Những ngân hàng dành tỷ trọng lớn nhất cho vay bất động sản

Bức tranh cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng sau 9 tháng năm 2026 ghi nhận sự phân hóa rõ nét. Trong khi nhiều nhà băng tiếp tục mở rộng dư nợ, một số ngân hàng lại thu hẹp cho vay lĩnh vực này. Đáng chú ý, dù quy mô tín dụng vẫn ở mức lớn, tốc độ tăng trưởng chung đã có dấu hiệu chững lại.

CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GIẢM ĐÀ TĂNG

Theo tổng hợp của Thương Gia từ báo cáo tài chính riêng lẻ quý 3/2026 của các ngân hàng niêm yết có công bố chi tiết dư nợ theo ngành nghề, tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của nhóm khảo sát đạt khoảng 1,15 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 9.

VPBank dẫn đầu với dư nợ gần 277.973 tỷ đồng. Xếp sau là SHB với hơn 220.652 tỷ đồng, Techcombank đạt 204.384 tỷ đồng và MB ghi nhận 179.369 tỷ đồng. Đáng chú ý, dư nợ bất động sản tại Techcombank giảm khoảng 2.600 tỷ đồng so với cuối năm 2025.

Ở nhóm ngân hàng còn lại, HDBank ghi nhận 85.667 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản; TPBank đạt 53.178 tỷ đồng; VIB đạt 31.162 tỷ đồng; MSB đạt 30.158 tỷ đồng và BVBank đạt 26.006 tỷ đồng. Dư nợ tại ACB là 18.123 tỷ đồng, LPBank đạt 16.728 tỷ đồng, PGBank đạt 5.029 tỷ đồng.

Nếu xét theo tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ, SHB đứng đầu với 34,11%. Tiếp theo là BVBank với 31%, VPBank đạt 25,27% và Techcombank ở mức 25,12%. Đây cũng là bốn ngân hàng có tỷ trọng cho vay lĩnh vực này cao nhất trong nhóm được khảo sát.

Các vị trí tiếp theo lần lượt thuộc về TPBank với 16,05%, MB với 14,56%, MSB đạt 13,53%, HDBank đạt 12,74% và PGBank ở mức 10,26%. Trong khi đó, tỷ trọng cho vay bất động sản tại VIB là 7,58%, LPBank đạt 3,47% và ACB ở mức 2,48%.

Diễn biến trong 9 tháng đầu năm cho thấy xu hướng mở rộng dư nợ không diễn ra đồng đều. Sáu trong số 12 ngân hàng được thống kê ghi nhận tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản tăng, gồm BVBank, VPBank, TPBank, MB, VIB và ACB.

Trong đó, TPBank có mức tăng đáng chú ý nhất khi tỷ trọng cho vay bất động sản tăng từ 10,6% cuối năm 2025 lên 16,05% vào cuối tháng 9/2026. Tại MB, tỷ lệ này tăng từ 11,37% lên 14,56%, còn VPBank tăng từ 23,57% lên 25,27%.

Tuy nhiên, cần lưu ý số liệu trên chỉ phản ánh nhóm ngân hàng có công bố chi tiết dư nợ theo ngành nghề, chưa đại diện cho toàn bộ quy mô và diễn biến tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng.

TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CHỮNG LẠI

Theo báo cáo cập nhật kết quả kinh doanh quý 3/2026 ngành ngân hàng do Công ty cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) công bố, tín dụng toàn hệ thống tính đến ngày 30/9 tăng 11,6% so với đầu năm và tăng 16,7% so với cùng kỳ.

Riêng trong quý 3, dư nợ tăng thêm khoảng 3,2 điểm phần trăm, song vẫn thấp hơn mức tăng 13,9% ghi nhận trong cùng kỳ năm 2025.

Nhóm ngân hàng niêm yết có tốc độ tăng trưởng tín dụng cao hơn mặt bằng chung, đạt 12,6% so với đầu năm và tăng 17,5% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các nhóm ngân hàng tiếp tục thể hiện rõ trong quý 3.

Theo VDSC, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần quy mô lớn tăng trưởng tín dụng 18,6% so với đầu năm, cao hơn đáng kể mức 7,9% của nhóm ngân hàng thương mại quốc doanh và 10,2% của nhóm ngân hàng quy mô trung bình.

Dẫn đầu là những ngân hàng được ưu đãi về hạn mức tăng trưởng tín dụng như HDBank với mức tăng 28,5%, VPBank tăng 28,1%, MB tăng 18,9%. Bên cạnh đó, LPBank ghi nhận mức tăng 22,9%, còn Techcombank tăng 16,7%, một phần nhờ các khoản giải ngân cho dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm quốc gia được loại trừ khỏi hạn mức tăng trưởng tín dụng.

Ở chiều ngược lại, nhóm ngân hàng quốc doanh duy trì tốc độ tăng trưởng thận trọng, bám sát định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước. Vietcombank tăng trưởng tín dụng 8,4%, BIDV tăng 8% và VietinBank tăng 7,4% so với đầu năm.

Đáng chú ý, cơ cấu tăng trưởng tín dụng theo ngành nghề đã có sự thay đổi rõ nét trong quý 3. Theo VDSC, tín dụng xây dựng tăng vọt 15,5% so với quý trước, đưa mức tăng từ đầu năm lên 25,4%, cao hơn đáng kể mức 8,6% ghi nhận vào cuối quý 2/2026.

