Nhà nước sẽ điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất như thế nào?

Phát biểu bế mạc Hội nghị Trung ương ba khóa 14 chiều 24/7, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cho biết Trung ương đã thống nhất ban hành kết luận về sơ kết Nghị quyết số 18 và các quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai; các luật có liên quan.

Trung ương khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, là tài nguyên đặc biệt, không gian sinh tồn và phát triển của quốc gia. Nhà nước không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp theo chính sách, pháp luật đất đai qua các thời kỳ.

Theo Tổng Bí thư, việc sửa luật phải đồng bộ, đúng, trúng, kịp thời; khơi thông nguồn lực nhưng không tư nhân hóa đất đai; hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; bảo đảm cải thiện chỗ ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất thu hồi.

Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất sẽ xóa bỏ cơ chế “hai giá” và hạn chế đầu cơ, giúp ổn định thị trường, khơi thông nguồn lực cho phát triển.

Theo các chuyên gia kinh tế, Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất là bước đi nhằm đưa thị trường đất đai phát triển minh bạch, bền vững. Đây là thông điệp chính sách quan trọng, thể hiện định hướng tăng cường vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai - một nguồn lực đặc biệt của quốc gia.

Nhưng cần phải hiểu theo nghĩa không phải Nhà nước sẽ can thiệp hành chính vào mọi giao dịch mua bán đất, hay áp đặt một mức giá cố định cho thị trường. Điều cốt lõi là Nhà nước giữ vai trò quyết định trong cơ chế xác định giá đất, điều tiết thị trường và kiểm soát các yếu tố có thể làm méo mó quan hệ cung - cầu. Bởi đất đai là tài sản đặc biệt, không thể hoàn toàn phó mặc cho thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng giá đất không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động mua bán bất động sản mà còn liên quan trực tiếp đến thu ngân sách, đầu tư công, phát triển hạ tầng, chính sách nhà ở, bồi thường giải phóng mặt bằng và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Chính vì vậy, nếu để giá đất hoàn toàn phụ thuộc vào các biến động ngắn hạn của thị trường, đặc biệt trong điều kiện thông tin chưa minh bạch và đầu cơ còn phổ biến, sẽ dễ hình thành những mặt bằng giá thiếu bền vững như thời gian qua.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất như thông điệp Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đưa ra là điều hoàn toàn đúng đắn để Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà, kéo giảm chi phí về đất đai, qua đó Nhà nước cũng thể hiện quan điểm không tận thu từ đất đai.

Giá nhà được kỳ vọng kéo giảm, thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định hơn khi Nhà nước kiểm soát, điều tiết và quyết định giá đất.

“Điều này giúp cho giá đất trên thị trường sơ cấp sẽ nằm trong tầm kiểm soát của Nhà nước để điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà. Mục tiêu là càng nhiều người dân, nhất là người thu nhập bình dân đô thị, có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn”, ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Hiến pháp đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai cũng đã quy định Nhà nước là người đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định rõ quyền và nhận trách nhiệm của Nhà nước là điều tiết thị trường bất động sản, để thị trường này phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Cho nên theo ông Châu, khi Nhà nước quyết định giá đất, có nghĩa là Nhà nước sẽ quyết định giá đưa vào nền kinh tế, hay chúng ta gọi là giá đất trên thị trường sơ cấp; đó là giá đất đầu vào của nền kinh tế. Ngoài ra, Nhà nước còn điều tiết thị trường bất động sản thông qua nhiều công cụ, bao gồm quy hoạch (trong đó có quy hoạch đất đai), tín dụng và thuế.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Ủy viên Hội đồng chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nêu thực tế, trong các lần sửa đổi Luật Đất đai từ năm 1993 đến nay, vấn đề phức tạp và gây nhiều tranh luận nhất luôn là cơ chế xác định giá đất, đặc biệt là khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá thị trường.

Ông phân tích, Luật Đất đai 2024 quy định hai loại giá đất gồm bảng giá đất và giá đất cụ thể. Tuy nhiên, sau hơn một năm triển khai, nhiều bất cập mới đã phát sinh, chủ yếu xuất phát từ việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng lại chưa có cơ chế làm rõ thế nào là “giá thị trường”.

Thông điệp “Nhà nước kiểm soát, điều tiết và quyết định giá đất” khẳng định vai trò kiến tạo của Nhà nước đối với một loại tài sản đặc biệt.

Theo ông Tuyến, chính khoảng trống này khiến nhiều địa phương lúng túng trong quá trình thực hiện. Một số địa phương xác định giá đất cụ thể ở mức quá cao, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong thực hiện nghĩa vụ tài chính, làm gia tăng chi phí đầu tư và ảnh hưởng khả năng tiếp cận đất đai.

“Không chỉ doanh nghiệp, người dân cũng chịu tác động trực tiếp. Ví dụ một hộ dân chuyển đổi hơn 140 m² đất vườn sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Trong khi đó, giá trị thực tế của thửa đất trên thị trường không đủ để trang trải khoản chi phí này”, ông Tuyến nói và nhấn mạnh đây là biểu hiện của tình trạng “ách tắc” do cơ chế định giá chưa phù hợp với thực tiễn.

Ở góc độ khác, đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa, Ủy viên Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, cho rằng dù Luật Đất đai 2024 đã có nhiều đổi mới, nhưng quá trình tổ chức thực hiện tại địa phương vẫn còn nhiều vướng mắc, đặc biệt ở các nội dung liên quan đến định giá, thu hồi và bồi thường đất.

Ông cho biết phương pháp xác định giá đất hiện nay vẫn khá phức tạp, phụ thuộc nhiều vào đơn vị tư vấn, trong khi cơ quan nhà nước vừa phải thẩm định vừa chịu trách nhiệm pháp lý đối với kết quả cuối cùng.

“Với đất khu công nghiệp hay đất sản xuất kinh doanh, tiền sử dụng đất chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư, nhưng doanh nghiệp có thể mất 6 đến 12 tháng chỉ để chờ xác định giá. Thời gian chờ làm đội chi phí cơ hội, trong khi chênh lệch giá trị giữa các phương án định giá thường không đáng kể”, ông Hòa nói.

Theo vị đại biểu Quốc hội, một nghịch lý khác là bảng giá đất được xây dựng theo hướng tiệm cận giá thị trường, nhưng khi áp dụng vào bồi thường, người dân vẫn cho rằng thấp hơn giá giao dịch thực tế.

Ngược lại, nếu lấy hoàn toàn giá thị trường tự do làm căn cứ, ngân sách Nhà nước sẽ gặp khó khăn và nguy cơ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp cũng gia tăng.

“Khoảng trống giữa bảng giá và giá thị trường đang tạo ra thế kẹt cho cả chính quyền và người bị thu hồi đất”, ông Phạm Văn Hòa nhận định.

Những bất cập trong xác định giá đất được các chuyên gia nhìn nhận là một trong những nguyên nhân khiến nhiều địa phương lúng túng khi triển khai Luật Đất đai 2024. Đây cũng là bối cảnh để Trung ương xác định rõ hơn vai trò điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất của Nhà nước trong lần sửa đổi tới.