Nhà ga metro chỉ là điểm khởi đầu, điều gì quyết định thành công của TOD?

Hà Nội và TP.HCM đang đẩy mạnh phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development - phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng). Cùng với quá trình này, thị trường bất động sản cũng đang có những dịch chuyển đáng kể để thích ứng với mô hình phát triển lấy giao thông công cộng làm hạt nhân.

Tuy nhiên, theo Cushman & Wakefield, một khu vực có nhà ga metro và các dự án bất động sản xung quanh chưa đủ để hình thành TOD đúng nghĩa. Mô hình này chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi giao thông công cộng được kết nối với quy hoạch sử dụng đất, không gian sống, việc làm, dịch vụ và các hoạt động kinh tế.

Không chỉ có căn hộ, TOD cần một hệ sinh thái đa chức năng

Theo Cushman & Wakefield, điều kiện đầu tiên để TOD phát huy hiệu quả là quy hoạch sử dụng đất phải đủ đa dạng. Một khu TOD chỉ tập trung phát triển căn hộ sẽ khó tạo ra việc làm cũng như các hoạt động kinh tế bền vững. Thay vào đó, cần có sự kết hợp hợp lý giữa nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và các tiện ích cộng đồng.

Sự đa dạng về chức năng giúp khu vực hình thành dòng người và các hoạt động kinh tế trong nhiều khung thời gian khác nhau, thay vì chỉ đông đúc vào một số thời điểm trong ngày.

“Gần metro” chưa đủ, phải đi bộ thuận tiện

Khả năng đi bộ là một yếu tố khác có ý nghĩa quyết định đối với TOD. Theo Cushman & Wakefield, TOD không đơn thuần là phát triển bất động sản “gần metro”. Người dân phải có thể đi bộ an toàn, thuận tiện và dễ chịu từ nhà ga đến nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và các không gian công cộng.

Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng di chuyển cuối cùng, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế đáng kể. Do đó, kết nối giữa nhà ga và các điểm đến xung quanh cần được nhìn nhận như một phần của hệ thống TOD, thay vì chỉ xem nhà ga là yếu tố làm tăng giá trị cho bất động sản lân cận.

Mật độ cao phải đi cùng chất lượng đô thị

Một khu TOD cũng cần có mật độ phát triển đủ lớn để tạo ra lưu lượng người sử dụng, nhu cầu dịch vụ và hiệu quả thương mại. Tuy nhiên, mật độ này phải được kiểm soát và đi cùng với năng lực hạ tầng tương xứng. Theo Cushman & Wakefield, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và năng lực quản lý vận hành đều phải được tính toán đồng bộ.

Nếu chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà không nâng cao chất lượng đô thị, TOD có thể tạo thêm áp lực lên hạ tầng và đời sống thay vì giải quyết những vấn đề hiện hữu.

Minh bạch cơ chế phát triển và tái phát triển đất

Một yếu tố khác là cơ chế phát triển và tái phát triển đất phải rõ ràng, minh bạch. Các khu vực TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Trong trường hợp cơ chế bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai chưa rõ ràng, nhà đầu tư sẽ khó đưa ra những cam kết dài hạn. Bên cạnh đó, mỗi khu TOD cần được định vị theo một chức năng kinh tế phù hợp với lợi thế riêng.

Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì nơi đó có metro. Khả năng tiếp cận nhân lực và khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại đều có thể tác động đến quyết định đặt cơ sở kinh doanh. Tùy lợi thế của từng khu vực, TOD có thể được định hướng trở thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch.

Khi các điều kiện này được đáp ứng đồng thời, TOD mới có thể vượt ra ngoài câu chuyện tăng giá đất để trở thành động lực thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương.

Mật độ dân cư và việc làm mới là thước đo quan trọng

Theo Cushman & Wakefield, khoảng 10 năm có thể là mốc thời gian đủ để đánh giá mức độ thành công của một mô hình TOD. Trong đó, mật độ dân cư và việc làm là những chỉ số quan trọng để chứng minh hiệu quả. So với giá bất động sản, các chỉ số này phản ánh sát hơn khả năng vận hành thực tế của một khu vực. Giá đất có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc khan hiếm nguồn cung, nhưng mức tăng giá chưa đồng nghĩa với việc một khu TOD đã thành công.

Khi người dân thực sự lựa chọn sinh sống, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng, cửa hàng hoặc cơ sở dịch vụ, trong khi người lao động thường xuyên di chuyển đến khu vực bằng giao thông công cộng, đó mới là dấu hiệu cho thấy nơi đây đã trở thành một trung tâm hoạt động kinh tế. Khi đó, khu vực không chỉ có giá trị tài sản cao hơn mà còn tạo ra dòng người, việc làm, dòng vốn và nhu cầu sử dụng dịch vụ bền vững.

Nói cách khác, mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị.

TOD không đồng nghĩa với bất động sản cạnh nhà ga

Theo Cushman & Wakefield, tại Việt Nam vẫn tồn tại một số cách hiểu chưa đầy đủ về TOD. Phổ biến nhất là quan niệm TOD đồng nghĩa với việc phát triển bất động sản gần các nhà ga metro. Trên thực tế, “gần metro” chỉ là điều kiện ban đầu. TOD đúng nghĩa là mô hình phát triển đô thị tích hợp dựa trên giao thông công cộng, trong đó nhà ga trở thành hạt nhân tổ chức không gian sống, làm việc, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng.

Một dự án nằm gần nhà ga nhưng thiếu kết nối đi bộ, phương tiện trung chuyển, chức năng hỗn hợp, tiện ích công cộng và mật độ phù hợp thì chưa thể được coi là TOD. Nếu dự án chỉ tập trung xây dựng và bán sản phẩm bất động sản, đó chủ yếu là sự phát triển hưởng lợi từ hạ tầng giao thông, thay vì một mô hình TOD hoàn chỉnh.

TOD có thể tạo trung tâm tăng trưởng mới

Nếu được triển khai đúng, TOD có thể giúp hình thành các trung tâm tăng trưởng mới, giảm áp lực lên khu vực trung tâm hiện hữu, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao năng lực cạnh tranh của đô thị. Ngược lại, nếu quy hoạch thiếu đồng bộ, TOD có nguy cơ chỉ tạo ra một làn sóng tăng giá đất quanh các nhà ga mà chưa mang lại sự cải thiện tương xứng về chất lượng sống và giá trị kinh tế cho địa phương.

Vì vậy, giá trị của TOD không nằm ở khoảng cách từ một dự án bất động sản đến nhà ga metro, mà ở khả năng kết nối giao thông công cộng với không gian sống, việc làm, dịch vụ và hoạt động kinh tế. Khi những yếu tố này cùng vận hành, nhà ga mới thực sự trở thành hạt nhân của một trung tâm đô thị mới.