PGS.TS NGÔ TRÍ LONG: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TỐI ƯU ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG

PHÓ CHỦ TỊCH QUỐC HỘI NGUYỄN ĐỨC HẢI DỰ TỌA ĐÀM GÓP Ý VỀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) LIÊN QUAN ĐẾN TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tiên tại Kỳ họp thứ 4, dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần thứ 2 tại Kỳ họp thứ 5 tới.

Quan tâm đến dự thảo Luật này, PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông nêu rõ, giá đất và định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai. Giá đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai. Giá đất không chỉ là cơ sở để phục vụ cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, góp phần ổn định thị trường đất đai, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất mà còn góp phần nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất đai cũng như xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai. Thông qua kết quả định giá đất sẽ giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh, quyền sử dụng đất

Do vậy, các quy định về giá đất trong Luật Đất đai luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của xã hội bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy các vấn đề pháp lý điều chỉnh về giá đất và định giá đất cần phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.

Về cơ bản, hiện nay, các quy định về giá đất và định giá đất đã được pháp luật đất đai quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định cần được tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện. Chính vì vậy, góp ý về các quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, làm rõ những hạn chế, bất cập trong quy định về giá đất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là điều rất quan trọng và cấp thiết.

PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông

Những bất cập và nguyên nhân của việc xác định giá đất chưa sát với giá thị trường

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, trong thời gian qua cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp, chưa sát với giá trên thị trường có thể do:

(i) Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch;

(ii) Thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt);

(iii) Nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập (Phương pháp thu thập thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm..., Phương pháp thặng dư: Các loại và mức ước tính chi phí như suất vốn đầu tư, dự phòng, lãi vay, lợi nhuận...);

(iv) Chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường;

(v) Quy định về các phương pháp xác định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số) còn chưa thực sự rõ ràng và hợp lý, dẫn đến thực trạng trong thực tế các địa phương tùy ý lựa chọn phương pháp định giá đất;

(vi) Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất được quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT hiện nay vẫn chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ Tài chính xây dựng và hoàn thiện trong các năm gần đây. Nhất là trong các phương pháp thu nhập, thặng dư thì việc xác định các yếu tố đưa vào tình toán còn mang tính chủ quan, chưa có quy định, hướng dẫn một cách chi tiết, cụ thể;

(vii) Trình tự, thủ tục xác định giá đất còn phức tạp, tốn thời gian và chi phí;

(viii) Luật Giá năm 2012 và Luật Đất đai năm 2013 có những quy định chồng chéo liên quan đến hoạt động tư vấn xác định giá đất;

(ix) Cơ sở pháp lý nhiều nội dung còn chưa rõ ràng, phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt Nam;

(x) Năng lực của đội ngũ cán bộ định giá đất còn nhiều, hạn chế, bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu của công tác định giá đất;

(xi) Công tác giám sát, thanh kiểm tra, chế tài xử phạt còn buông lỏng, chưa nghiêm.

PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, những bất cập trên đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai do cơ chế định giá, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản. Giá đất và định giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường đất đai, gây ra nhiều hệ lụy, tác động xấu.

Nêu dẫn chứng ở các nước phát triển, giá đất được công bố rộng rãi, khi công bố mức độ sai lệch chỉ ở mức 5%-7%. Trong khi đó, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường. “Vậy cơ chế nào để có thể xác định giá để Nhà nước ban hành có thể sát với giá thị trường? Một câu hỏi đặt ra tại sao chúng ta cũng sử dụng các phương pháp định giá như thế giới, nhưng giá đất do Nhà nước định lại rất xa so với giá thị trường?”, PGS.TS Ngô Trí Long bày tỏ băn khoăn.

Góp ý về các quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Nhấn mạnh định giá đất sát với giá thị trường luôn là yêu cầu trong Luật đất đai, PGS.TS Ngô Trí Long nêu rõ, định giá đất là vấn đề không đơn giản, làm thế nào để mức giá của Nhà nước định phản ảnh sát giá thị trường. Đây là câu hỏi được đặt ra của các nhà quản lý khi xây dựng pháp luật.

(1) Góp ý cụ thể vào Điều 153 - Nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, không nên đưa nguyên tắc, phương pháp định giá đất vào Luật Đất đai.

Trong hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất đai, PGS.TS Ngô Trí Long nhận thấy, hầu hết các nước đều xây dựng tiêu chuẩn (chuẩn mực) định giá tài sản, trong đó có định giá đất. Trong tiêu chuẩn (chuẩn mực) định giá đó bao gồm nhiều nội dung cho hoạt động định giá tài sản, trong có định giá đất: Khái niệm giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, nguyên tắc định giá, quy trình, trình tự phương pháp định giá đất, chuẩn mực đạo đức hành nghề…

Dẫn chứng trên thế giới có Tiêu chuẩn định giá tài sản của Hiệp hội định giá quốc tế, từng khu vực, cũng như từng nước đều xây dựng ban hành Tiêu chuẩn định giá riêng của mình, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, đây là cơ sở pháp lý để cho các định giá viên căn cứ vào đó thực hiện hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất. Đồng thời cũng là căn cứ pháp lý cho cơ quan chức năng giảm sát, kiểm tra việc xây dựng bảng giá và giá đất cụ thể của các địa phương

Hiện tại ở nước ta, Bộ Tài Chính đã ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, bao gồm thẩm định giá tài sản và thẩm định giá Doanh nghiệp; Bộ Xây dựng ban hành phương pháp định giá bất động sản; còn Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành phương pháp định giá đất.

