Nhà ở xã hội và bài toán dịch chuyển từ chiến lược sang thực tế

Doanh nghiệp chủ động chuyển mình

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, trong 3 tháng đầu năm 2023, Sở đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 5 dự án với 7.753 căn nhà. So với cùng năm 2022, số lượng nhà ở đủ điều kiện mở bán tăng 7.041 căn (tăng 949%).

Tuy nhiên, có một điều đáng chú ý trong báo cáo lần này là đến tháng 3-2023, TPHCM có 1.515 căn nhà ở trung cấp giá từ 20 – 40 triệu đồng/m2 trong khi cả năm 2022, TPHCM không có căn nào thuộc phân khúc này được mở bán.

Không chỉ Sở Xây dựng, báo cáo thị trường bất động sản quí 1-2023 của Savills Việt Nam cũng cho thấy nguồn cung sơ cấp mới đạt 6.820 căn, giảm 15% so với quý trước nhưng tăng 68% theo năm. Trong đó, nguồn cung mới đạt 1.610 căn, tất cả đều thuộc phân khúc hạng C (nhà giá rẻ). Các sản phẩm đến từ giai đoạn tiếp theo của 5 dự án hiện hữu và 2 dự án mới.

Thị trường đang chuyển dịch sang phan khúc nhà ở xã hội. Ảnh minh họa: Lê Vũ

Những chuyển động chiến lược gần đây cho thấy, đa phần doanh nghiệp đều hướng đến việc lựa chọn phát triển nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền để chủ động hơn trong việc giải quyết thanh khoản. Sự dịch chuyển rõ ràng nhất được thể hiện thông qua mùa đại hội cổ đông vừa qua, khi lãnh đạo các doanh nghiệp đã chia sẻ thẳng thắn về việc ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền.

Công bố mới nhất tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2023, ông Trần Xuân Ngọc, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long cho biết, doanh nghiệp có dự định tham gia thị trường nhà ở xã hội với cam kết đóng góp 20.000 căn trong những dự án của mình. Riêng trong năm 2023, doanh nghiệp này có kế hoạch mở bán một số dự án nhà ở xã hội như Ehome S Nguyên Sơn, Ehome Southgate, Ehome Cần Thơ, Ehome ở Hải Phòng (dự kiến mở bán vào quý 4-2023).

“Không chỉ xây nhà ở xã hội, công ty đang nghiên cứu xây dựng những khu đô thị có tích hợp sản phẩm của phân khúc này ở những địa phương phù hợp”, ông Ngọc cho hay.

Tương tự Nam Long, một doanh nghiệp có bề dày phát triển nhà ở xã hội trong hàng chục năm qua là Địa ốc Hoàng Quân cũng nhìn nhận thời của nhà ở xã hội đã đến và doanh nghiệp không thể bỏ lỡ. Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hoàng Quân chia sẻ với cổ đông, chưa bao giờ phân khúc này có động lực tích cực như vậy. Do đó, trong kế hoạch năm 2023, Hoàng Quân đặt mục tiêu kinh doanh tăng 5-7 lần so với cùng kỳ và “nắm đấm chủ lực” là nhà ở xã hội.

“Hoàng Quân đã đăng ký thực hiện 50.000 căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030, hiện đã có sẵn quỹ đất để thực hiện 15.000 căn… Trước Đại hội, có người muốn rót 1.000 tỉ đồng vào Hoàng Quân để làm nhà ở xã hội, có người muốn rót 200 tỉ đồng…. Tôi tin rằng với sự ủng hộ này, cùng những chính sách mới thì phân khúc này sẽ phát triển và doanh nghiệp hy vọng sẽ có lần đầu tiên đạt kế hoạch đề ra sau 7 năm liên tiếp thất bại”, ông Tuấn thông tin.

Ngay cả những doanh nghiệp thường được biết đến với những sản phẩm bất động sản phân khúc cao cấp cũng bày tỏ với cổ đông về chiến lược phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. Góp mặt trong cuộc đua trên, Tập đoàn Vingroup phấn đấu 5 năm tới sẽ đầu tư 500.000 căn nhà ở xã hội. Trong khi, Tập đoàn Novaland cũng sẵn sàng nhận nhiệm vụ đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ phân khúc này tại các tỉnh thành phía nam và trọng tâm là TPHCM.

Tương tự, Tập đoàn Him Lam đăng ký tham gia 75.000 căn từ nay đến năm 2030. Đại diện Tập đoàn Sun Group và Tập đoàn Bitexco cũng đều sẵn sàng tham gia vào mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030… Hay một doanh nghiệp chuyên phân phối như Danh Khôi cũng cho biết sẽ nghiên cứu tận dụng các quỹ đất tích lũy được ở TPHCM để triển khai nhà ở xã hội nhằm nắm bắt cơ hội trong phân khúc này.

Theo các chuyên gia, cơ chế chính sách đã có, nguồn lực cũng sẵn sàng là những thuận lợi cơ bản nhất. Nhiệm vụ đặt ra lúc này sự chuyển dịch từ chủ trương, chiến lược ra thực tiễn sao cho tối ưu về dòng vốn lẫn thủ tục, hài hòa được các mục tiêu mà các bên hướng tới.

