Nhà ở xã hội - Cơ hội nào cho người thu nhập thấp? - Bài 5: Giải pháp nào thỏa 'cơn khát'? (tiếp theo và hết)

Nguồn cung nhỏ giọt

Thực tế triển khai dự án nhà ở xã hội tại nhiều địa phương trên cả nước cho thấy, số lượng nhà ở xã hội cung cấp ra thị trường vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II-2024, cả nước chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội được triển khai, trong đó, hoàn thành 3 dự án (1 dự án hoàn thành toàn bộ, 2 dự án hoàn thành một phần) với quy mô 1.120 căn và chỉ có 1 dự án khởi công xây dựng với quy mô 395 căn tại Thái Nguyên.

Ngoài ra, có 5 dự án với quy mô 2.876 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng không có dự án nào tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Lũy kế từ trước đến nay, trên địa bàn cả nước có 920 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 717.608 căn. Trong đó, 380 dự án hoàn thành với quy mô 196.471 căn; 128 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 111.688 căn và 412 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 409.449 căn.

Không ít dự án bất động sản nằm "đắp chiếu" gây thất thoát, lãng phí, trong khi quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội rất hạn chế. Trong ảnh: Một khu chung cư tái định cư nằm trên địa bàn phường Tân Mai (quận Hoàng Mai, TP Hà Nội) dù đã hoàn thiện hạ tầng nhưng người dân không về ở và bị bỏ hoang nhiều năm nay. Ảnh: LÊ HIẾU

Là một trong những doanh nghiệp triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Tư vấn-Thương mại-Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân cho biết, 3 luật mới liên quan thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-8-2024 đã góp phần tác động ngay đến các dự án nhà ở xã hội. Nhưng từ chính sách đến thực thi luôn có khoảng cách, quy định tốt mới chỉ là điều kiện cần, điều kiện đủ là các quy định đó phải được triển khai kịp thời mới mang lại hiệu quả mong đợi.

Một trong những vấn đề các đơn vị phát triển dự án nhà ở xã hội quan tâm hàng đầu là quỹ đất cho dự án. Ông Trương Anh Tuấn cho rằng, hiện nay, các tỉnh đã cơ bản hoàn thiện quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội, song có tình trạng quy hoạch quỹ đất ở vị trí không thuận lợi, xa trung tâm quá khiến doanh nghiệp không dám làm, còn người dân không dám ở. Để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, ông Trương Anh Tuấn đề xuất cho phép doanh nghiệp sử dụng đất được quy hoạch làm đất ở để làm nhà ở xã hội. Trường hợp này, cần có cơ chế cho phép doanh nghiệp hạch toán chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng vào giá bán.

Một số ý kiến chuyên gia cho rằng, vẫn có sự chồng chéo trong chính sách áp dụng về ưu đãi cấp đất và quy hoạch, bố trí đất của địa phương để xây dựng nhà ở xã hội. Tỷ lệ đất bố trí cho nhà ở xã hội hay thực hiện loại hình nhà ở này trên toàn quốc còn thấp so với dự án nhà ở nói chung, trong đó vẫn ưu tiên cho các dự án nhà ở thương mại. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu các tỉnh, thành phố không đẩy mạnh quy hoạch, tạo quy hoạch đủ lớn, hàng trăm héc-ta thì không xây dựng được khu nhà ở xã hội chất lượng và giảm giá thành. Việc chưa quyết liệt trong công tác giải phóng mặt bằng, cũng như tổ chức triển khai, thủ tục hiện nay dẫn đến khó thu hút nhà đầu tư cho dự án nhà ở xã hội.

