Nhà ở cho thuê: Giấc mơ an cư gần hơn nhưng làm sao để đi vào thực tiễn?

Mô hình nhà ở cho thuê là hướng đi mới, cần thiết của chính sách an sinh đô thị

Cần có tiêu chuẩn chất lượng và đảm bảo quyền lợi người thuê

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính, bất động sản toàn cầu, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tại Việt Nam đang kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở tại các đô thị. Trong khoảng 30 năm qua, lượng người lao động, học tập và làm việc tập trung về Hà Nội, TP.HCM cùng các thành phố lớn ngày càng tăng khiến nhu cầu chỗ ở cũng không ngừng gia tăng.

Nhu cầu nhà ở hiện nay gồm 2 nhóm chính: Nhóm có nhu cầu sở hữu nhà để ổn định cuộc sống lâu dài và nhóm lựa chọn thuê nhà do hạn chế về tài chính hoặc đặc thù công việc thường xuyên di chuyển. Đây là hiện tượng phổ biến không chỉ tại Việt Nam mà còn ở nhiều quốc gia trên thế giới. Tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, mô hình nhà ở cho thuê được phát triển từ lâu, vận hành theo các quy định chặt chẽ nhằm bảo đảm quyền lợi của cả người thuê và chủ sở hữu.

Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp chưa mặn mà với phân khúc này là thời gian thu hồi vốn dài và lợi nhuận thấp hơn đáng kể so với bất động sản để bán. Trong điều kiện thuận lợi, kinh doanh bất động sản có thể đạt lợi nhuận khoảng 20 - 30%, trong khi lợi nhuận ròng từ cho thuê thường chỉ ở mức 3 - 5% mỗi năm. Bởi vậy, để phát triển thị trường này cần có cơ chế phù hợp nhằm thu hút thêm nhà đầu tư. Cũng theo TS Nguyễn Trí Hiếu, bên cạnh lợi nhuận, khả năng bảo đảm dòng tiền là yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả đầu tư. Nguồn thu từ cho thuê cần đủ bù đắp chi phí đầu tư, vận hành và các nghĩa vụ tài chính của dự án, tạo cơ sở để nhà đầu tư yên tâm phát triển nhà ở cho thuê trong dài hạn.

Ở góc độ quan trọng nhất, quyết định sự thành bại của thị trường nhà ở cho thuê là hành vi tiêu dùng của người dân cũng cần thay đổi. Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nhu cầu sở hữu một ngôi nhà riêng để ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống không chỉ là mong muốn của người dân Việt Nam mà còn là xu hướng chung trên thế giới. Tuy nhiên, giữa nhu cầu và khả năng tài chính của đa số người lao động hiện vẫn tồn tại khoảng cách lớn, khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao, người dân đã có những thay đổi nhất định trong cách tiếp cận thị trường bất động sản. Tuy vậy, thực tế cho thấy, việc tích lũy để mua được một căn nhà vẫn là thách thức rất lớn đối với phần đông người lao động. Để từng bước thay đổi tư duy từ sở hữu sang thuê nhà, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng cần xây dựng hệ thống tiêu chuẩn rõ ràng về chất lượng nhà ở cho thuê, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người thuê trong việc được sử dụng một không gian sống ổn định, an toàn và lâu dài.

Cần nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý

Các chuyên gia đều cho rằng, định hướng phát triển nhà ở cho thuê là hoàn toàn đúng và phù hợp với thực tiễn hiện nay. Vấn đề quan trọng là phải xây dựng được cơ chế, chính sách vận hành hiệu quả, minh bạch và bền vững để người dân yên tâm lựa chọn hình thức thuê nhà.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, có 3 khía cạnh chính gây trở ngại cho mô hình nhà cho thuê tại Việt Nam hiện nay là tài chính, vận hành và chính sách. Đối với tài chính, mô hình này mang lại lợi nhuận rất thấp cho các nhà đầu tư, chỉ dao động từ 3 - 5% mỗi năm sau khi trừ đi các chi phí vận hành, bảo trì và bảo hiểm, trong khi giá thuê cũng không thể tăng quá mạnh. Đối với vận hành, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhiều sự cố từ hỏa hoạn đến hỏng hóc thang máy đã xảy ra do việc bảo trì không đúng chuẩn mực. So với các nước phát triển như Mỹ, nơi có quy chuẩn khắt khe từ khâu thiết kế phòng ốc đến xây dựng, thì Việt Nam vẫn thiếu những quy chuẩn cụ thể.

Điều này dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư thực hiện tùy tiện, gây ra những vấn đề về an ninh, an toàn, đặc biệt là tại các chung cư cũ. Đối với chính sách, dù đã được nhắc đến nhiều trước đây, nhưng việc hỗ trợ đầu tư nhà cho thuê vẫn chưa thực sự trở thành một chính sách chính thức. Hiện nay, lãnh đạo Đảng và Nhà nước đã yêu cầu phải đưa vấn đề này vào hệ thống quy củ vì nhu cầu thực tế là rất lớn. Đây là những khoảng trống lớn cần được điều chỉnh và hoàn thiện để phát triển thị trường nhà cho thuê tốt hơn trong tương lai.

Theo kế hoạch, ngay trong tháng 6 này Hà Nội sẽ khởi công ít nhất 1 dự án nhà ở cho thuê và 6 dự án nhà ở xã hội. Đây được xem là tín hiệu cho thấy quyết tâm rất rõ của Hà Nội trong việc tăng nguồn cung nhà ở, nhất là các loại hình phục vụ nhu cầu thiết thực của người dân. Đánh giá các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở của Hà Nội, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng nút thắt lớn nhất hiện nay là nguồn vốn. Vừa qua dù có gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của nhiều ngân hàng, tuy nhiên lãi suất lại tương đối cao, chưa tạo được sức hút đối với doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Vì vậy, để đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, cần có thêm một gói tín dụng được hỗ trợ từ nguồn lực của Nhà nước thay vì chỉ dựa vào gói tín dụng do các ngân hàng thương mại triển khai. Cụ thể cần có chương trình từ ngân sách thông qua cơ chế tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại. Nguồn vốn này sẽ được cho vay đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân có nhu cầu mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Đây là điều kiện quan trọng để mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu của người lao động.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng, một trong những vấn đề quan trọng nhất hiện nay là nguồn tín dụng dài hạn dành cho phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Quy mô các gói tín dụng dự kiến hiện nay vẫn còn khá nhỏ so với nhu cầu thực tế. Quan trọng hơn, thời hạn cho vay cần kéo dài từ 15 - 20 năm để phù hợp với chu kỳ thu hồi vốn của loại hình bất động sản này. Thời gian tới cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý để đẩy nhanh việc phê duyệt và triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Song song với đó là xây dựng các nguồn vốn dài hạn và cơ chế tài chính bền vững nhằm bảo đảm hiệu quả đầu tư, tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia và đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng lớn của người dân.

Một vấn đề rất quan trọng khi phát triển nhà ở cho thuê là làm sao để mô hình này có thể vận hành bền vững. Bởi nếu giá thuê quá cao người dân sẽ khó tiếp cận, nhưng nếu cơ chế ưu đãi, khai thác và hoàn vốn không hợp lý, nhà đầu tư cũng khó mặn mà tham gia, việc kiểm soát tốc độ tăng giá thuê là yếu tố quan trọng để bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở.