Phát triển dự án, khu đô thị mới làm sao để dân cư về ở?

Một dự án, khu đô thị chỉ được gọi là thành công khi thu hút được dân cư về sinh sống. Đây không chỉ là vấn đề nan giải của chủ đầu tư mà còn là thực tế những nhà quản lý cần nhìn nhận để có cách giải quyết tránh lãng phí nguồn lực cho xã hội.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đại Phúc Land

Là người có khá nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cũng như đang làm việc tại công ty phát triển dự án Vạn Phúc City ở thành phố Thủ Đức (TP. HCM), bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đại Phúc Land cho biết tại hội thảo “Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản vùng TP.HCM mở rộng năm 2021” do tạp chí Nhà Đầu Tư tổ chức mới đây thì dự án, khu đô thị mới muốn thu hút người dân về sinh sống cần đáp ứng 5 yếu tố.

Thứ nhất là đúng địa điểm: bởi vì chọn địa điểm rất quan trọng đối với việc phát triển dự án. Địa điểm đúng phải đảm bảo các yếu tố phù hợp quy hoạch sử dụng đất của địa phương theo chiến lược phát triển chung của thành phố và khu vực.

Có hai chiến lược chọn địa điểm phát triển khu dân cư, đô thị mới. Một là theo chiến lược vết dầu loang, tức phát triển dần liền kề với các khu vực dân cư hiện hữu. Như với TP. HCM thì các quận ngoại thành là một trong những địa điểm phù hợp để lựa chọn như quận 9 (cũ), huyện Nhà Bè, Bình Chánh...

Hai là theo hạ tầng giao thông kết nối, thường sẽ cách các khu dân cư hiện hữu từ 10-15km trong khoảng thời gian di chuyển khoảng 45-60 phút. Nếu hạ tầng giao thông tốt có thể nâng lên khoảng cách 20-25km.

Chọn các quỹ đất dọc theo tuyến Metro, tuyến cao tốc, các tuyến đường vành đai, những cây cầu kết nối qua sông... là lựa chọn lý tưởng. Điểm lưu ý là cần tính toán kỹ thời gian các tuyến giao thông hoàn thiện và đi vào khai thác để chọn điểm rơi phát triển dự án.

Tránh trường hợp đón đầu quá xa đến 5-7 năm sau khi dự án đã hoàn thành mà đường giao thông vẫn chưa xong thì không thể giải quyết bài toán đi lại cho cư dân.

Làm thế nào để tránh những ‘thành phố ma’?

Thứ hai là đúng nhu cầu: cần định vị và có chiến lược phát triển khu đô thị mới phù hợp với định hướng và động lực phát triển của địa phương. Định vị đúng nhu cầu sẽ thu hút đối tượng mua ở thực và hấp dẫn cả giới đầu tư ngắn hạn hay tích lũy tài sản cho thuê dài hạn. Dự án phải thu hút được người dân địa phương hoặc người lao động trên địa bàn về ở thì mới thành công trong việc lấp đầy.

Một trong những bài học của thành phố mới Nhơn Trạch cách đây hơn 15 năm khi có đến 90% người mua là nhà đầu tư ở Hà Nội, TP. HCM hay các tỉnh lận cận. Chính vì vậy sau khi bàn giao sản phẩm không có người về ở mà chỉ ôm tài sản để đó chờ lên giá. Do vậy, một dự án phải có tỷ lệ an toàn 30-50% cho người tiêu dùng thực tại địa phương, nếu F1 không đạt thì F2 cũng phải hướng tới đối tượng này.

Giá cả sản phẩm cũng là một trong các yếu tố quan trọng để thu hút đối tượng ở thực. Rất nhiều dự án khi bán ra nhà đầu tư ôm sản phẩm nhưng dân địa phương lại không có khả năng chi trả vì vậy đối tượng mua đi bán lại cũng thuần túy là dòng khách đầu tư. Trong một khu đô thị cần sự đa dạng hóa sản phẩm để phục vụ nhiều đối tượng khách hàng tạo nên một cộng đồng dân cư sung túc và thịnh vượng.