Đơn giản hóa thủ tục, loại bỏ quy định đánh đố

Vướng mắc đầu tiên ngay khi doanh nghiệp bắt tay vào phát triển dự án nhà ở xã hội là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, đơn vị chủ đầu tư Dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh) nêu lý giải: Nguyên nhân các dự án nhà ở xã hội bị ách tắc trong nhiều năm qua là do vướng mắc về thủ tục, doanh nghiệp khó tiếp cận được các chính sách hỗ trợ của Nhà nước nên làm nản lòng nhà đầu tư. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận thấp, được tính trên chi phí xây dựng nhưng không quá 10% đối với nhà bán và 15% đối với nhà cho thuê. Thủ tục đối với dự án nhà ở xã hội rất phức tạp, liên quan nhiều cơ quan, ban, ngành. Nhiều năm qua, vấn đề nhà ở xã hội càng gỡ càng rối, doanh nghiệp bị rối có lúc không biết gỡ như thế nào. Chẳng hạn về điều chỉnh quy hoạch, dự án của Công ty Lê Thành khi điều chỉnh từ 12 tầng lên 14 tầng phải mất thời gian 4 năm. Về thủ tục chấp thuận đầu tư, đơn vị phải chờ Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP Hồ Chí Minh xin ý kiến khoảng 10 sở, ngành, mất rất nhiều thời gian.

Khuôn viên khu chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh. Ảnh: THÁI PHƯƠNG

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh chia sẻ, một trong những thủ tục từng gây ách tắc đối với các dự án nhà ở xã hội là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”. Đặc biệt là các quy định liên quan đến thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch. "Đây là thủ tục đầu tiên, nếu không làm được thủ tục này thì tắc tất cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh. Để tháo gỡ ách tắc này, vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 115/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Quy định mới này sẽ tháo gỡ được vướng mắc, ách tắc nhiều năm qua về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở xã hội.

Nhằm "cởi trói" cho địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất cả nước, Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội “về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Hồ Chí Minh” đã trao cho thành phố cơ chế tháo gỡ vướng mắc về “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” đối với các dự án nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh.

Ông Lê Hoàng Châu nêu đề xuất: Nghị quyết 98 giúp tháo gỡ vướng mắc cụ thể nêu trên đối với các dự án nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh, nhưng chưa phải là toàn diện, vì còn liên quan đến các thủ tục khác. Để kích hoạt mạnh mẽ các dự án nhà ở xã hội, đòi hỏi TP Hồ Chí Minh cần tiếp tục xây dựng những cơ chế, chính sách đặc thù cụ thể hơn, trong đó tập trung tạo thuận lợi cho chủ đầu tư là doanh nghiệp về giải quyết thủ tục, chính sách ưu đãi, hỗ trợ vốn kích cầu, cho phép thế chấp dự án để vay vốn đầu tư...; đồng thời mở rộng đối tượng được mua cũng như những điều kiện, tiêu chuẩn kèm theo thông thoáng hơn.

Nhấn mạnh yêu cầu cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội cho rằng, chúng ta bảo đảm tuân thủ các quy định của luật, nhưng thời gian về mặt hành chính sẽ đơn giản hóa đi và đó chính là một trong những yếu tố thu hút các nhà đầu tư mạnh dạn, hăng hái tham gia đầu tư trong lĩnh vực này.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Phó tổng thư ký, Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu quan điểm, hệ thống chính sách hiện hành đã tháo gỡ khá nhiều bất cập trước đây, nhưng vẫn chưa giải quyết hết được mong muốn, nguyện vọng của doanh nghiệp. Một trong nhưng vấn đề không ít doanh nghiệp phản ánh vẫn còn nhiều bật cập, đó là chính sách về nhà ở xã hội cho thuê. Mặc dù rất ủng hộ chủ trương này nhưng cần có một chính sách lớn hơn từ Quốc hội và Chính phủ để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển loại hình này.

Phân tích cụ thể hơn về nhà ở xã hội cho thuê, ông Hoàng Văn Cường chia sẻ: Khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội cho thuê là điểm mới cần phát huy, bởi đối tượng thụ hưởng chính sách không bị phụ thuộc vào các quy định về thu nhập hay diện tích... Khi phát triển nhà ở xã hội theo hướng tăng nhà ở cho thuê sẽ là một giải pháp căn bản để giải quyết nhu cầu nhà ở và sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực xã hội. Tuy nhiên, khi làm nhà ở xã hội cho thuê, mức tiền cho thuê nhà không bù đắp được nguồn vốn ban đầu. Làm nhà ở xã hội cho thuê tức là đầu tư tiền chẵn để thu về tiền lẻ, như vậy khó thu hút doanh nghiệp. Do đó, cần có chính sách tài trợ vốn cho doanh nghiệp và những chính sách đột phá hơn nữa.

