Nhà đầu tư sản xuất không còn chỉ nhìn vào chi phí thuê mặt bằng

Toàn cảnh diễn đàn. Ảnh: Vũ Miên/Mekong ASEAN.

Ngày 21/10, tại Hà Nội, Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) và Savills Việt Nam phối hợp tổ chức diễn đàn “Xây dựng giá trị công nghiệp bền vững: Từ cam kết ESG đến triển khai thực tiễn”.

Diễn đàn tập trung thảo luận về những thay đổi trong hoạt động đầu tư bất động sản công nghiệp, đặc biệt là yêu cầu đối với hạ tầng, nguồn điện và việc áp dụng các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) trong quá trình vận hành.

Dòng vốn sản xuất tập trung vào các dự án quy mô lớn

Theo số liệu Savills công bố tại diễn đàn, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút khoảng 18,47 tỷ USD, chiếm hơn một nửa tổng vốn FDI đăng ký. Riêng vốn đăng ký của các dự án FDI mới trong lĩnh vực này đạt 10,71 tỷ USD, gấp đôi so với con số 5,1 tỷ USD cùng kỳ năm ngoái.

Số dự án sản xuất mới giảm từ 759 dự án trong nửa đầu năm 2025 xuống còn 468 dự án trong cùng kỳ năm 2026.

Theo Savills, diễn biến trên cho thấy hoạt động đầu tư sản xuất có xu hướng tập trung vào số lượng dự án ít hơn nhưng quy mô vốn lớn hơn, đặc biệt tại các ngành có hàm lượng công nghệ cao.

Phát biểu tại diễn đàn, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định Việt Nam đang dần vượt ra khỏi vai trò của một điểm đến sản xuất chủ yếu dựa vào lợi thế chi phí thấp.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam chia sẻ tại diễn đàn. Ảnh: Vũ Miên/Mekong ASEAN.

Theo ông, nhu cầu đầu tư vào các ngành điện tử, bán dẫn và sản xuất tiên tiến đang đặt ra những yêu cầu cao hơn đối với cơ sở công nghiệp.

Bên cạnh vị trí và chi phí thuê, các doanh nghiệp ngày càng chú trọng khả năng cung cấp điện ổn định, chất lượng hạ tầng, nguồn nhân lực có kỹ năng và hiệu quả vận hành dài hạn.

Đại diện Savills cho rằng các khu công nghiệp cần đáp ứng nhiều yêu cầu hơn việc cung cấp mặt bằng sản xuất, nhất là khi Việt Nam tiếp tục thu hút đầu tư vào những ngành có giá trị gia tăng cao.

Nguồn điện và chất lượng hạ tầng trở thành tiêu chí quan trọng

Theo ông John Campbell, khả năng đáp ứng nhu cầu điện là một trong những vấn đề cần quan tâm khi Việt Nam thu hút các ngành sản xuất công nghệ cao.

Ngoài nguồn điện, những yếu tố như chất lượng cơ sở công nghiệp, khả năng tiếp cận lao động có kỹ năng và thời gian đưa nhà máy vào hoạt động cũng ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp.

Chi phí đất đai, phát triển dự án gia tăng và các tiêu chuẩn môi trường ngày càng khắt khe khiến việc lựa chọn địa điểm đầu tư công nghiệp trở nên phức tạp hơn.

Ông Torben Minko, Phó Chủ tịch EuroCham phát biểu mở đầu sự kiện. Ảnh: Vũ Miên/Mekong ASEAN

Từ góc nhìn doanh nghiệp châu Âu, ông Torben Minko, Phó Chủ tịch EuroCham, cho rằng ESG không còn chỉ là nội dung phục vụ báo cáo hoặc tuân thủ quy định, mà đang trở thành một yếu tố quan trọng đối với quyết định đầu tư tại Việt Nam.

Theo ông Minko, Việt Nam phải cạnh tranh với nhiều quốc gia khác để thu hút dòng vốn quốc tế. Vì vậy, việc đáp ứng các yêu cầu phát triển bền vững có vai trò ngày càng lớn đối với khả năng cạnh tranh của môi trường đầu tư.

Cùng đề cập đến vấn đề này, ông Jonathan Sourintha, đồng Chủ tịch Tiểu ban Tăng trưởng xanh EuroCham, cho biết doanh nghiệp Việt Nam đang chịu tác động từ các quy định môi trường của thị trường xuất khẩu và yêu cầu của khách hàng quốc tế.

