Những dịch chuyển trên thị trường đất công nghiệp

Bức tranh bất động sản công nghiệp mới

KTSG: Là đơn vị nghiên cứu thị trường và cung cấp các dịch vụ tư vấn, CBRE nhận thấy thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam thời gian gần đây thay đổi như thế nào?

Ông Hiếu Lê, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam

– Ông Hiếu Lê: Quỹ đất công nghiệp phát triển nhanh chóng tại các khu vực tỉnh, thành cấp 2 (Tier 2) của miền Bắc (tại quí 4-2022 ghi nhận mức tăng 9% theo năm) và một số tỉnh miền Trung (Huế, Quảng Trị, Khánh Hòa, Bình Định), do công tác đền bù giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh và thuận lợi.

Tại phía Bắc, việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng và kế hoạch mở rộng kết nối giao thông giúp các tỉnh như Quảng Ninh, Thái Bình có sự phát triển và thu hút được nhiều khách thuê lớn. Trong khi đó, khu vực miền Trung có lợi thế về quỹ đất và giá thuê cạnh tranh.

Tại khu vực phía Nam, việc kết nối hạ tầng được đẩy mạnh gần đây đã tạo điều kiện cho các tỉnh, thành cấp 2 có thêm dư địa để thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển. Cụ thể là các khu công nghiệp (KCN) mới tại Bình Thuận (theo cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết – Vĩnh Hảo) như KCN Becamex – VSIP (quy mô diện tích đất 3.000 héc ta) và Cần Thơ (Mỹ Thuận – Cần Thơ) như KCN VSIP Vĩnh Thạnh (quy mô diện tích đất 900 héc ta).

Tính đến quí 1-2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300 héc ta. Năm 2022, diện tích cho thuê mới của các tỉnh, thành cấp 2 tại khu vực miền Bắc tăng 35% theo năm, và khu vực miền Nam tăng 58%.

Các KCN mở mới đang có sự dịch chuyển ra các tỉnh, thành cấp 2 khi một số thị trường trọng điểm có sự bão hòa với quỹ đất khan hiếm, chi phí lao động tăng cao và giá thuê đất không còn rẻ. Giá đất công nghiệp tại một số thị trường trọng điểm phía Bắc như Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên và phía Nam như Long An, Đồng Nai, Bình Dương tiếp tục tăng.

Trong quí 1-2023, giá đất trung bình tại các nơi này ở phía Bắc ghi nhận mức tăng 7,5% theo năm, trung bình ở ngưỡng 123 đô la Mỹ/mét vuông/kỳ hạn còn lại. Tại phía Nam, mức tăng theo năm ở ngưỡng 8%, và giá thuê trung bình là 185 đô la Mỹ/mét vuông/kỳ hạn còn lại.

Các nhà phát triển thứ cấp thì hướng tới mô hình kho/xưởng xây sẵn tích hợp nhiều yếu tố xanh và bền vững, giúp tiết kiệm năng lượng và chi phí hoạt động cho khách thuê. Thiết kế ngày càng linh hoạt để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách thuê thuộc nhiều ngành nghề.

Thị trường bất động sản công nghiệp do vậy đã đa dạng hơn về sản phẩm gồm: đất công nghiệp, kho công nghiệp cho thuê, nhà xưởng cho thuê. Tính đến hết năm 2022, tổng nguồn cung kho xây sẵn và xưởng xây sẵn tại các thị trường cấp 1 ở phía Bắc đạt 3,2 triệu mét vuông và phía Nam đạt 8,2 triệu mét vuông.

Bên cạnh đó, thị trường xuất hiện nhiều nhà đầu tư mới từ các lĩnh vực khác bắt đầu lấn sân sang bất động sản công nghiệp (Gamuda Land, Capitaland, Gilimex, Vin group, DRH Holdings…), trong khi các nhà đầu tư hiện hữu tiếp tục đẩy mạnh đầu tư.

Trong hai năm gần đây, việc hoàn thiện pháp lý và các thủ tục liên quan trở thành ưu tiên hàng đầu trong quá trình phát triển dự án và kinh doanh bất động sản công nghiệp. Một số yếu tố như định giá đất, giải phóng mặt bằng đã ảnh hưởng phần nào đến nguồn cung mới bất động sản công nghiệp do thủ tục bị kéo dài. Cùng với đó, ở phân khúc kho, xưởng xây sẵn, việc đáp ứng các quy định mới về phòng cháy chữa cháy cũng khiến một số dự án hoàn thiện chậm hơn so với dự kiến ban đầu.

Chân dung khách thuê

KTSG: Theo ông, những yếu tố nào khiến khách hàng lựa chọn một vùng đất, KCN để đặt cơ sở sản xuất, kho…? Các yếu tố được xem xét thế nào khi đặt lên bàn cân với các đối thủ trong khu vực?