Nguồn vốn ưu đãi vẫn ách tắc

Hiện nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay với nhà ở xã hội đang được triển khai. Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, quy mô nguồn vốn của gói tín dụng này hiện đã lên đến 140.000 tỷ đồng do 8 ngân hàng thương mại đóng góp cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong từng thời kỳ. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, gói tín dụng này mới chỉ giải ngân được rất thấp, với 1.344 tỷ đồng, đạt 0,96%, trong đó có 1.295 tỷ đồng cho các chủ đầu tư vay tại 12 dự án và chỉ có 49 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội tại 5 dự án.

Doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội phản ánh việc tiếp cận vốn còn rất khó khăn. Đơn cử, Công ty Cổ phần Tư vấn-Thương mại-Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân có dự án ở Tây Ninh đủ điều kiện để bán hàng, nhưng cán bộ tín dụng vẫn e ngại khi cho vay dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, rất cần tháo gỡ vấn đề này để tạo thuận lợi hơn cho cả doanh nghiệp và người dân có nhu cầu về nhà ở xã hội được tiếp cận nguồn vốn. Lãnh đạo Công ty Cổ phần Tư vấn-Thương mại-Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân đề nghị, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các ngân hàng thương mại cần có chính sách hỗ trợ, kiểm tra, bởi bản thân doanh nghiệp rất khó để tiếp cận nguồn vốn. Chính sách đã rất tốt, nhưng cần làm sao để doanh nghiệp tiếp cận được mới là vấn đề.

Giá nhà ở tại Việt Nam hiện nay vẫn đang cao hơn gấp nhiều lần so với thu nhập một năm của hộ gia đình. Nhu cầu nhà ở cao, khả năng chi trả hạn chế nên dự án nhà ở xã hội, nhất là tại các thành phố lớn, thường xuyên rơi vào tình trạng cung không đủ cầu. Theo khảo sát của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân thuộc Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, 39% người lao động được hỏi cho rằng hiện có nhiều rào cản trong quá trình mua nhà ở xã hội, trong đó có việc thiếu tài chính cho khoản đóng góp ban đầu, khó cạnh tranh suất mua và hồ sơ giấy tờ chứng minh quá phức tạp.

Để tăng thêm nguồn vốn ưu đãi cho nhà ở xã hội, vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nghiên cứu, xây dựng, triển khai gói tín dụng ưu đãi khoảng 30.000 tỷ đồng để Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở để thực hiện chính sách xã hội, hoàn thành trong tháng 10-2024. Trong đó, 15.000 tỷ đồng nguồn vốn từ phát hành trái phiếu Chính phủ và 15.000 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách địa phương ủy thác cho vay...

THAY LỜI KẾT

Từ thực trạng phát triển nhà ở xã hội cho thấy, còn rất nhiều điểm bất cập và lỗ hổng pháp lý. Người thu nhập thấp rất khó tiếp cận chính sách, khó mua được nhà ở xã hội, khiến cho gánh nặng an cư thêm nhọc nhằn. Trong khi đó, nhà ở xã hội lại là "miếng bánh" hấp dẫn, trở thành kênh đầu tư siêu lợi nhuận của những người có tiền. Những vấn đề nêu trên, rất cần các cơ quan chức năng sớm có biện pháp nhằm chấn chỉnh, ngăn chặn và phòng ngừa trục lợi chính sách; qua đó, để thị trường nhà ở xã hội phát triển lành mạnh và phát huy được ý nghĩa nhân văn từ chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước.

Nhóm PV Báo QĐND