Nhiều dự án nhà ở xã hội bớt áp lực lãi vay

Cơ hội giảm chi phí vốn cho hàng loạt dự án

Dự thảo Nghị quyết của HĐND TP. Hồ Chí Minh về chính sách hỗ trợ lãi suất cho các dự án được Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP. Hồ Chí Minh (HFIC) cho vay đang mở thêm dư địa vốn phát triển nhà ở xã hội.

Theo dự thảo, mức vốn vay tối đa được ngân sách hỗ trợ lãi suất đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và ký túc xá được nâng lên 300 tỷ đồng/dự án, thay vì mức chung 200 tỷ đồng. Thời gian hỗ trợ tối đa 10 năm, tính từ lần giải ngân đầu tiên của HFIC.

Đại diện HFIC cho hay, ngân sách địa phương không cấp vốn cho chủ đầu tư mà hỗ trợ chi phí lãi vay trên phần vốn do HFIC cho vay. Mức lãi suất hỗ trợ tối đa được xác định theo bình quân lãi suất tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng của bốn NHTM lớn trên địa bàn, cộng thêm 2%/năm phí quản lý. Dự án thụ hưởng phải được HFIC thẩm định hiệu quả, khả năng trả nợ và chấp thuận cho vay hoặc cho vay hợp vốn do HFIC làm đầu mối.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), 8 tháng đầu năm 2026, trên địa bàn đã khởi công 10 dự án nhà ở xã hội với 11.362 căn, nâng tổng số dự án đang triển khai lên 22 dự án với khoảng 19.900 căn. Tuy nhiên, một phần nguồn cung vẫn nằm ở những dự án đã có quỹ đất, chủ trương hoặc hoàn tất nhiều thủ tục nhưng chưa thể triển khai đồng bộ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Khu nhà ở xã hội Hodeco tại phường Phú Mỹ có tổng mức đầu tư khoảng 689 tỷ đồng, đã có chủ trương đầu tư nhưng còn vướng giải phóng mặt bằng, giao đất, ký quỹ và phương án tiêu thụ sản phẩm. Nếu đáp ứng đủ điều kiện, khoản vốn vay tối đa 300 tỷ đồng được hỗ trợ lãi suất có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong phương án vốn đầu tư.

Cũng tại phường Phú Mỹ, Khu nhà ở xã hội Mỹ Xuân B1 có tổng vốn đầu tư 850 tỷ đồng, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp phép xây dựng hạ tầng giai đoạn 1 nhưng còn vướng đất xen kẹt và xác định giá đất phần thương mại. Trong khi đó, dự án Lan Anh 7B tại xã Nghĩa Thành có tổng mức đầu tư gần 950 tỷ đồng, phần nhà ở xã hội đã xây dựng khoảng 70%. Doanh nghiệp phản ánh việc xác định nghĩa vụ tài chính kéo dài khiến dự án chậm hoàn thành và không thu hồi được vốn để trả nợ ngân hàng.

Theo ông Châu, danh sách đang chờ tháo gỡ còn có Lan Anh 5 tại phường Tam Long, tổng vốn dự kiến 850 tỷ đồng; Ecotown Phú Mỹ tại phường Phú Mỹ, tổng vốn khoảng 497 tỷ đồng; Sài Gòn Venice tại xã Bình Lợi, quy mô hơn 63 ha; cùng Lan Anh 12 tại phường Phú Mỹ. Các dự án này đều còn vướng về đất đai, quy hoạch hoặc thủ tục đầu tư.

Vì vậy, khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, việc nâng mức vốn vay được hỗ trợ lên 300 tỷ đồng và kéo dài thời gian tới 10 năm được kỳ vọng giúp nhiều dự án giảm áp lực lãi vay, cải thiện dòng tiền và tạo thêm dư địa huy động vốn cho giai đoạn triển khai tiếp theo.

Mở thêm dư địa tín dụng cho nhà giá thấp

Theo NHNN chi nhánh Khu vực 2, đến giữa năm 2026, tại TP. Hồ Chí Minh đã có 6 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ được các ngân hàng cam kết cho vay với tổng hạn mức hơn 2.200 tỷ đồng. Trong đó, 5 dự án đã được giải ngân gần 616 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Chương trình tín dụng nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP với quy mô 145.000 tỷ đồng cũng đang được nhiều NHTM triển khai.

Chính sách hỗ trợ lãi suất của TP. Hồ Chí Minh nếu được triển khai sẽ bổ sung thêm một cơ chế huy động vốn khi cho phép HFIC trực tiếp cho vay hoặc làm đầu mối cho vay hợp vốn với các TCTD đối với dự án đáp ứng điều kiện.

Theo Sở Tài chính TP. Hồ Chí Minh, cơ chế này được kỳ vọng tạo đòn bẩy thu hút khoảng 25.000-30.000 tỷ đồng vốn đầu tư toàn xã hội, trong đó cơ cấu vốn vay khoảng 15.000-18.000 tỷ đồng. HFIC sẽ tiếp tục đồng hành với hệ thống NHTM để bảo đảm nguồn lực tài trợ cho các dự án tham gia chương trình hỗ trợ lãi suất.

Nguồn lực thực hiện cũng đã được tính toán. Giai đoạn 2026-2030, tổng vốn vay dự kiến giải ngân khoảng 16.800 tỷ đồng. Với mức lãi suất hỗ trợ dự kiến 9%/năm, nhu cầu ngân sách hỗ trợ khoảng 3.426 tỷ đồng; Thành phố dự kiến bố trí khoảng 3.500 tỷ đồng trong kế hoạch đầu tư công trung hạn cho chính sách này.

Một số ngân hàng đã đẩy mạnh tài trợ trực tiếp cho chủ đầu tư NƠXH. Đầu năm 2026, Agribank đã phê duyệt 21 dự án với tổng số tiền trên 5.300 tỷ đồng, trong đó khoảng 1.400 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư. Ngân hàng này cũng đang tiếp cận thêm 6 dự án tại TP. Hồ Chí Minh và một số địa phương, với tổng mức cấp tín dụng dự kiến khoảng 3.400 tỷ đồng.

TPBank cũng đang triển khai gói tín dụng dành riêng cho chủ đầu tư NƠXH với lãi suất từ 6,6%/năm trong 36 tháng đầu và giải ngân theo kế hoạch dòng tiền của từng dự án. Trước đó tại TP. Hồ Chí Minh, ngân hàng này đã tài trợ 130 tỷ đồng cho giai đoạn đầu dự án NƠXH Lê Thành Tân Kiên, thời hạn vay 120 tháng và ân hạn gốc 12 tháng.

Theo HoREA, nhu cầu vốn của phân khúc này vẫn mang tính dài hạn, nhất là NƠXH cho thuê có thời gian hoàn vốn thường không dưới 20 năm. Hiệp hội vì vậy kiến nghị tiếp tục có cơ chế tín dụng dài hạn, lãi suất phù hợp và cấp bù lãi suất để khuyến khích các TCTD tham gia. HoREA cho rằng, với cơ chế HFIC làm đầu mối cho vay hợp vốn, nguồn ngân sách hỗ trợ lãi suất được kỳ vọng đóng vai trò vốn mồi để huy động thêm nguồn lực của các NHTM cho các dự án thuộc lĩnh vực ưu tiên. Đối với nhà ở xã hội, cơ chế này sẽ bổ sung thêm một kênh vốn bên cạnh Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng đang được hệ thống ngân hàng triển khai.