Thứ ba là đi song hành với các chiến lược phát triển khác của địa phương và khu vực: việc phát triển khu đô thị cần phải đi cùng với chiến lược phát triển khác của địa phương như khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm giáo dục, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí... Đây là yếu tố quan trọng để tạo công ăn việc làm, thu hút người lao động và thu hút cư dân về ở, thúc đẩy hệ sinh thái đi kèm phát triển.

Một số địa phương đã làm khá tốt khi hình thành các khu đô thị mới xung quanh các khu công nghiệp như Bình Dương hay Long An. Sự phát triển song hành này sẽ tạo điều kiện an cư tại chỗ cho người lao động và sự phát triển bền vững cho các dự án bất động sản.

Thứ tư là đầy đủ tiện ích: cần phân kỳ đầu tư hợp lý và phát triển hạ tầng giao thông đi cùng với các tiện ích nội khu nhằm phục vụ cư dân về ở. Hơn 80% dự án ở vùng ven chỉ dừng lại ở việc phân lô, bán nền. Chủ đầu tư ít quan tâm đến việc xây dựng và phát triển các tiện ích theo cam kết trong quy hoạch và như vậy rất khó để cư dân về ở trong môi trường không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu như trường học, bệnh viện, khu mua sắm hay đảm bảo an ninh cho gia đình...

Chính vì vậy, 5-10 năm sau đó thì các dự án này sẽ bị hoang hóa, nhà trống, hạ tầng xuống cấp gây lãng phí nguồn lực rất lớn.

Thứ năm là đúng chủ đầu tư: chọn đúng nhà đầu tư là một trong những yếu tố rất quan trọng quyết định sự thành công của dự án. Chỉ có những chủ đầu tư có thương hiệu, có uy tín và đủ tiềm lực mới có khả năng phát triển dự án một cách chuyên nghiệp, đúng cam kết, tạo nên một khu đô thị hoàn chỉnh, đáng sống dành cho cư dân.

Khu đô thị Vạn Phúc City ở thành phố Thủ Đức có quy mô 198ha sau hơn 5 năm phát triển đã thu hút hơn 3.000 cư dân về ở

Đây chính là yếu tố tạo nên sự tin tưởng và hấp lực thu hút cư dân về ở. Những dự án do các chủ đầu tư thương hiệu dẫn đầu luôn có tỷ lệ lấp đầy và thu hút cư dân về ở cao nhờ hệ sinh thái được tạo lập nhanh chóng và đầy đủ phục vụ cư dân ngay trong những giai đoạn đầu phát triển.

Một ví dụ điển hình dễ hình dung vai trò quan trọng của việc chọn đúng chủ đầu tư. Đó là diện mạo khu nam TP. HCM sẽ không được như bây giờ nếu không có nhà đầu tư Phú Mỹ Hưng phát triển.

Họ đã mở đường, xây cầu… tạo nên nền tảng để quy hoạch và phát triển một khu đô thị chuẩn mực, đáng sống và thu hút cư dân về ở nhanh chóng. Sau khi khu đô thị Phú Mỹ Hưng hình thành, rất nhiều chủ đầu tư khác cũng phát triển dự án dọc theo trục đường Nguyễn Văn Linh nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc lấp đầy dự án.

Hay các dự án do Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc phát triển, tỷ lệ lấp đầy luôn rất cao. Đơn cử như Khu đô thị Vạn Phúc City ở thành phố Thủ Đức có quy mô 198ha sau hơn 5 năm phát triển đã thu hút hơn 3.000 cư dân về ở.

Thương hiệu, nội lực của chủ đầu tư là yếu then chốt đảm bảo tiến độ triển khai dự án, tạo nên một môi trường đáng sống cho cư dân.

Bài toán thu hút cư dân về ở đòi hỏi các điều kiện cần và đủ. Nếu thiếu đi một trong các yếu tố sẽ rất khó thành công. Chính vì vậy cần một giải pháp toàn diện và tổng lực thúc đẩy sự hình thành nhanh chóng của các khu đô thị mới, đặc biệt là vùng phụ cận hay vùng mở rộng của TP. HCM, mang lại lợi ích hài hòa cho các bên, đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế và an sinh xã hội.

Hứa Phương ghi