Nhà ở xã hội TP.HCM tăng tốc, gỡ nghẽn

Dồn lực tăng nguồn cung

Ngày 29/8, Tp.HCM khởi công, khánh thành 5 dự án nhà ở xã hội với khoảng 10.000 căn hộ. Lớn nhất là Khu đô thị nhà ở xã hội xã Bà Điểm, quy mô gần 192 ha, dự kiến khoảng 6.000 căn. Dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo có 2.160 căn; chung cư nhà ở xã hội Đông Thành tại phường Tân Đông Hiệp có 1.039 căn; Lê Thành Tân Tạo 2 có 494 căn; Khu nhà ở xã hội thế hệ mới CT-3 của Tiến Phước tại xã Bình Hưng có 342 căn.

CT-3 được xây dựng trên khu đất hơn 3.100 m², cao 18 tầng, diện tích căn hộ từ 25 đến 60 m², nằm trong khu đô thị tích hợp gần 20 ha ở khu Nam Tp.HCM. Bà Nguyễn Thị Ngọc Hương - Phó tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Tiến Phước, cho biết doanh nghiệp xác định việc tham gia giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân là một phần trách nhiệm xã hội, góp sức cùng thành phố thực hiện mục tiêu hơn 181.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030.

Khu nhà ở xã hội thế hệ mới CT-3 của Tiến Phước tại xã Bình Hưng là một trong 5 dự án nhà ở xã hộ vừa được TP.HCM tổ chức khởi công chào mừng Quốc khánh 2/9.

“Dù phát triển nhà ở thương mại phân khúc cao cấp hay nhà ở xã hội, chúng tôi luôn tâm niệm rằng sản phẩm đến tay khách hàng phải là sản phẩm tốt nhất. Với thiết kế hiện đại, chất lượng xây dựng cao và đặc biệt là nằm trong quy hoạch tổng thể của một khu đô thị tích hợp quy mô gần 20 ha, chúng tôi kỳ vọng Khu nhà ở xã hội thế hệ mới CT-3 là nơi để mỗi cư dân tương lai có thể xây dựng cuộc sống, chăm lo cho gia đình và hướng đến một tương lai tốt đẹp hơn”, bà Hương nói.

Trước đó, hồi giữa tháng 6, Tập đoàn Bcons khởi công dự án nhà ở xã hội tại Bcons City Life, phường Tân Uyên. Dự án có 802 căn hộ, diện tích từ 31,5 đến 51,6 m², bố trí trong hai block cao 15 tầng và một tầng hầm. Cùng thời điểm, hai trường mầm non B.School được khởi công trong khu đô thị rộng hơn 15 ha.

Như vậy, tính đến tháng 8/2026, Tp.HCM có 22 dự án nhà ở xã hội đang thi công với khoảng 19.878 căn, đạt gần 70% chỉ tiêu năm 2026. Theo Bộ Xây dựng, thành phố được giao hoàn thành khoảng 199.400 căn đến năm 2030. Giai đoạn 2021-2025 đã hoàn thành 17.902 căn, giai đoạn 2026-2030 cần thực hiện 181.257 căn.

Nhu cầu hiện lớn hơn nhiều so với nguồn cung. Sở Xây dựng TP.HCM ước tính gần 1 triệu người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, có khoảng 70% nguồn cung bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, 25% thuộc phân khúc trung cấp; nhà ở bình dân và nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Tập đoàn Bcons khởi công dự án nhà ở xã hội tại Bcons City Life, phường Tân Uyên,mang đến hơn 800 căn hộ nhà ở xã hội cho người dân TP.HCM.

Một phần nhu cầu rất lớn đến từ công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Ông Nguyễn Văn Thân - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp các Khu công nghiệp Tp.HCM, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Phát triển Khu công nghiệp Vĩnh Lộc cho rằng nhà ở đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hút và giữ lao động của doanh nghiệp. “Nhu cầu nhà ở của công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất hiện rất lớn. Đây là nơi ở và cũng là điều kiện để doanh nghiệp giữ được lực lượng lao động ổn định, gắn bó lâu dài”, ông Thân nói.

