Nhận diện lực đẩy định hình bất động sản công nghiệp giai đoạn 2026

Thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu kho vận hiện đại

Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp đang dịch chuyển mạnh về cấu trúc nhu cầu. Thay vì mở rộng quy mô một cách đồng đều, nhu cầu hiện nay gắn chặt với yêu cầu vận hành đặc thù của từng ngành, đòi hỏi cao hơn về hạ tầng kỹ thuật, vị trí và khả năng khai thác dài hạn.

Các khu công nghiệp nằm gần TP.HCM, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ nét. (Ảnh: Lê Toàn)

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở diện tích quỹ đất mà ở mức độ sẵn sàng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao. Sự tăng trưởng nhanh của thương mại điện tử đang tạo lực cầu trực tiếp đối với phân khúc kho vận và logistics. Savills dự báo quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam có thể đạt 26–28 tỷ USD trong năm 2025. Chỉ trong 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki đã ghi nhận tổng giá trị giao dịch hơn 11,6 tỷ USD, tăng trên 34% so với cùng kỳ.

Cùng với sự gia nhập của hơn 7.000 người bán mới trong nửa đầu năm 2025, mức độ cạnh tranh trên các sàn ngày càng gay gắt, buộc các doanh nghiệp chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu vận hành. Trong bối cảnh đó, các mô hình kho vận hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh đang được ưu tiên phát triển.

Theo Savills, các khu công nghiệp nằm gần TP.HCM, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ nét khi doanh nghiệp tìm cách rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.

Bán dẫn mở rộng chiều sâu chuỗi giá trị

Ngành bán dẫn được đánh giá là động lực tăng trưởng mới của bất động sản công nghiệp trong trung và dài hạn. Chiến lược quốc gia về bán dẫn, được phê duyệt cuối năm 2024, đặt mục tiêu đưa Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp – kiểm định sang đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và một số khâu sản xuất chọn lọc.

Trong giai đoạn 2023–2025, Việt Nam ghi nhận khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao, trong đó riêng mảng lắp ráp và kiểm định đạt khoảng 3 tỷ USD. Chính phủ cũng đã bố trí hơn 1 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024–2030, đồng thời dành ngân sách đáng kể cho đào tạo nhân lực.

Theo Savills, sự mở rộng này tạo ra nhu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp, bao gồm quỹ đất quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian cho nghiên cứu – phát triển, thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt thay cho mô hình khu công nghiệp truyền thống.

Trung tâm dữ liệu gắn bất động sản công nghiệp với hạ tầng số

Cùng với sản xuất công nghệ cao, trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một phân khúc mới gắn chặt bất động sản công nghiệp với hạ tầng số. Tính đến năm 2025, Việt Nam có khoảng 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động với tổng công suất hơn 520 MW, và con số này được dự báo có thể tiệm cận 950 MW vào năm 2030.

Theo Savills, trung tâm dữ liệu đặt ra các yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng thông thường, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn. Do đó, phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng, qua đó làm gia tăng sự phân hóa trên thị trường.

Từ các phân tích trên, Savills nhận định bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi thị trường sẽ phân hóa mạnh theo ngành và theo năng lực của từng khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, bán dẫn và trung tâm dữ liệu sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê.

Trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng với làn sóng phát triển của công nghệ cao và yêu cầu ngày càng rõ nét về phát triển bền vững, thị trường bất động sản công nghiệp được kỳ vọng bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô đi cùng chất lượng.

Văn Dũng