Nhiều điểm mới về hợp đồng xây dựng có hiệu lực từ 1/7/2026

Ảnh minh họa - (nguồn: FPTshop.com.vn)

Theo Nghị định, tạm ứng hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu ứng trước không lãi suất cho bên nhận thầu để triển khai thực hiện các công việc theo hợp đồng.

Mức tạm ứng, số lần tạm ứng, thời điểm tạm ứng, bảo lãnh tạm ứng và mức thu hồi tạm ứng qua các lần thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng. Quy định này áp dụng cả trường hợp bên nhận thầu là nhà thầu liên danh.

Trường hợp là nhà thầu liên danh, việc tạm ứng cho các nhà thầu trong liên danh do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng hoặc thỏa thuận liên danh.

Khi nào được tạm ứng hợp đồng xây dựng?

Đối với các dự án đầu tư công, dự án PPP, việc tạm ứng hợp đồng được thực hiện sau khi hợp đồng xây dựng có hiệu lực và bên giao thầu đã nhận được bảo lãnh tiền tạm ứng (đối với các trường hợp yêu cầu phải có bảo lãnh tạm ứng) tương ứng với giá trị của từng loại tiền mà các bên đã thỏa thuận.

Riêng với hợp đồng thi công xây dựng, việc tạm ứng còn phải có kế hoạch giải phóng mặt bằng hoặc biên bản bàn giao mặt bằng, toàn bộ hoặc một phần, của tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng giao cho chủ đầu tư theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

Mức tạm ứng, số lần tạm ứng, thời điểm tạm ứng và mức thu hồi tạm ứng qua các lần thanh toán được ghi cụ thể trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu hoặc trong dự thảo hợp đồng xây dựng gửi cho bên nhận thầu để bên nhận thầu làm cơ sở tính toán giá dự thầu, giá đề xuất và phải phù hợp với khả năng cân đối, thu xếp, bố trí vốn để thực hiện hợp đồng.

Tạm ứng trên 1 tỷ đồng phải có bảo lãnh

Nghị định quy định, đối với hợp đồng xây dựng có giá trị tạm ứng hợp đồng lớn hơn 1 tỷ đồng, trước khi bên giao thầu thực hiện việc tạm ứng hợp đồng cho bên nhận thầu, bên nhận thầu phải nộp cho bên giao thầu bảo lãnh tạm ứng hợp đồng với giá trị và loại tiền tương đương khoản tiền tạm ứng hợp đồng.

Không bắt buộc phải bảo lãnh tạm ứng hợp đồng đối với các hợp đồng xây dựng có giá trị tạm ứng hợp đồng nhỏ hơn hoặc bằng 01 tỷ đồng và các hợp đồng xây dựng theo hình thức tự thực hiện bao gồm cả hình thức do cộng đồng dân cư thực hiện theo các chương trình mục tiêu.

Bảo lãnh tạm ứng hợp đồng phải có giá trị cho đến khi bên giao thầu đã thu hồi hết số tiền tạm ứng.

Giá trị bảo lãnh tạm ứng được giảm dần tương ứng với giá trị tiền tạm ứng đã thu hồi qua mỗi lần thanh toán giữa các bên hoặc giá trị bảo lãnh mà bên bảo lãnh đã thanh toán cho bên giao thầu, nếu có. Bên nhận thầu phải sử dụng tạm ứng hợp đồng đúng mục đích, đúng đối tượng.

Mức tạm ứng không vượt quá 30% giá hợp đồng

Theo Nghị định, mức tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết (bao gồm cả dự phòng nếu có).

Trường hợp cần tạm ứng với mức cao hơn để bên nhận thầu đặt cọc hoặc thanh toán trước cho nhà sản xuất, nhà cung ứng vật tư, thiết bị theo thiết kế công nghệ nhằm bảo đảm yêu cầu của dự án và các trường hợp cần thiết khác thì phải được người quyết định đầu tư cho phép.

Đối với dự án mà người quyết định đầu tư là Thủ tướng Chính phủ, việc quyết định mức tạm ứng cao hơn mức 30% do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định.

Mức tạm ứng tối thiểu đối với hợp đồng tư vấn: 15% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị trên 10 tỷ đồng; 20% giá hợp đồng đối với các hợp đồng có giá trị đến 10 tỷ đồng.

Mức tạm ứng tối thiểu đối với hợp đồng thi công xây dựng công trình: 10% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị trên 50 tỷ đồng; 15% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị từ 10 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng; 20% giá hợp đồng đối với các hợp đồng có giá trị dưới 10 tỷ đồng.

Đối với hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị, hợp đồng EC, EP, PC và EPC, hợp đồng chìa khóa trao tay và các loại hợp đồng xây dựng khác, mức tạm ứng tối thiểu là 10% giá hợp đồng.

Trường hợp các bên thỏa thuận tạm ứng ở mức cao hơn mức tạm ứng tối thiểu, phần giá hợp đồng tương ứng với mức tạm ứng vượt mức tối thiểu sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng, gồm cả trường hợp tạm ứng nhiều lần.

Tiền tạm ứng được thu hồi dần qua các lần thanh toán. Mức thu hồi của từng lần do hai bên thống nhất ghi trong hợp đồng, nhưng phải bảo đảm tiền tạm ứng được thu hồi hết khi giá trị thanh toán, gồm tạm ứng hợp đồng và thanh toán khối lượng hoàn thành, cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng đã giao kết.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng

Nghị định cũng quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng. Việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định tại khoản 5 Điều 86 Luật Xây dựng do các bên thỏa thuận.

Khi giải quyết tranh chấp, các bên phải tôn trọng thỏa thuận hợp đồng và các cam kết trong quá trình thực hiện hợp đồng; bảo đảm khách quan, bình đẳng và hợp tác.

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, các bên có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng đối với các công việc không bị ảnh hưởng bởi nội dung tranh chấp; không được làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng, theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền hoặc các trường hợp được tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng theo quy định tại điểm a, b khoản 2 Điều 26 Nghị định này.

Đối với mô hình giải quyết tranh chấp theo thông lệ quốc tế, gọi tắt là ban xử lý tranh chấp, các bên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng về thời điểm thành lập, số lượng, tiêu chuẩn, trình độ, kinh nghiệm của thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp.

Các bên cũng thỏa thuận về tính ràng buộc của quyết định, khuyến nghị phân xử tranh chấp; quy trình lựa chọn thành viên và trình tự, thủ tục xử lý tiếp theo khi một bên không đồng ý với quyết định, khuyến nghị phân xử tranh chấp.

Thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp phải bảo đảm khách quan, độc lập, không xung đột lợi ích với các bên.

Chi phí chi trả cho các thành viên tham gia ban xử lý tranh chấp và các chi phí khác có liên quan do mỗi bên chịu một nửa, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp được tạm dừng hợp đồng xây dựng

Nghị định quy định việc tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng thực hiện theo khoản 1, 3, 4 Điều 85 Luật Xây dựng.

Đối với các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, bên nhận thầu được tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng nếu bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị của giai đoạn thanh toán mà các bên đã thống nhất, vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán theo quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Một bên cũng được tạm dừng thực hiện hợp đồng khi bên kia không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng theo quy định tại Điều 83 Luật Xây dựng và Điều 13 Nghị định này.

Bên tạm dừng thực hiện công việc trong hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết bằng văn bản, nêu rõ lý do tạm dừng. Thời gian thông báo phải được thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng, tối đa không quá 28 ngày, trừ trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng.

Các bên có trách nhiệm cùng thương lượng giải quyết để tiếp tục thực hiện đúng thỏa thuận hợp đồng đã giao kết.

Trường hợp bên tạm dừng thực hiện hợp đồng không thông báo hoặc lý do tạm dừng không phù hợp với quy định của hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho phía bên kia theo quy định tại khoản 2 Điều 86 Luật Xây dựng.

Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026.