Tìm điểm cân bằng giữa chiến lược và thực tế

Động lực từ chính sách cộng với nỗ lực cơ cấu sản phẩm để giải quyêt thanh khoản của doanh nghiệp đang thúc đẩy phong trào làm nhà ở xã hội lên cao. Tuy vậy để phong trào này đạt hiệu quả, đúng mục đích thì doanh nghiệp lẫn cơ quan điều hành cần xác định được điểm cân bằng điểm cân bằng giữa chiến lược và thực tiễn. Trong đó việc quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện đồng bộ giữa các yếu tố vốn, quỹ đất, thủ tục đầu tư và nhu cầu thị trường.

Phân khúc nhà ở này cũng yêu cầu về thủ tục rườm rà hơn so với nhà thương mại, nên các doanh nghiệp thường mất 2-3 năm để lo giấy tờ cộng thêm khoảng 2-3 năm hoàn thành dự án. Điểm ách tắc này gây lãng phí nguồn lực, thời gian và quan trọng là làm nản lòng nhà đầu tư.

Để phát triển bền vững nhà ở xã hội cần tìm được điểm cân bằng giữa chính sách và các bên tham gia. Ảnh minh họa: Minh Hoàng

Tiếp đó, các vân đề về vốn, dù các gói tín dụng ưu đãi cho phân khúc này được thiết kế và triển khai nhưng để giải ngân là không hề dễ.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, chúng ta cần có cái nhìn toàn diện hơn khi đề cập đến mức lãi suất 8,2% tại gói vay 120.000 tỉ đồng. Vị chuyên gia phân tích, khi xét về mức thu nhập và khả năng chi trả của người mua nhà thuộc gói vay này.

Bài toán đưa ra là ở Việt Nam, ví dụ lương công nhân, người thu nhập thấp hàng tháng khoảng 7 đến 8 triệu thì họ chỉ có thể chi 50% thu nhập để trả gốc lãi nếu mua nhà. Như vậy, nếu mua 1 căn nhà trị giá 1 tỉ đồng, vay 70% thì chừng đó có đủ khả năng để họ chi trả với mức lãi suất 8,2% không?

Không còn là ước lượng mà trên thực tế, với mức giá nhà ở xã hội hiện nay vào khoảng 1,3 tỉ đồng cho 1 căn hộ 60m2 thì với mức thu nhập bình quân của lao động được Tổng cục thống kê công bố cho năm 2022 thì một hộ gia đình lao động có mức thu nhập trung bình chứ chưa nói đến hộ nghèo sẽ phải tiết kiệm nhiều chục năm mới có thể mua được nhà ở xã hội.

Bên cạnh chuyện vốn, nhiều chuyên gia cho rằng phong trào phát triển nhà ở xã hội sẽ tác động tích cực nếu các doanh nghiệp đề cao việc nghiên cứu thị trường. Bởi nhà ở xã hội không phải là một phân khúc tạo biên độ lợi nhuận tốt để doanh nghiệp có thể tính toán bù trừ về nguồn cung mình đưa ra thị trường.

Để sản xuất và tiêu thụ hết 1 triệu căn căn nhà ở xã hội đến năm 2030, tức mỗi năm cần thanh khoản khoảng 150 ngàn căn, đó là một con số rất lớn. Vì vậy, kể cả cơ quan điều hành lẫn chủ đầu tư nên nghiên cứu thật kỹ lưỡng về nguồn cầu của từng địa phương để điều tiết nguồn cung phù hợp. Quan trọng nhất, để tăng xác suất đạt mục tiêu trên là tăng nguồn cầu bằng việc nới những tiêu chí liên quan đến đối tượng được mua (hộ khẩu, thu nhập), điều kiện chuyển nhượng, lãi suất vay mua.

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa có công văn hướng dẫn việc xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư theo chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng. Trong đó đáng chú ý đối với đối tượng là cá nhân mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân phải có hợp đồng mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư theo quy định pháp luật về nhà ở.

Chưa đề cập đến khả năng chi trả lãi suất, để tiếp cận với gói tín dụng này người có nhu cầu mua nhà cần phải đáp ứng điều kiện của Bộ Xây dựng lẫn Ngân hàng nhà nước. Câu chuyện từ chủ trương đến thực tế có thể lại phải kéo dài hơn khi người mua, người bán người bán lẫn người cấp tín dụng phải nỗ lực tìm điểm cân bằng giữa hàng loạt điều kiện.

Thực tế cho thấy, trước đây, gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ về nhà ở cho người có thu nhập thấp và cho các chủ đầu tư vay để tạo nguồn hàng hóa có tiến độ giải ngân rất chậm. Hay gần hơn là năm 2022, Quốc hội quyết sử dụng tối đa 40.000 tỉ đồng để hỗ trợ lãi suất 2%/năm. Tuy nhiên, đến hết năm 2022, giải ngân chính sách hỗ trợ 2% lãi suất mới đạt hơn 134 tỉ đồng, tương đương hơn 0,3%. Nếu không có những điều chỉnh chính sách phù hợp thì nỗi lo ế vốn đã được cảnh báo.

Phong trào đầu tư nhà ở xã hội đang mang lại nhiều giá trị cho cả doanh nghiệp lẫn an sinh xã hội. Tuy vậy để chuyển dịch từ chủ trương, chiến lược sang thực tế cần đảm bảo được sự căn cơ trong chính sách để tạo nên sự cân bằng giúp phong trào này tránh được nguy cơ “sớm nở tối tàn”.

V.Dũng