Phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng, hợp lý

Đồng chí Nguyễn Thị Việt Nga

Giá đất và định giá đất là một trong những nội dung trọng yếu của Luật Đất đai. Giá đất luôn luôn đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và hoạt động quản lý của nhà nước về đất đai.

Tầm quan trọng của vấn đề giá đất và định giá đất nằm ở chỗ đây là cơ sở phục vụ những hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất. Việc định giá đất một cách khoa học, minh bạch, công bằng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đóng góp vào việc bảo đảm công bằng xã hội, nhất là trong những trường hợp giải quyết về tranh chấp đất đai và xây dựng, thực hiện luật pháp về đất đai.

Hiện nay, những quy định về giá đất và định giá đất đã được thể hiện trong nhiều văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, những quy định này vẫn tồn tại nhiều hạn chế, vướng mắc, cần được điều chỉnh trong lần sửa đổi Luật Đất đai này. Một trong những bất cập của Luật Đất đai hiện hành trong định giá đất và việc xác định giá đất chưa sát với giá thị trường, thậm chí nhiều trường hợp có độ chênh rất lớn, chủ yếu là giá đất được xác định quá thấp so với giá thị trường. Điều này gây thất thu cho ngân sách nhà nước và cũng là khởi nguồn cho nhiều hành vi tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai.

Nguyên nhân của việc xác định giá đất chưa sát giá thị trường có nhiều nhưng có thể tóm tắt một số nguyên nhân chính là thị trường quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch, những thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất còn chưa chính xác, không đủ độ tin cậy. Lấy ví dụ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện trên các hợp đồng chuyển nhượng luôn thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế. Người dân có xu hướng kê khai giá đất trong hợp đồng thấp hơn để được giảm thuế thu nhập. Những giao dịch đất đai hiện nay vẫn chủ yếu dùng tiền mặt nên Nhà nước khó kiểm soát được độ trung thực của giá chuyển nhượng đất trên hợp đồng.

Những quy định hiện nay về các phương pháp xác định giá đất cụ thể còn chưa rõ ràng và hợp lý (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số…) khiến cho các địa phương chưa thống nhất phương pháp định giá đất (nhiều khi lựa chọn định giá đất còn mang tính tùy tiện). Các quy định về phương pháp định giá đất theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa đồng bộ với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam của Bộ Tài chính.

Có thể nói giá đất và việc định giá đất có độ chênh quá lớn so với giá thị trường đã gây ra nhiều hệ lụy, tác động xấu tới sự phát triển kinh tế-xã hội, ảnh hưởng tiêu cực tới chính sách đất đai của Nhà nước. Vì vậy, khi sửa đổi Luật Đất đai cần xem xét thật kỹ về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất (điều 153), nhất là những quy định còn có điểm chênh giữa Luật Đất đai và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Bên cạnh đó, cần xem xét về quy định cơ quan, tổ chức định giá đất, Hội đồng thẩm định giá (điều 156); quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (điều 158)…

NGUYỄN THỊ VIỆT NGA

Tỉnh ủy viên, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương