Ồ ạt bán homestay ở vùng lõi Tràng An: Cơ cấu dòng tiền hay trốn chạy pháp lý?

Homestay, đất tại vùng lõi Di sản Tràng An chuyển từ "hot" giá sang "nóng" pháp lý

Xả hàng giá rẻ, khai thác tốt

Nhiều năm trở về trước, những khu đất rộng tại vùng lõi Di sản Tràng An được xem là “đất vàng” với giá cả trăm triệu/m2. Mặc dù giá rất cao nhưng các nhà đầu tư vẫn sẵn sàng săn đón mua để xây dựng cơ sở lưu trú, homestay.

Thế nhưng, gần một tháng trở lại đây, hàng loạt homestay, đất tại vùng lõi Di sản Tràng An được rao bán rất nhiều trên các diễn đàn bất động sản và mạng xã hội. Khu vực rao bán nhiều phải kể đến: xã Ninh Xuân (cũ), thôn Đại Áng xã Ninh Hoà (cũ), thôn Chi Phong xã Trường Yên (cũ), khu vực gần Tuyệt Tình Cốc, giáp sông Sào Khê…

Các bài đăng bán xuất hiện khá dày đặc kèm những lời chào mời vô cùng hấp dẫn như: "Cần tiền đầu tư kinh doanh, bán gấp homestay đang vận hành ổn định, đã có sẵn 5–7 căn bungalow view núi tuyệt đẹp, mua về chỉ việc thu tiền"; "Không quản lý được cần nhượng lại homestay giá hấp dẫn"…

Thậm chí còn có người rao bán cả đất 313 (đất lúa), đất đấu thầu của uỷ ban với lời giới thiệu: “Thung lũng siêu đẹp, bao quanh núi cao… Phù hợp làm khu du lịch trải nghiệm”.

Một chủ doanh nghiệp bất động sản ở Ninh Bình cho biết: “Giá rao bán hiện đã hạ nhiệt đáng kể so với thời kỳ “sốt nóng” vài năm trước”. Đằng sau những lời rao bán có vẻ đầy tiềm năng ấy lại là một thực tế phũ phàng vì phần lớn các homestay, cơ sở lưu trú đang hoạt động “chui”, thậm chí có nhiều cơ sở đang vi phạm đất đai, trật tự xây dựng tại vùng lõi Tràng An.

Quyết định 230/QĐ-TTg ngày 4.2.2016 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Quần thể danh thắng Tràng An đã quy định rõ ràng không được xây dựng cơ sở lưu trú, giải trí tại vùng lõi Di sản Tràng An.

Thế nhưng, trong một thời gian dài, lợi dụng tâm lý thích trải nghiệm “sống hòa mình với thiên nhiên” của du khách, nhiều hộ dân và nhà đầu tư từ nơi khác đến đã âm thầm thu gom đất ao, đất vườn, đất lúa, đất chân núi rồi san lấp mặt bằng, xây dựng trái phép homestay rồi mặc sức đón khách trong khi không đủ điều kiện để kinh doanh lưu trú.

Trốn chạy pháp lý?

Mọi chuyện thay đổi khi chính quyền địa phương thực sự vào cuộc quyết liệt trong công tác xử lý vi phạm đất đai, trật tự xây dựng trong vùng di sản với tinh thần “không có vùng cấm, không có ngoại lệ”.

Sẽ cương quyết xử lý những cơ sở vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại vùng lõi Tràng An

Điển hình như phường Nam Hoa Lư có diện tích tự nhiên phần lớn thuộc Quần thể danh thắng Tràng An, ngay từ tháng 8.2025 đã thành lập 3 Tổ công tác cùng 57 Tổ tuần tra suốt ngày đêm, không có ngày nghỉ nhằm phát hiện từ sớm, từ xa các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng.

Vì vậy trong suốt một năm qua, trên địa bàn phường Nam Hoa Lư không có bất kỳ một homestay trái phép nào được xây dựng lên trong vùng lõi Tràng An.

Ông Nguyễn Phi Hà, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Nam Hoa Lư cho biết: “Theo quy định pháp luật từ tháng 7.2025 tất cả các hàng vi xây dựng mới công trình, kể cả xây dựng nhà ở tại vùng lõi Di sản Tràng An đều bị nghiêm cấm”.

Ông Nguyễn Cao Tấn, Phó Giám đốc Sở Du lịch tỉnh Ninh Bình cho biết: “Sắp tới chúng tôi sẽ thành lập Đoàn liên ngành, bao gồm cả lực lượng công an để tiến hành rà soát, kiểm tra tất cả các cơ sở lưu trú tại vùng lõi Tràng An. Những cơ sở vi phạm về đất đai, xây dựng sẽ cương quyết xử lý”.

Chính động thái siết chặt quản lý từ phường, xã đến cơ quan quản lý cấp tỉnh, đặc biệt là sự vào cuộc của lực lượng công an đã khiến các chủ homestay hoạt động “chui” đứng ngồi không yên.

Một chuyên gia bất động sản du lịch nhận định: “Động thái rao bán ồ ạt homestay hay bán tháo đất lúa, đất chân núi tại vùng lõi Tràng An hiện nay thực chất là một “cuộc trốn chạy” pháp lý của chủ đầu tư. Họ muốn nhanh chóng đẩy “hòn than nóng” vi phạm pháp lý sang cho những người mua nhẹ dại, thiếu hiểu biết về quy hoạch, quy định pháp luật trong vùng di sản để rút vốn”.

Làn sóng rao bán homestay ở vùng lõi Tràng An hiện nay không đơn thuần là sự chuyển đổi mô hình kinh doanh hay cơ cấu lại dòng tiền như lời các môi giới quảng cáo. Đó là hệ quả tất yếu khi kinh doanh bất chấp các quy định pháp luật.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, việc ham rẻ mua lại các homestay hay mảnh đất lúa, đất chân núi trong vùng lõi Tràng An vào thời điểm này chứa đựng rủi ro vô cùng lớn. Nếu không tìm hiểu kỹ pháp lý người mua rất dễ rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang” khi công trình mua về không thể vận hành, thậm chí bị cưỡng chế, tháo dỡ bất cứ lúc nào.