàu, nhưng khi thị trường BĐS đóng băng phải "ôm nợ" với số tiền lớn, rơi vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan, bán không được, trả nợ không xong.

Đó là trường hợp cá nhân, nhóm nhỏ, còn các đơn vị, doanh nghiệp có thương hiệu đầu tư kinh doanh đất, nhà thời gian qua dù chưa thống kê chính thức, nhưng thông tin “nợ xấu” về lĩnh vực BĐS ở một số ngân hàng cũng đã được báo động.

Theo một chuyên gia BĐS ở TP. Huế, thị trường BĐS sắp đến sẽ sôi động hơn, nhờ Luật Đất Đai 2024 và các Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Điểm mới nhất của các luật này cấm tuyệt đối phân lô bán nền ở các phường của tất cả thành phố, thị xã. Các DA xây dựng khu đô thị, khu nhà ở cũng siết chặt ngay từ khâu cấp phép đến quá trình triển khai thực hiện, nhất là yêu cầu công khai, minh bạch trên công luận toàn diện, chi tiết tính pháp lý, quy mô, tiến độ triển khai DA...

Mặt khác, khi các chủ đầu tư DA BĐS không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong DA đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại…

Với những yếu tố trên, theo phân tích của chuyên gia trên, chắc chắn sẽ có một cuộc “sàng lọc” đối với giới đầu tư kinh doanh BĐS; những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính eo hẹp, đầu tư kinh doanh thiếu chuyên nghiệp sẽ bị loại khỏi cuộc chơi. Và nạn “cò đất” cũng sẽ chấm dứt vì Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng cấm người môi giới tay ngang hành nghề…

Cơ hội phát triển dịch vụ, du lịch trên đất nông nghiệp

Quy hoạch tỉnh Thừa Thiên Huế thời kỳ 2021- 2030, tầm nhìn đến năm 2050, định hướng phát triển nền nông nghiệp theo hướng công nghệ cao, thông minh, nông nghiệp hữu cơ, sinh thái, nông nghiệp dược liệu.

Xu thế hiện đại hóa nông nghiệp là tất yếu, nhất là địa phương vốn thuần nông như tỉnh Thừa Thiên Huế. Nhưng bằng cách nào và theo hướng, lộ trình ra sao để phù hợp với mỗi giai đoạn phát triển là bài toán địa phương cần cân nhắc để khai thác hiệu quả nhất nguồn lực đất đai, đáp ứng yêu cầu xây dựng nông thôn mới (NTM) và NTM nâng cao.

Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, trong đó có nhiều điểm mới có thể “cởi trói” cho đất nông nghiệp. Đơn cử như, Luật Đất đai lần này cho phép hình thành các khu công nghiệp chuyên sản xuất nông nghiệp. Đây thực sự là cơ hội cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể bỏ vốn triển khai DA xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông - lâm - thủy sản tập trung; cho thuê lại hoặc trực tiếp sản xuất, tương tự chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hiện nay.

Lâu nay mục đích chính của đất nông nghiệp là trồng trọt, thì nay được sử dụng linh hoạt với đa mục tiêu, như xây dựng nhà kính và các loại nhà khác để trồng trọt, chăn nuôi; xây nhà nghỉ, lán, trại; xây dựng công trình bảo quản nông sản, kho chứa; kết hợp sản xuất với kinh doanh du lịch, thương mại…

Khoảng 4-5 năm trở lại đây, trên địa bàn tỉnh có khá nhiều cá nhân, doanh nghiệp tận dụng được lợi thế trong xây dựng NTM nâng cao, NTM kiểu mẫu để phát triển du lịch sinh thái vườn. Các mô hình du lịch này thu hút rất nhiều du khách đến tham quan, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các nhà vườn khi làm du lịch còn gặp vướng mắc về đất đai, vì theo Luật Đất đai 2013, xây dựng trên đất nông nghiệp là vi phạm quy định của Nhà nước. Trong khi đó, muốn phát triển du lịch phải đầu tư xây dựng thêm các khu nhà ăn uống, nghỉ ngơi, nhà vệ sinh, một số tiểu cảnh trong vườn… Nhiều điểm du lịch vườn phải tạm dừng hoặc thu nhỏ hoạt động là vì thế. Có những DA lớn về du lịch sinh thái rừng, hồ, thác chậm triển khai cũng vì gặp khó khăn trong thuê, chuyển đổi đất rừng, đất nông nghiệp… Hy vọng khi những rào cản này sẽ được tháo gỡ sẽ tạo cơ hội mới để phát triển dịch vụ, du lịch trên đất nông nghiệp.

Bài, ảnh: SONG MINH