– Với khách thuê, có bốn nhóm yếu tố chính để họ lựa chọn địa điểm đặt cơ sở gồm: (1) hỗ trợ từ chủ đầu tư và chính quyền địa phương; (2) môi trường kinh doanh; (3) bất động sản; (4) các yếu tố cho giai đoạn vận hành dự án. Nhóm 4 sẽ gồm các chỉ tiêu quan trọng như chuỗi cung ứng, khách hàng, tiềm năng thị trường và chi phí thuê/mua bất động sản, chi phí lao động, số lượng lao động…

Giá thuê mặt bằng của Việt Nam đang ở mức tương đương với các đối thủ trong khu vực. Trong giai đoạn 2023-2025, theo tính toán của bộ phận nghiên cứu CBRE, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng nhờ nhu cầu thuê ổn định, trong khi đó, giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng chậm lại.

Riêng chi phí nhân công của Việt Nam hiện còn tương đối cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực. Điểm này, cùng với hạ tầng giao thông đang được cải thiện và các hiệp định thương mại tự do Việt Nam đã tham gia là điểm mạnh trong thu hút đầu tư nước ngoài.

KTSG: Hãy thử vẽ chân dung các khách hàng tìm kiếm bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, thưa ông…

– Việt Nam được nhìn nhận là một trong những trung tâm sản xuất điện tử của khu vực khi thu hút nhiều tập đoàn lớn đặt nhà máy sản xuất. Ngoài các tên tuổi lớn như Samsung và LG, thì các đơn vị cung ứng chính của Apple và Microsoft như Foxconn, Luxshare, Goertek, Compal hay gần đây là Wistron, Qisda, Quanta cũng lựa chọn Việt Nam để đặt nhà máy sản xuất.

Các doanh nghiệp sản xuất linh kiện ô tô , doanh nghiệp ngành thực phẩm – giải khát cũng là nhóm khách thuê có xu hướng mở rộng tại thị trường Việt Nam.

Về các ngành mới, nhiều nhà đầu tư trong mảng trung tâm dữ liệu (Data Center) đang nghiên cứu đầu tư ở Việt Nam nhưng chưa thể triển khai do chưa đáp ứng được yêu cầu về mặt pháp lý.

Bên cạnh đó, các đơn vị phát triển kho xưởng cũng đang tích cực mở rộng tại Việt Nam, ở cả khu vực phía Nam và phía Bắc trước sự phát triển của ngành sản xuất cũng như thương mại điện tử và logistics.

KTSG: Những năm 2018-2019, thị trường nhắc nhiều về xu hướng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc và Việt Nam là một điểm đến. Theo quan sát của ông, thực tế đã diễn ra thế nào?

– Trong giai đoạn 2018-2019, do chiến tranh thương mại Mỹ – Trung, nhiều doanh nghiệp Trung Quốc dịch chuyển sang Việt Nam để tránh thuế. Sau dịch Covid-19, xu hướng này vẫn đang tiếp tục. Khách thuê bao gồm các doanh nghiệp đến từ Trung Quốc và các quốc gia khác đã có nhà máy tại Trung Quốc, chủ yếu thuộc các lĩnh vực điện tử và năng lượng.

Do áp lực đa dạng hóa chuỗi sản xuất và giảm sự lệ thuộc vào các nhà máy ở Trung Quốc, nhiều nhà sản xuất, như các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng của Apple, đứng trước sức ép có thêm các nhà máy ngoài Trung Quốc và Việt Nam là một trong những điểm đến được lựa chọn. Tuy nhiên, các nhà máy điện tử của Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu lắp ráp sản phẩm tầm trung và giá rẻ do lao động trong nước chưa đáp ứng được nhu cầu cao về trình độ và tay nghề.

Rộng cửa đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam

KTSG: Với những nhà đầu tư bất động sản công nghiệp, thị trường Việt Nam có điểm hấp dẫn và khó khăn, thách thức gì, theo ông?

– Việt Nam vẫn là thị trường hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp. Sự phát triển về hạ tầng kết nối và nguồn cầu ổn định từ khách thuê giúp nhiều chủ đầu tư thêm tự tin để phát triển và triển khai các dự án KCN.

Các chủ đầu tư đã có mạng lưới, quỹ đất cũng như đội ngũ kinh nghiệm có nhiều lợi thế để đón đầu và thu hút khách thuê. Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi nói chung, sự hỗ trợ của chính quyền một số địa phương cũng tạo lực hút cho sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, thị trường Việt Nam tồn tại không ít thách thức. Thủ tục hành chính và công tác giải phóng mặt bằng kéo dài là rào cản. Khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng gần đây cũng phần nào làm chậm lại quá trình đánh giá và quyết định đầu tư dự án mới.

Các thay đổi về chính sách trong giai đoạn sắp tới cũng sẽ là thách thức của Việt Nam nói chung, các chủ đầu tư KCN nói riêng. Ví dụ, ưu đãi thuế từng là điểm thu hút đối với doanh nghiệp FDI. Tuy nhiên khi chính sách thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng vào năm 2024, Việt Nam sẽ mất đi lợi thế cạnh tranh lớn này.

Để ứng phó, Việt Nam cần điều chỉnh chính sách đảm bảo phù hợp với các quy tắc chung của thuế tối thiểu toàn cầu, tiếp tục tạo môi trường đầu tư hấp dẫn thông qua các hình thức ưu đãi đầu tư khác để hài hòa lợi ích của nhà đầu tư và quyền thu thuế của Việt Nam.

Hoàng Minh