Đề cập về vấn đề thuật ngữ, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng dự thảo còn chưa thống nhất, Bộ Tài chính dùng “Thẩm định giá” là không chuẩn xác, Thẩm định giá có nghĩa: “Định giá lại; Tái định giá”, nhưng trong nền kinh tế không chỉ Tài sản có nhu cầu Thẩm định giá (tái thẩm định giá), mà còn có rất nhiều tài sản có nhu cầu định giá lần đầu. Do vậy, tài sản được định giá lần đầu thì không thể dùng thuật ngữ là “Thẩm định giá” được. Vì vậy, PGS.TS Ngô Trí Long kiến nghị cần sửa đổi thuật ngữ này trong dự thảo sửa đổi Luật Giá lần này. Các nước trên thế giới đều sử dụng thuật ngữ “Định giá tài sản” trong Tiêu chuẩn định giá tài sản của các quốc gia. Chỉ riêng Việt Nam sử dụng thuật ngữ “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.”

Hiện có nhiều điểm chưa thống nhất giữa các Bộ. Do vậy, Chính phủ cần xây dựng và ban hành “Tiêu chuẩn định giá Tài sản Việt Nam”, trong đó có xác định giá đất. (gồm các khái niệm, các thuật ngữ, nguyên tắc, chuẩn mực, quy trình và phương pháp định giá tài sản…). Để xây dựng Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam có tính thực tiễn, phù hợp với thông lệ quốc tế, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị có thể giao cho một Bộ chức năng chủ trì phối với với các bộ, ngành có liên quan và đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá.

Thuật ngữ “Thẩm định giá” nghĩa là Định giá lại, đánh giá lại. PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, dùng thuật ngữ “Định giá” là chuẩn xác. Bởi một tài sản có thể định giá lần đầu hoặc định giá lại. Điều này cũng phù hợp với thông lệ quốc tế, do vậy trong các văn bản pháp quy cần sử dụng thống nhất thuật ngữ là “Định giá tài sản”. Trong Luật Giá sửa đổi lần này vẫn giữ nguyên thuật ngữ đó, do vậy, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị cần phải sửa.

Một bất cập nữa trong dự thảo Luật hiện nay là Bộ Tài Chính cấp thẻ hành nghề Thẩm định giá. Người có thẻ hành nghề này có thể Thẩm định về giá cả 2 loại: bất động sản và giá máy móc thiết bị. PGS.TS Ngô Trí Long nhận thấy, điều này chưa chuẩn, bởi vì hành nghề định giá bất động sản đòi hỏi có những kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực xây dựng, về đất đai, phong thủy, về đặc tính riêng biệt của bất động sản… Còn để hành nghề định giá máy móc thiết bị phải có sự am hiểu chuyên sâu về vực máy móc, thiết bị.

Để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, một điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW quy định: “Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất”. Đồng thời để thực hiện vấn đề này, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, thông qua Tiêu chuẩn định giá Tài sản (trong đó có định giá đất và máy móc thiết bị), đây là căn cứ pháp lý để các cơ quan chức năng Trung ương và địa phương trong quá trình kiểm tra giám sát các địa phương xây dựng bảng giá đất. Gắn với nó là hình thành cơ chế hữu hiệu để giám sát việc thực hiện xây dựng bảng giá đất nhằm loại trừ các trường hợp quy định bảng giá đất thấp hơn để thu hút đầu tư, giảm tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo quy định.

Ảnh minh họa.

(2) Theo PGS.TS Ngô Trí Long, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Đây là nguyên tắc của hấu hết các nước trên thế giới trong hoạt động định giá đất. Định giá tài sản nói chung và định giá đất đai trong nền kinh tế thị trường là một nghề. Giống như nghề kế toán, kiểm toán, bác sỹ…, định giá đất đai đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn nhất định và đạo đức nghề nghiệp.

Theo kinh nghiệm của các nước, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước. Có vai trò quan trọng trong việc định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình. PGS.TS Ngô Trí Long nêu ví dụ ở hầu hết các nước đặc biệt là các nước phát triển, việc định giá tài sản (bất động sản và máy móc thiết bị) đều do các công ty tư vấn, các tổ chức định giá thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép” vẫn là một vấn đề hiện nay đáng lo ngại.

PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định.

Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam” bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực.

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thỏa thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thỏa thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Về Hội đồng thẩm định giá (Điều 156), PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập, theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Vì nhìn vào thành phần của hội đồng thẩm định giá cho thấy, phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Do đó, đề nghị xem xét sửa đổi lại Điều này sao cho đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá.

Đề cập về quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Điều 158), PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất. Đồng thời cho biết, định giá đất là một nghề; tổ chức định giá đất có chức năng tư vấn định giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ và thực hiện dịch vụ một cách độc lập.

Hiện nay tuy đã có những quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất, nhưng những quy định này còn chung chung. Do đó, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị cần bổ sung các quy định về vấn đề này vào dự thảo Luật để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

Đồng thời cần rà soát và đồng bộ lại tất cả các quy định pháp luật về định giá đất và cụ thể hóa những quy định này, quy định chi tiết các trường hợp phải thuê tổ chức tư vấn định giá./.

Bích Ngọc - Phạm Thắng