Những góc khuất của dịch vụ xây nhà trọn gói: Khi 'chìa khóa trao tay' trở thành gánh nặng…

Người dân cần tìm hiểu kỹ hợp đồng khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói để tránh những rủi ro pháp lý. Ảnh: Đỗ Tâm

Trọn gói chưa chắc là trọn vẹn

Theo trào lưu xây nhà theo kiểu “chìa khóa trao tay”, anh Nguyễn Văn Hưng (phường Tây Tựu) ký hợp đồng với một nhà thầu trọn gói 1,6 tỷ đồng để xây ngôi nhà rộng 40m², cao 5 tầng từ tháng 5-2025. Tuy nhiên, đầu năm 2026, khi công trình gần hoàn thiện, nhiều vấn đề phát sinh. Do không kiểm tra kỹ bảng dự toán ban đầu, anh Nguyễn Văn Hưng không nhận ra nhiều hạng mục bị tính thiếu. Các phần lan can, thạch cao, mái che… có khối lượng lớn hơn nhiều so với dự toán, thậm chí có hạng mục gần như không được tính từ đầu.

Dựa vào điều khoản trên, nhà thầu đưa ra chi phí phát sinh khoảng 400 triệu đồng, số tiền lớn ngoài dự kiến. Bên cạnh đó, tiến độ thi công cũng bị kéo dài. Dù hợp đồng ghi 120-150 ngày nhưng thực tế mất tới 270 ngày mới hoàn thiện do có thời điểm công trình bị dừng cả tháng vì thiếu thợ. Chất lượng thi công cũng không đúng thiết kế như: Kính lan can mỏng hơn, tay vịn cầu thang làm sai kiểu, bậc cầu thang không đều...

Tình cảnh của chị Tạ Thị Nguyệt (phường Xuân Phương) cũng tương tự. Sau khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói, chị ân hận khi phát hiện tay nghề đội thợ quá kém, khiến các thông số kỹ thuật không chính xác. Việc xây, trát tường cẩu thả, tỷ lệ trộn vữa không bảo đảm… Điều khiến chị ức chế hơn là trong 3 tháng, chủ thầu đã đổi 3 đội thợ xây khác nhau. Sau nhiều lần tranh cãi, chị quyết định thuê thêm một người giám sát công trình với giá 15 triệu đồng/tháng.

Không chỉ anh Nguyễn Văn Hưng, chị Tạ Thị Nguyệt rơi vào tình cảnh này, trên các diễn đàn xây dựng có rất nhiều câu chuyện dở khóc dở cười tương tự. Điểm chung là dịch vụ trọn gói được đưa ra với giá ban đầu cạnh tranh để thu hút khách hàng. Nhưng khi triển khai thực tế, chi phí phát sinh khiến chủ nhà rơi vào thế bị động. Đặc biệt, khi giá vật liệu xây dựng tăng, nhà thầu lập tức báo thêm chi phí phát sinh, thậm chí có dấu hiệu vòi vĩnh khiến kinh phí vượt xa so với dự kiến.

Ngoài vấn đề chi phí, chất lượng công trình cũng khiến nhiều gia đình thất vọng. Tình trạng tường nứt chân chim, thấm nước, hệ thống điện hoạt động chập chờn… xảy ra chỉ sau vài tháng hoàn thiện, trong khi việc khắc phục kéo dài và không đạt như mong muốn khá phổ biến.

“Khoán trắng” là tự đẩy mình vào rủi ro

Theo các chuyên gia, dù người dân chọn dịch vụ “xây nhà trọn gói” cũng không nên phó mặc hoàn toàn cho nhà thầu. Anh Tôn Anh Phương, một kỹ sư xây dựng tại phường Từ Liêm cho biết, việc ký hợp đồng trọn gói dưới hình thức quyết toán theo khối lượng thường được nhiều người lựa chọn nhưng thực tế thì rủi ro lại thuộc về khách hàng.

Cụ thể, sau khi xây xong, hai bên đo lại diện tích thực tế, bóc tách từng hạng mục và nhân với đơn giá trong hợp đồng để ra giá quyết toán cuối cùng. Lúc này mới phát hiện các hạng mục phát sinh nhiều khiến dự toán ban đầu khác xa thực tế.

Anh Tôn Anh Phương cũng cảnh báo một “bẫy” khác trong hợp đồng, đó là không nên ghi chung chung, mà phải bóc tách vật liệu xây dựng chi tiết. Ví dụ, cần ghi rõ sắt, xi măng, gạch, đá… hãng nào, nguồn gốc, kích thước, độ dày… Điểm mấu chốt cần ghi trong hợp đồng là: “Tổng chi phí xây dựng trọn gói đầy đủ theo bản vẽ đã được phê duyệt và không phát sinh bất kỳ chi phí nào”.

Ngoài ra, vấn đề tiến độ cũng rất đáng lưu ý. Nhiều hợp đồng ghi thời gian thi công 4-5 tháng nhưng thực tế kéo dài 8-9 tháng. Mức phạt chậm tiến độ thường thấp (khoảng 1%), lại chỉ áp dụng sau một thời gian chậm trễ nhất định nên không đủ ràng buộc nhà thầu.

Các nhà thầu chuyên nghiệp thường có chính sách bảo hành rõ ràng cho cả phần kết cấu (thông thường 5-10 năm) và phần hoàn thiện (1-2 năm). Do vậy, khi ký hợp đồng, cần đưa điều khoản này vào, đồng thời giữ đầy đủ hợp đồng, biên bản nghiệm thu, phiếu bảo hành để được hỗ trợ khi có sự cố. Anh Tôn Anh Phương cũng khuyên các gia đình, nên thuê giám sát độc lập, giúp kiểm soát chất lượng và chi phí.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Hoàng Vũ, Giám đốc Công ty Luật AEC cho rằng, theo quy định, các đơn vị thi công phải đáp ứng điều kiện về năng lực và chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều đội thầu nhỏ lẻ vẫn hoạt động tự do, không đăng ký đầy đủ. Trong khi đó, việc kiểm tra, giám sát của cơ quan chức năng chủ yếu tập trung vào công trình lớn. Bên cạnh đó, hiện chưa có cơ sở dữ liệu công khai về năng lực, lịch sử vi phạm hay uy tín của các nhà thầu để người dân tra cứu.

Một lo ngại khác là thiếu cơ chế chuẩn hóa hợp đồng trong lĩnh vực này. Hiện nay, phần lớn hợp đồng do nhà thầu tự soạn với nhiều điều khoản có lợi cho họ. Người dân, đặc biệt là những người không có chuyên môn, rất khó nhận diện rủi ro pháp lý. Do vậy, các chuyên gia đề xuất, cần siết chặt quản lý hoạt động xây dựng dân dụng, yêu cầu minh bạch năng lực nhà thầu, đồng thời xây dựng hệ thống công khai thông tin và đánh giá uy tín, cũng như ban hành mẫu hợp đồng chuẩn để bảo vệ người dân.