Nhận diện cơ hội đầu tư bất động sản tại TP Hồ Chí Minh

Chu kỳ phát triển mới

Nhiều chuyên gia kinh tế, BĐS có chung nhận định, không gian phát triển TP Hồ Chí Minh mới hiện nay đang mở ra cơ hội hình thành siêu đô thị hiện đại, đáng sống, trung tâm tài chính, sản xuất, logistics và đổi mới sáng tạo tầm khu vực và thế giới, tiếp tục khẳng định đầu tàu kinh tế, phát triển hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, khởi nghiệp và các xu hướng kinh tế mới.

Khu chung cư cao cấp ven sông Sài Gòn.

Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh, đặc biệt là trục Đông Bắc đang đón nhận những tín hiệu tích cực và được đánh giá là tâm điểm thu hút đầu tư, nhất là phân khúc căn hộ, góp phần kiến tạo diện mạo đô thị văn minh, hiện đại. Nhờ thế mạnh "kiềng ba chân" gồm: Kinh tế năng động, hạ tầng phát triển đồng bộ và khả năng thu hút dân số mạnh mẽ, khu vực này luôn đón đầu sóng đầu tư mới, giúp thị trường BĐS giữ nhịp phát triển ổn định trong cả nước.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea), cứ 5 người sinh sống tại đây có 1 người là dân nhập cư mới, chủ yếu đến từ các địa phương khác để làm việc tại các khu công nghiệp lớn. Nhờ đó, nhu cầu nhà ở tại đây trở thành nhu cầu thực và ổn định lâu dài. Bên cạnh đó, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai, gồm: Quốc lộ 13, đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh, cao tốc TP Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, Vành đai 4, đường sắt đô thị trên cao số 2, Metro số 3B… đã mở ra dư địa phát triển BĐS, mang lại niềm tin vào đà tăng giá cho nhà đầu tư từ khắp nơi đổ về.

Theo Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Vnrea, Tổng biên tập Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam, chu kỳ mới phát triển thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đang bắt đầu từ một siêu đô thị có quy mô hơn 6.700 km2, hơn 14 triệu dân, GRDP gần 2,4 triệu tỷ đồng, đóng góp 1/4 ngân sách quốc gia. Mỗi địa phương được hợp nhất trong cấu trúc mới đều mang một sứ mệnh riêng, bổ trợ nhau: TP Hồ Chí Minh là trung tâm đô thị sầm uất với hệ sinh thái kinh tế đa ngành; tỉnh Bình Dương là trung tâm công nghiệp phát triển nhanh, năng động và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu sở hữu thế mạnh chiến lược về biển, cảng và du lịch.

Hiện nay, khu vực Đông Bắc TP Hồ Chí Minh đang đi trước một bước trong cuộc đua đón sóng đầu tư, với hàng loạt cơ hội như: BĐS trở thành tâm điểm sau sáp nhập, hạ tầng tăng tốc mở rộng, các phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường, do nhu cầu ở thực lớn, nhu cầu cho thuê BĐS với tỷ suất lợi nhuận cao nhất cả nước, dự án điển hình nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 13 La Pura - đô thị all-in-one đang thu hút nhà đầu tư... Đây không phải là sự phát triển ngẫu nhiên, mà là kết quả của một quá trình quy hoạch, đầu tư hạ tầng kéo dài suốt gần ba thập kỷ qua...

Có thể nói, trong khi mặt bằng giá BĐS phía Bắc và một số thị trường trọng điểm khác đang neo ở mức cao, biên lợi nhuận ngày càng thu hẹp, khu vực Đông Bắc TP Hồ Chí Minh đang ở điểm khởi đầu của chu kỳ tăng trưởng mới, hấp dẫn và bền vững hơn. Theo rà soát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, làn sóng "Nam tiến" của các nhà đầu tư phía Bắc vào những dự án có nhu cầu ở thực tại khu vực này trong 6 tháng đầu năm 2025 là tín hiệu rõ ràng về sự dịch chuyển dòng tiền chiến lược.

Về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho hay, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập không chỉ có quy mô lớn hơn gần gấp đôi, mà cơ cấu BĐS cũng trở nên đa dạng và phong phú hơn nhờ sở hữu nguồn cầu nhà ở khổng lồ từ lực lượng công nhân và chuyên gia, điều mà các khu vực khác không có nhiều...

Cơ hội đầu tư

Từ thực tế trên, TS. Nguyễn Sĩ Dũng, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nhận diện 3 cơ hội cho các nhà đầu tư. Thị trường đô thị chuyển thành thị trường vùng mở rộng không gian phát triển không còn giới hạn, ranh giới địa lý, trải dài trên trục kết nối vùng từ Thủ Đức sang Biên Hòa ở phía Đông Bắc, đến Long Thành, Nhơn Trạch ở phía Đông, tới Bà Rịa, Hồ Tràm ở phía Đông Nam. Hành lang phát triển BĐS công nghiệp, logistics, đô thị và nghỉ dưỡng gắn với Vành đai 3, cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây… sẽ tạo ra dư địa thị trường nhà ở bền vững.