Trong đó, các doanh nghiệp tham gia chuỗi cung ứng phải cung cấp dữ liệu phát thải đáng tin cậy, đồng thời chứng minh việc thực hiện các biện pháp giảm tác động môi trường tại cơ sở sản xuất.

Theo ông Sourintha, khả năng tiếp cận nguồn năng lượng tái tạo ổn định, hệ thống tái chế và nguồn cung vật liệu tuần hoàn là những vấn đề Việt Nam cần tiếp tục giải quyết.

Bên cạnh đó, ông cho rằng các khu công nghiệp cần chú trọng hoạt động chia sẻ tài nguyên giữa doanh nghiệp, trong đó chất thải của đơn vị này có thể được sử dụng làm nguyên liệu cho đơn vị khác.

Ông Jonathan Sourintha, đồng Chủ tịch Tiểu ban Tăng trưởng xanh EuroCham (phải) chia sẻ tại phiên thảo luận. Ảnh: Vũ Miên/Mekong ASEAN

ESG cần gắn với hiệu quả vận hành thực tế

Bên cạnh việc đầu tư xây dựng công trình xanh, các chuyên gia tại diễn đàn nhấn mạnh vai trò của công tác quản lý, bảo trì và sử dụng tài nguyên trong suốt quá trình vận hành cơ sở công nghiệp.

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Quản lý Cơ sở Quốc tế (IFMA) được Savills dẫn lại, khoảng 60 - 80% tổng chi phí vòng đời công trình phát sinh trong giai đoạn vận hành.

Ông Luca Vadala, Giám đốc Phát triển kinh doanh toàn quốc, dịch vụ IFM tại Savills Việt Nam, cho rằng hiệu quả bền vững của một công trình không chỉ phụ thuộc vào thiết kế hoặc chứng nhận, mà còn được quyết định bởi cách công trình vận hành hằng ngày.

Theo ông, mô hình quản lý cơ sở tích hợp (IFM) giúp doanh nghiệp theo dõi mức tiêu thụ điện, nước, hoạt động bảo trì, quản lý chất thải và hiệu suất của các hệ thống thiết yếu.

Việc kết hợp bảo trì phòng ngừa, quản lý năng lượng và dữ liệu vận hành có thể giúp doanh nghiệp xác định những điểm kém hiệu quả, kiểm soát chi phí và duy trì hoạt động ổn định.

Các nền tảng số, hệ thống quản lý tòa nhà và ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) cũng có thể hỗ trợ việc kết nối dữ liệu, giám sát tài sản và nâng cao hiệu quả quản lý.

Các diễn giả trong phiên thảo luận. Ảnh: Vũ Miên/Mekong ASEAN.

Từ góc độ chủ đầu tư bất động sản công nghiệp, ông Matthew Jackson, Giám đốc khu vực miền Bắc Việt Nam của Tập đoàn LŌ-GOI, cho rằng phát triển công trình bền vững cần gắn với hiệu quả sử dụng thực tế và nhu cầu dài hạn của khách thuê.

Theo ông, các công trình công nghiệp cần được thiết kế để đáp ứng yêu cầu vận hành, đồng thời tích hợp những yếu tố môi trường vào quá trình phát triển và quản lý tài sản.

Tại diễn đàn, dự án LŌ-GOI Yên Phong ở Bắc Ninh được giới thiệu như một ví dụ về kết hợp thiết kế công trình xanh với quản lý vận hành.

Theo thông tin từ doanh nghiệp, dự án có quy mô 12,1 ha, tổng diện tích cho thuê khoảng 115.499 m² và đạt chứng nhận LEED Gold BD+C.

Dự án được tích hợp hệ thống quản lý tòa nhà (BMS) và ứng dụng giám sát chuyên biệt. Savills Việt Nam được chỉ định cung cấp dịch vụ quản lý cơ sở tích hợp, bao gồm các hoạt động kỹ thuật và phi kỹ thuật, hỗ trợ vận hành, bảo trì và theo dõi hiệu suất.

Ông Matthew Jackson cho biết việc hợp tác với đơn vị quản lý vận hành nhằm duy trì các tiêu chuẩn của công trình trong suốt thời gian khai thác, thay vì chỉ tập trung vào giai đoạn xây dựng.

Các ý kiến tại diễn đàn cho thấy, cùng với sự thay đổi về quy mô và lĩnh vực đầu tư, yêu cầu của doanh nghiệp đối với bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cũng đang thay đổi. Trong đó, nguồn điện ổn định, chất lượng hạ tầng và hiệu quả vận hành ngày càng được chú trọng bên cạnh các yếu tố về vị trí và chi phí.