Nhà ở thương mại giá phù hợp: Kỳ vọng lấp 'khoảng trống' của thị trường

Dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng tạo thêm nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập trung bình

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp - một chính sách được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình tại đô thị. Đây là nhóm đối tượng có thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng, không thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng cũng gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận các dự án nhà ở thương mại có giá cao trên thị trường hiện nay.

Theo các chuyên gia, việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện cấu trúc thị trường nhà ở, đồng thời góp phần giải quyết bài toán lệch pha cung - cầu đang tồn tại trong nhiều năm qua.

Lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại

Đánh giá về chủ trương này, Nguyễn Văn Đính cho rằng việc ban hành Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là bước đi cần thiết trong bối cảnh thị trường đang thiếu vắng phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Theo ông Đính, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp đóng vai trò là “mắt xích trung gian” trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Việc thúc đẩy phân khúc này không chỉ giúp đa dạng hóa nguồn cung mà còn góp phần giải quyết tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản.

Đồng thời, chính sách cũng mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và khá tại các đô thị lớn - nơi nhu cầu về chỗ ở ngày càng gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh.

Ở góc độ thị trường, Trần Tuấn, Phó Trưởng ban Hội viên của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, dự thảo Nghị quyết là tín hiệu tích cực đối với thị trường trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền còn hạn chế.

Theo ông Tuấn, nếu được triển khai hiệu quả, chính sách này không chỉ góp phần tháo gỡ những khó khăn của thị trường bất động sản mà còn giúp mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn.

Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả khi đi vào thực tiễn, ông Tuấn cho rằng cần tiếp tục làm rõ một số nội dung quan trọng như khung giá bán, tiêu chí xác định đối tượng người mua cũng như cơ chế giám sát quá trình triển khai. Việc thiết kế chính sách minh bạch, có tiêu chí cụ thể sẽ giúp bảo đảm mục tiêu hỗ trợ đúng đối tượng, đồng thời hạn chế nguy cơ trục lợi chính sách.

Cùng quan điểm, Phan Việt Hoàng - Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đề xuất trong giai đoạn đầu triển khai chính sách, Nhà nước nên xem xét giao các đơn vị sự nghiệp công lập có chức năng phát triển nhà ở và bất động sản làm chủ đầu tư thí điểm.

Theo ông Hoàng, cách tiếp cận này sẽ giúp bảo đảm tính chuẩn mực trong tổ chức triển khai dự án, minh bạch về chi phí cũng như cấu thành giá bán, đồng thời hình thành các mô hình mẫu để khu vực tư nhân có thể tham khảo và tham gia sau giai đoạn thí điểm.

Tuy vậy, nhìn từ thực tế triển khai các chương trình phát triển nhà ở thời gian qua, đặc biệt là quá trình thực hiện Đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, ông Hoàng cho rằng việc xây dựng cơ chế chính sách cần được nghiên cứu kỹ lưỡng hơn. Các cơ chế ưu đãi, đặc biệt liên quan đến đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát cần được thiết kế đồng bộ và cụ thể để bảo đảm tính khả thi cũng như sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Cần cơ chế rõ ràng để thu hút nhà đầu tư

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Hồ Thu Mai - Giám đốc Nhà ở ngay cho rằng mặc dù mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, song cơ chế ưu đãi dành cho phân khúc này hiện vẫn chưa được làm rõ một cách đầy đủ.

Theo bà Mai, trong khi tiền sử dụng đất vẫn được tính theo cơ chế thông thường và biên lợi nhuận của dự án bị khống chế ở mức 15%, thì các chính sách hỗ trợ tài chính như vay ưu đãi lại chưa có thông số cụ thể về lãi suất, thời hạn vay hay nguồn vốn.

Việc thiếu các quy định rõ ràng về cơ chế tài chính khiến bài toán hiệu quả đầu tư trở nên khó tính toán, làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này đối với các nhà đầu tư. Nếu các chính sách ưu đãi tài chính không được cụ thể hóa, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp có thể chỉ dừng lại ở định hướng chính sách và khó triển khai hiệu quả trên thực tế.

Từ góc độ quy hoạch phát triển đô thị, Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cần được định vị rõ ràng trong không gian đô thị và gắn với bán kính hợp lý so với khu vực trung tâm.

Theo ông Chung, tại khu vực lõi đô thị nên ưu tiên các dự án cao cấp hoặc công trình mang tính điểm nhấn, trong khi phân khúc nhà ở giá phù hợp nên được bố trí tại các khu vực vành đai mở rộng, khu giãn dân hoặc những khu vực có khả năng kết nối giao thông thuận lợi.

Tại Hà Nội, những khu vực nằm ngoài Vành đai 3.5 hoặc quanh Vành đai 4 được xem là địa điểm phù hợp để phát triển loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, để thu hút người dân đến ở thực, các khu vực này cần được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hệ thống tiện ích cơ bản.

Bên cạnh đó, quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp nên được quy hoạch riêng, tập trung thành các khu phát triển độc lập thay vì đan xen với các dự án thương mại thông thường. Ông Chung cũng đề xuất trong quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, ngoài 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội theo quy định, có thể nghiên cứu bổ sung thêm khoảng 30% quỹ đất cho phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Ở góc độ phát triển dự án, Vũ Thị Khánh Vân - Giám đốc phát triển dự án của My Second Home Group cho rằng, dự thảo Nghị quyết cần sớm được đưa vào thực tiễn, bởi chính sách này có thể đồng thời đáp ứng mục tiêu an sinh xã hội và góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả lâu dài, bà Vân cho rằng cần bổ sung một số cơ chế quan trọng như thiết lập hệ thống giám sát độc lập, xây dựng cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo điều kiện của từng địa phương, đồng thời bảo đảm sự minh bạch và chủ động trong việc bố trí quỹ đất phát triển dự án.

Theo bà Vân, nếu được triển khai bài bản và có lộ trình rõ ràng, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp có thể trở thành bước đệm chiến lược để hình thành một phân khúc mới trên thị trường bất động sản. Phân khúc này sẽ đóng vai trò “cầu nối” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, qua đó góp phần tái cân bằng cung - cầu và thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững hơn.

Hải Yến