Với kết quả này, xây dựng trở thành động lực đóng góp lớn thứ hai trong quý, chiếm khoảng 27% mức tăng dư nợ của nhóm ngân hàng khảo sát. Diễn biến trên được đánh giá phù hợp với thực tế giải ngân đầu tư công đang tăng tốc, kéo theo nhu cầu vốn tại các doanh nghiệp xây dựng và những lĩnh vực liên quan.

Trái lại, tín dụng kinh doanh bất động sản gần như đi ngang trong quý 3 khi chỉ tăng 0,9% so với quý trước. Tính từ đầu năm, dư nợ lĩnh vực này tăng 22,3%, sau giai đoạn mở rộng mạnh trong nửa đầu năm. Theo VDSC, diễn biến trên phản ánh tác động từ định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Một số lĩnh vực khác cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng chú ý. Tín dụng dịch vụ tài chính tăng 41,5% so với đầu năm và tăng 62% so với cùng kỳ, trong khi dư nợ cho vay sản xuất đi ngang so với quý trước, đạt mức tăng 12,5% so với đầu năm.

Xét theo kỳ hạn, tín dụng trung và dài hạn tiếp tục tăng nhanh hơn cho vay ngắn hạn. Cụ thể, dư nợ trung hạn tăng 16,4%, dài hạn tăng 15,1% so với đầu năm, trong khi tín dụng ngắn hạn chỉ tăng 9,8%.

Xét theo phân khúc khách hàng, tín dụng doanh nghiệp tăng 19,1% so với đầu năm, gần gấp đôi mức tăng 9,7% của tín dụng bán lẻ. Dù vậy, cho vay bán lẻ đã có dấu hiệu tăng tốc trong quý 3 khi đóng góp thêm 3,6 điểm phần trăm vào tăng trưởng, so với mức 5 điểm phần trăm của tín dụng doanh nghiệp.

Trong khi đó, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các ngân hàng tăng 30,5% so với đầu năm, gần như đi ngang so với cuối quý 2 sau đợt tăng mạnh trong quý trước.

Nhìn chung, tín dụng ngân hàng trong quý 3 vẫn được thúc đẩy chủ yếu bởi khối doanh nghiệp và các khoản vay trung, dài hạn. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng đang có sự dịch chuyển, khi xây dựng nổi lên thay thế vai trò dẫn dắt của tín dụng kinh doanh bất động sản, trong khi cho vay bán lẻ bắt đầu cải thiện.

Cùng với sự thay đổi trong cơ cấu tín dụng, diễn biến lãi suất cho vay mua nhà cũng đang được thị trường quan tâm. Sau những chỉ đạo điều hành của Chính phủ về ổn định mặt bằng lãi suất, một số ngân hàng đã điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, song mặt bằng chi phí vốn vẫn chưa trở lại mức thấp như trước.

Từ đầu năm 2026, Chính phủ liên tiếp yêu cầu duy trì chính sách tiền tệ hỗ trợ, giảm lãi suất tiền gửi và cho vay đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các ngành ưu tiên nhằm thúc đẩy tăng trưởng. Những chỉ đạo đáng chú ý được đưa ra trong tháng 4, tháng 8 và gần đây nhất là tại cuộc họp giữa tháng 10.

Khảo sát của Chứng khoán Vietcap tại một số ngân hàng thương mại trong tháng 10/2026 cho thấy lãi suất vay mua nhà cố định trong 1-2 năm đầu dao động từ 9-10,7%/năm. Mức này thấp hơn vùng 9,5-11,5%/năm ghi nhận trong quý 3.

Vietcap dự báo lãi suất sẽ ổn định quanh mặt bằng hiện tại đến cuối năm 2026 và trong năm 2027. Dù vậy, khả năng giảm sâu chi phí vay vẫn chưa rõ ràng trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động, năng lực cung ứng vốn của toàn hệ thống có hạn và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục định hướng kiểm soát tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Về triển vọng thị trường, Vietcap kỳ vọng hoạt động trên thị trường sơ cấp trong quý 4 sẽ cải thiện so với quý trước, bởi đây thường là giai đoạn cao điểm của hoạt động mở bán và giao dịch bất động sản. Các chủ đầu tư cũng có thể tận dụng định hướng giảm lãi suất để đẩy mạnh mở bán, đồng thời gia tăng ưu đãi tài chính nhằm hỗ trợ người mua nhà.

Tuy nhiên, mức phục hồi trong quý cuối năm được dự báo khó đủ bù đắp cho diễn biến kém tích cực của những quý trước. Vì vậy, Vietcap cho rằng tổng lượng giao dịch sơ cấp cả năm 2026 vẫn có khả năng giảm so với cùng kỳ.

Thực tế, áp lực chi phí vay đã tác động đáng kể đến sức mua nhà. Theo dữ liệu của CBRE, tổng lượng giao dịch sơ cấp căn hộ và nhà thấp tầng tại Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2026 giảm khoảng 30% so với cùng kỳ. Lãi suất tiếp tục là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý người mua và khả năng hấp thụ của thị trường trong quý 3.

Vietcap kỳ vọng người mua nhà sẽ dần thích ứng với mặt bằng lãi suất mới, qua đó hỗ trợ giao dịch sơ cấp cải thiện trong năm 2027. Dù vậy, sự phục hồi nhiều khả năng mang tính chọn lọc, tập trung tại những dự án có vị trí thuận lợi, giá bán phù hợp và chính sách thanh toán linh hoạt, thay vì diễn ra đồng loạt trên toàn thị trường.