Phân khúc nhà ở sẽ phục hồi mạnh từ quý II/2024

Báo cáo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, từ quý 2/2024, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi và bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, dự báo quy mô và tốc độ tăng trưởng sẽ vượt xa những giai đoạn trước.

Bên cạnh các yếu tố thuận lợi và thách thức chung của thị trường bất động sản, cung cầu và thanh khoản của từng phân phúc bất động sản nhà ở sẽ có những đặc trưng riêng trong giai đoạn 2022 - 2030. Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra các phân tích, nhận định, dự báo cho các phân khúc bất động sản trong giai đoạn tới. Đáng chú ý là các phân khúc nhà ở.

Toàn cảnh Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất.

Đối với căn hộ chung cư, phân khúc chiếm tỷ trọng cao nhất của thị trường bất động sản nhà ở (chiếm khoảng 90% nguồn cung nhà ở thương mại). Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nguồn cung thị trường căn hộ chung cư sẽ tăng trung bình khoảng 20-25%/năm trong giai đoạn phục hồi 2024-2026, nhu cầu và tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt mức cao 90 - 96% so với mức 88 - 89% giai đoạn 2020 - 2021.

Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ chung cư giai đoạn 2024 - 2026 sẽ khôi phục mức 70.000 - 85.000 căn/năm (tương đương thời điểm trước dịch Covid-19), với giá trị tương đương 4.000 - 5.000 tỷ đồng/năm.Cơ cấu nguồn cung sẽ ngày càng đa dạng nhờ xu hướng mở rộng của các chủ đầu tư phía Nam ra phía Bắc; sự sôi động của hoạt động M&A và sự phát triển của các thịtrường vùng ven Hà Nội và TP.HCM.

Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ theo từng phân khúc. Theo đó, phân khúc cao cấp và hạng sang nguồn cung và tỷ lệhấp thụ sẽ tiếp tục tăng (đặc biệt là các dự án của các chủ đầu tư uy tín ở các thành phố lớn, trung tâm, các vị trí đắc địa nhờ lợi thế, thuận lợi về vị trí địa lý, giao thông, thu nhậpcao của người dân...).

Phân khúc trung cấp, bình dân, tỷ lệ hấp thụ sẽ thấp hơn dù nhu cầu vẫn rất lớn song do nguồn cung ngày càng hạn chế (chỉ chiếm khoảng 8 - 10% tổng nguồn cung chung cư). Mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng song doanh nghiệp bất động sản nhà ở và người mua nhà cũng sẽ được hưởng lợi bởi các gói/chương trìnhhỗ trợ theo Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế giai đoạn 2022 - 2023.

Đối với nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề), Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, phân khúc này dự kiến khó có sự đột phá trong ngắn hạn dù lực cung và sức cầu được dự báo sẽ sôi động hơn từ nửa cuối năm 2022 cùng đà phục hồi rõ nét hơn của nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ có sự chọn lọc, các dự án đượcphát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín đã xây dựng được hệ sinh thái, hạ tầng tốt, vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ... sẽ được ưa chuộng và có lượng giao dịch tích cực trong giai đoạn 2024 - 2026.

Nguồn cung ở các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp, hấp dẫn hơn với người mua. Sự tham gia của người mua nhànước ngoài, vốn đầu tư nước ngoài và hoạt động M&A sẽ khiến phân khúc nhà liền kề và biệt thự sôi động hơn.

Trong khi đó, đất nền là phân khúc khá đặc thù, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở vừa mang ýnghĩa đầu tư. Đất nền tại các khu đô thị cũ của các thành phố lớn giai đoạn 2022 - 2030 dự báo không có đột biến lớn cả về giá cả và lượng giao dịch do quỹ đất ngày càng hạnhẹp, các vị trí đắc địa ngày càng ít, giá trị sinh lời thấp.

Đối với các khu vực lân cận/đô thị vệ tinh của các đô thị lớn hoặc các khu vực có quy hoạch đô thị/quận mới (đặc biệt xung quanh Hà Nội và TP.HCM) dự báo vẫn sẽ có những đợt tăng giá cục bộ về giá vàlượng giao dịch do chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đất đô thị. Tuy nhiên, những biến động cục bộ này sẽ sớm được kiểm soát cùng với việc công bố các thông tin chính thức về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, kế hoạch xây dựng cơ sởhạ tầng của các địa phương, đảm bảo an toàn, lành mạnh, ổn định của phân khúc này.

Đối với phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp (bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền): Nhu cầu nhà ở phân khúc này luôn vượt xa khả năng cung cấp của thị trường. Dự kiến, trong giai đoạn 2022 - 2025, tiếp tục triển khai hơn 339 dự án, quy môxây dựng khoảng 372.000 căn, tổng diện tích khoảng 18,6 triệu m2 nhà ở.

"Với việc ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP(2015) về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, theo đó đối với dự án nhà ở thương mại,khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 đến 5 ha trở lên phải dành 20% tổng diện tích đểphát triển nhà ở xã hội, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền cho người thu nhập thấp sẽ khả quan trong giai đoạn 2023 - 2025.

Tuy nhiên, về phía cầu, do khả năng chi trả thực của người có thu nhập thấp rất hạn chế, cần có những chính sách hỗ trợ về tín dụng hiệu quả hơn nữa để có thể tăng khả năng thanh khoản cho phânkhúc nhà ở mang tính chiến lược quốc gia này", Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định.

Tú Ân