Những thông tin cần biết về mã định danh bất động sản

Nghị định 357/2025 của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) quy định từ ngày 1-3-2026 mỗi BĐS sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng. Mã định danh này là chuỗi tối đa 40 ký tự gồm chữ và số.

Hơn 600 tài khoản được bàn giao

Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết TP đã triển khai thực hiện các quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023; Các Nghị định số 94/2024, 96/2024 và 357/2026 của Chính phủ. Sở Xây dựng đã ban hành 2 thông báo và tạo một nhóm trên ứng dụng Zalo, tên “NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HCMC”.

Theo đó, nhóm này sẽ bao gồm chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn TP.

Sở Xây dựng TP.HCM đang phối hợp với các sở, ngành liên quan và chủ đầu tư dự án để cấp mã định danh sản phẩm bất động sản. Ảnh: NGUYỄN CHÂU

Sở đề nghị chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS cung cấp thông tin để được bàn giao tài khoản trên hệ thống thông tin nhà ở và thị trường BĐS do Bộ Xây dựng quản lý và thực hiện báo cáo, công khai thông tin BĐS, dự án BĐS trên địa bàn TP.

Đến nay, Sở đã tạo lập và bàn giao hơn 600 tài khoản cho các cơ quan, chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Sở Xây dựng đang tiếp tục phối hợp với sở, ban, ngành TP tạo lập, bàn giao tài khoản, hướng dẫn các cơ quan, tổ chức báo cáo thông tin, dữ liệu trực tuyến về dự án về Sở và Bộ Xây dựng mà không phải sử dụng văn bản giấy. Điều này nhằm xây dựng hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS của TP bảo đảm thông tin, dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung.

"Từ ngày 1-3, Nghị định số 357/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Sở Xây dựng đang phối hợp với các sở, ngành liên quan và chủ đầu tư dự án để cấp mã định danh sản phẩm bất động sản cùng thời điểm ban hành Văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Mã định danh này sẽ được Sở Xây dựng đăng tải trên Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường BĐS và sẽ được Bộ Xây dựng cấp quyền khai thác cho tổ chức, cá nhân theo quy định khi có nhu cầu"- đại diện Sở Xây dựng TP.HCM chia sẻ.

Tránh mua phải bất động sản "ma"

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam, tại khoản 5 Điều 3 và Điều 8 Nghị định 357/2025 quy định mã định danh điện tử sản phẩm BĐS không phải áp dụng chung chung, mà được cấp riêng biệt và cụ thể cho từng đối tượng.

Cụ thể khoản 5 Điều 3 Nghị định 357/2025 đã định nghĩa như sau: “Mã định danh điện tử sản phẩm BĐS, bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc BĐS trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và BĐS".

Có thể hiểu đơn giản, mỗi một "sản phẩm" BĐS độc lập sẽ được cấp một mã số duy nhất, giống như căn cước công dân của ngôi nhà. Mã này là một chuỗi ký tự được tạo lập tự động, bao hàm các thông tin được mã hóa như mã định danh thửa đất, mã số dự án, mã địa điểm.

Việc gắn mã định danh điện tử cho BĐS mặc dù tốn nhiều công sức để xây dựng hệ thống ban đầu nhưng đây là một bước tiến mang tính bước ngoặt. Hệ thống này giúp mang lại lợi ích toàn diện cho cả ba chủ thể trên thị trường: Người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.

Đối với người dân và người mua nhà, lợi ích lớn nhất là bảo đảm tính minh bạch của BĐS. Khi có mã định danh và tra cứu trên hệ thống, người mua sẽ nắm trọn hồ sơ thông tin của BĐS đó từ tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch, quy hoạch đến tiến độ xây dựng.

Hệ thống này giúp người dân tự bảo vệ mình, tránh việc mua phải dự án "ma", BĐS đang bị thế chấp hoặc dính bẫy lừa đảo bán giấy tay một căn nhà cho nhiều người. Quá trình giao dịch, thủ tục hành chính sau này cũng sẽ nhanh gọn hơn rất nhiều.

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, mã định danh là công cụ hữu hiệu để chống đầu cơ, thổi giá. Cơ quan chức năng có thể thống kê và theo dõi dòng chảy giao dịch theo thời gian thực.

Quan trọng hơn, dữ liệu định danh BĐS liên thông với dữ liệu quốc gia về dân cư sẽ là nền tảng cốt lõi để tiến tới các bước quản lý vĩ mô trong tương lai, ví dụ như làm cơ sở để tính thuế đối với người sở hữu nhiều BĐS, giúp điều tiết và lành mạnh hóa thị trường.

Cuối cùng, đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, quy định này đóng vai trò như một "bộ lọc" mạnh mẽ. Các chủ đầu tư buộc phải chuẩn bị hồ sơ pháp lý chuẩn chỉnh ngay từ đầu, chỉ khi dự án minh bạch, rõ ràng thì sản phẩm mới được hệ thống cấp mã định danh để đủ điều kiện lên sàn giao dịch hợp pháp.

NGUYỄN CHÂU