Theo ông Thân, đất trong khu công nghiệp chủ yếu dành cho sản xuất. Doanh nghiệp muốn xây nhà cho công nhân phải tìm quỹ đất bên ngoài với chi phí cao. Người lao động ở xa nơi làm việc lại phải tốn thêm thời gian và tiền đi lại.

Gỡ nhanh đất, vốn và thủ tục

Nguồn cung tăng nhanh đến đâu phụ thuộc nhiều vào thời gian chuẩn bị dự án và chi phí vốn. Với dự án nhà ở xã hội, thời gian hồ sơ kéo dài làm phát sinh lãi vay, tăng chi phí đầu tư và thu hẹp dư địa giảm giá bán, giá thuê.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Chủ tịch Tập đoàn Lê Thành đưa ra ví dụ một dự án khoảng 1.000 căn hộ cho thuê cần tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp có 20% vốn tự có, phần còn lại phải vay. Với lãi suất thương mại khoảng 10% mỗi năm, thời gian chờ hoàn tất thủ tục và xây dựng có thể làm chi phí lãi vay tăng thêm hàng trăm tỷ đồng.

Ông Nghĩa nói: “Thủ tục pháp lý có thể kéo dài cả năm, sau đó còn thời gian xây dựng nên phải đến năm 2028 hoặc 2029 dự án mới có nhà. Nếu không đẩy nhanh tiến độ thì rất khó đạt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Điều doanh nghiệp cần nhất hiện nay là một ‘luồng xanh’ cho thủ tục đầu tư, bởi mỗi tháng chậm trễ đều làm tăng chi phí vốn và cuối cùng người phải gánh chính là người mua hoặc người thuê nhà”.

Theo ông Nghĩa, nhà ở xã hội cần quy trình xử lý nhanh hơn ở các khâu đất đai, môi trường, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng. Ông đề xuất tách hạn mức tín dụng dành cho nhà ở xã hội khỏi tín dụng bất động sản thương mại, bỏ quy định ký quỹ đối với dự án, kéo dài thời gian vay ưu đãi và có chính sách thuế phù hợp. Với nhà ở xã hội cho thuê, ông kiến nghị nâng lợi nhuận định mức lên 15% để doanh nghiệp có cơ sở tính toán đầu tư dài hạn.

Ông Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho rằng người lao động cần một căn hộ có giá phù hợp với thu nhập và một môi trường sống đủ các điều kiện thiết yếu.

Cùng quan điểm này, ông Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho rằng người lao động cần một căn hộ có giá phù hợp với thu nhập và một môi trường sống đủ các điều kiện thiết yếu. Trường học, y tế, công viên và dịch vụ sinh hoạt cần được tính ngay từ khi hình thành dự án. Doanh nghiệp vẫn cần mức lợi nhuận hợp lý để duy trì đầu tư. Khi chính sách đủ rõ và dự án có khả năng thu hồi vốn, doanh nghiệp có thể dành nguồn lực lâu dài hơn cho nhà ở xã hội. Cách đưa nhà ở xã hội vào khu đô thị đồng bộ cũng giúp cư dân sử dụng chung hạ tầng đã được đầu tư.

Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030. Loại hình này phù hợp với công nhân, người trẻ mới đi làm và các gia đình chưa tích lũy đủ khoản tiền ban đầu để mua nhà. Người lao động tính giá căn hộ, khoản vay, tiền trả hàng tháng, giá thuê và quãng đường đi làm. Doanh nghiệp tính tiền đất, chi phí xây dựng, lãi vay và thời gian làm thủ tục. Các khoản chi này tác động trực tiếp tới giá bán và giá thuê khi dự án hoàn thành.

Tp.HCM cần hoàn thành hơn 181.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030. Nhịp khởi công từ tháng 6 đến cuối tháng 8 cho thấy nguồn cung đang được đẩy nhanh. Việc giữ được tốc độ này phụ thuộc vào quỹ đất, thời gian xử lý hồ sơ và nguồn vốn dài hạn. Các chi phí đầu vào được kiểm soát tốt sẽ tạo thêm dư địa để giá bán và giá thuê phù hợp hơn với thu nhập của người lao động.