Dự án La Pura - đô thị all-in-one đang gây sự chú ý ở khu vực Đông Bắc TP Hồ Chí Minh.

Mặt khác, trục Đông Bắc là cơ hội hình thành cực tăng trưởng BĐS mới, trải từ Thủ Đức đến Dĩ An, Thuận An, Bình Dương cũ, Biên Hòa, Long Thành... hội tụ hạ tầng hiện đại gồm các tuyến cao tốc, metro, sân bay, cảng biển, với dân số trẻ và lực lượng lao động dồi dào, các khu công nghiệp và đại học lớn và tạo quỹ đất để phát triển dài hạn. Nếu được quy hoạch và điều phối bài bản, đây sẽ trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn bậc nhất cho các quỹ phát triển BĐS quốc tế.

Ngoài ra, khác với các giai đoạn trước, khi BĐS chủ yếu chạy theo sóng ngắn hạn, thông tin quy hoạch đơn lẻ, chu kỳ mới sẽ được dẫn dắt bởi thể chế mạnh mẽ, giảm rủi ro, tạo nền tảng dài hạn; quy hoạch vùng rõ ràng tăng độ minh bạch và khả năng dự báo; cơ sở hạ tầng quy mô lớn làm tăng giá trị nội tại của tài sản; chuyển đổi số minh bạch hóa thị trường, thu hút tổ chức lớn và hạn chế đầu cơ.

Ở góc độ quy hoạch, theo TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, sự tích hợp trên sẽ tạo ra mô hình đa trụ cột để phát triển TP Hồ Chí Minh thành thành phố toàn cầu trong tương lai. Song, các cực tăng trưởng của thành phố mới cần có điều chỉnh quy hoạch tổng thể mới sau khi sáp nhập. Vì vậy, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chắc chắn thời gian tới sẽ được điều chỉnh trên cơ sở kế thừa tiềm năng lợi thế của 3 địa phương cũ.

Còn ở góc độ thị trường, Phó Chủ tịch Vnrea TS. Nguyễn Văn Đính bày tỏ, cách đây khoảng 5 năm, thị trường BĐS Bình Dương (cũ) bắt đầu xuất hiện nhiều hơn các dự án nhà ở, chung cư. Trong khi đó, TP Hồ Chí Minh rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung và giá BĐS tăng cao, nên nhiều nhà đầu tư phía Bắc và phía Nam đã có xu hướng đưa dòng tiền tham gia thị trường này.

"Bình Dương (cũ) là thị trường ngách của TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, thị trường ngách này có tiềm năng lớn, với mức giá trên thị trường từ 40 - 50 triệu đồng/m2 phù hợp với đa số nhà đầu tư. Nhưng sau khi sáp nhập vào TP Hồ Chí Minh, Bình Dương sẽ trở thành đô thị trong đô thị, kéo theo giá trị bất động sản tăng lên và chất lượng các dự án cũng sẽ được nâng cấp... Sau sáp nhập, cơ cấu sản phẩm thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh sẽ đa dạng hóa và được điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu thị trường đang định hình lại và tăng trưởng mạnh, tạo cơ hội đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư", Ts Nguyễn Văn Đính cho hay.

Để định hình chu kỳ phát triển mới và nhận diện cơ hội rõ ràng, các chuyên gia BĐS nhận định, TP Hồ Chí Minh cần nhanh chóng kiện toàn và vận hành suôn sẻ bộ máy chính quyền mới sau sáp nhập, trong đó tăng cường đối thoại, trao đổi, nắm bắt địa bàn mới, bảo đảm đầy đủ điều kiện về nơi ăn ở, làm việc và đi lại cho đội ngũ cán bộ, công chức và gia đình; thực hiện tốt các chính sách ưu đãi, cơ chế đặc thù của Trung ương để tạo nền tảng chính sách vững chắc cho định hướng phát triển đô thị.

Đồng thời, cần hoàn thiện quy hoạch và phát triển không gian đô thị hiện đại, đa trung tâm, trong đó quy hoạch tổng thể đến năm 2050 (theo Quyết định 1711/QĐ-TTg) theo hướng siêu đô thị đa trung tâm có vai trò quan trọng, với các đô thị vệ tinh như Thủ Đức, Tây Bắc Củ Chi, Cần Giờ, Hóc Môn, Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn và các đô thị mới tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu… góp phần giảm tải cho khu vực trung tâm.

Tiến Hiếu/Báo Tin tức và Dân tộc