Pháp lý - yếu tố quyết định thành bại trong giao dịch bất động sản

Pháp lý cần đặt trên lòng tin

Những câu chuyện tranh chấp, kiện tụng trong giao dịch mua bán bất động sản luôn diễn ra. Những lỗi đơn giản từ việc giao dịch thông qua ủy quyền không rõ ràng, thanh toán tiền mặt không chứng từ, mua bán đất nền chưa tách sổ, giao dịch qua vi bằng… đều gây thiệt hại và tổn thất nặng nề giữa cả người mua và người bán.

Đa số các khiếu nại, kiện tụng đều liên quan đến tranh chấp đất đai.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, người mua và người bán cần cẩn trọng với những vấn đề trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Điều 209 Luật Đất đai năm 2024.

Một trường hợp cụ thể là, bà Phạm Thị An và bà Hà Thị Phương có hùn vốn để mua chung tài sản là nhà và đất tại khu Châu Văn Liêm, phường An Lạc (nay là Tân An), quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Vì công việc phải đi nước ngoài nên bà An có làm hợp đồng ủy quyền cho bà Phương thay mặt bà An định đoạt các quyền liên quan đến nhà và đất nêu trên, nhưng với điều kiện là khi sang bán, chuyển nhượng thì bà Phương phải báo cho bà An được biết.

Hợp đồng ủy quyền được công chứng tại Văn phòng công chứng A. Tuy nhiên, do một số mâu thuẫn nên giữa bà An và bà Phương không còn thuận thảo như ban đầu, thường xuyên bất đồng ý kiến. Vì sợ ảnh hưởng đến quyền lợi của mình nên bà An đã khởi kiện đến tòa án để yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đã ký kết.

Trong thời gian tòa án đang thụ lý giải quyết tranh chấp về hợp đồng ủy quyền, thì bà Phương đã tự ý chuyển nhượng toàn bộ tài sản nhà và đất cho ông Trần Tuấn Vân mà không thông báo, không thông qua ý kiến của bà An, cũng như không giao bất cứ khoản tiền nào liên quan đến việc chuyển nhượng nêu trên.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội).

Điều kiện cần trong mọi giao dịch

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, việc mua bán bất động sản cần phải có đủ điều kiện pháp lý, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ các trường hợp được miễn); Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Đối với căn hộ chung cư, cần phải căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở và hướng dẫn tại Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, người mua cần đặc biệt lưu ý giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ dự kiến chuyển nhượng; Biên bản bàn giao nhà (nếu là mua từ chủ đầu tư); Đối với căn hộ hình thành trong tương lai: Phải xác minh dự án đã được cấp giấy phép xây dựng, đã hoàn tất thủ tục nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy (PCCC), đảm bảo điều kiện mở bán theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Riêng đất nền, cần xác minh kỹ thông tin quy hoạch (quy hoạch 1/500, quy hoạch sử dụng đất hằng năm), có được tách thửa hay không, tránh rơi vào tình huống mua phải đất trong diện giải tỏa hoặc không được xây dựng, ông Tuấn chia sẻ.

Đầu năm 2022, chị Lương Hoàng Anh (35 tuổi, quê ở huyện Thạch Thất, Hà Nội) tìm hiểu thông tin trên các hội nhóm, mạng xã hội và chốt mua 1 mảnh đất nền có giá 1,5 tỷ đồng.

Theo chị Nga, mảnh đất chị mua nằm trong một khu đất rộng lớn, được chia thành nhiều mảnh nhỏ. Cả khu đất đều đứng tên một người ở huyện Thạch Thất. Tuy nhiên, khi xuống tiền chốt mua, hơn 3 năm qua, khu đất vẫn đang vướng tranh chấp và chưa được tách thửa thành các sổ nhỏ.

"Do không tìm hiểu kỹ, khi chốt mua xong tôi mới phát hiện ra lô đất có vướng tranh chấp đã lâu. Theo quy định của pháp luật, đất đang tranh chấp sẽ không được tách thửa. Khi tôi cần tiền để kinh doanh, lô đất rao bán cũng khó tìm được người mua lại", chị Nga nói.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều biến động, người dân và nhà đầu tư cần trang bị kiến thức pháp lý cơ bản hoặc chủ động tham vấn luật sư trước khi giao dịch. Một giao dịch bất động sản có giá trị lớn, nhưng chỉ một lỗi nhỏ về pháp lý cũng có thể khiến người mua chịu thiệt hại hàng trăm triệu, thậm chí trắng tay, luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.

Nguyễn Linh