Quốc hội thảo luận về Luật Đất đai (sửa đổi): Hoàn thiện quy định về định giá đất, điều chỉnh giá đất và chính sách đối với thu hồi đất

Thủ tướng Lê Minh Hưng và các đại biểu tham dự phiên thảo luận. (Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội)

Định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất: Cân bằng lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp

Thảo luận về dự án Luật, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng đánh giá cao sự nỗ lực, trách nhiệm và tinh thần cầu thị của Chính phủ, các bộ, ngành trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đặc biệt là việc khẩn trương nghiên cứu, tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm tra và ý kiến của các đại biểu Quốc hội tại phiên thảo luận Tổ.

Theo đại biểu, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, không chỉ nhằm tháo gỡ những vướng mắc trước mắt mà còn trở thành công cụ kiến tạo phát triển, tạo nền tảng pháp lý ổn định, minh bạch, giải quyết được những bất cập có tính căn bản kéo dài trong quản lý, sử dụng đất đai; khơi thông nguồn lực cho phát triển, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Bộ trưởng Bộ Công Thương Lê Mạnh Hùng, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng tại phiên thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), sáng 29/10. (Ảnh: Quang Vinh)

Đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, địa phương quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng đây là một thay đổi quan trọng, có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Điểm e khoản 2 Điều 71 đã bổ sung yêu cầu tỷ lệ bồi thường không thấp hơn giá đất tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, đại biểu chỉ ra quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi lại giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Do đó, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại bỏ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng. Đồng thời, cần quy định về việc trước khi công khai căn cứ, phương pháp hoặc kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất phải có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với trường hợp tác động lớn, cũng như đưa ngay vào dự thảo luật nội dung làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, quy định quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ và thời hạn giải quyết cụ thể. Mục tiêu đặt ra không phải là xác định giá đất cao hay thấp mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng phát biểu tại phiên thảo luận. (Ảnh: Quang Vinh)

Cũng thảo luận về vấn đề định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu Lê Hữu Trí, Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa cho rằng, thực tiễn áp dụng cho thấy việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh. Nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng; nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi. Vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân.

Đại biểu Lê Hữu Trí đề nghị dự thảo luật làm rõ nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước, tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương. Đồng thời, cần quy định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Các loại giá đất này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp với thực tế.

Từ đó, đại biểu kiến nghị nhóm giải pháp quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời có cơ chế xử lý đối với những trường hợp đặc thù hoặc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp với giá trị thực tế; nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, đảm bảo công khai, minh bạch và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước.

Đại biểu Lê Hữu Trí, Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa phát biểu. (Ảnh: Cổng TTĐT Quốc hội)

Chính sách thu hồi đất cần được thiết kế để hỗ trợ phù hợp, hiệu quả với từng nhóm đối tượng

Đóng góp ý kiến về chính sách hỗ trợ, tái định cư và phục hồi sinh kế tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng cho rằng, dự thảo Luật đã quan tâm hơn đến yêu cầu ổn định đời sống, sản xuất, kinh doanh và phục hồi sinh kế cho người có đất bị thu hồi. Đơn cử, Điều 46 quy định việc hỗ trợ nhằm bảo đảm chỗ ở, ổn định đời sống và phục hồi sinh kế. Điều 47 đặt ra những yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu tái định cư. Điều 48 quy định các trường hợp được bố trí tái định cư và cơ chế hỗ trợ suất tái định cư tối thiểu.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, đây là những quy định cần thiết, tuy nhiên, dự thảo vẫn cần làm rõ hơn trách nhiệm bảo đảm kết quả thực hiện chính sách, thay vì chỉ dừng lại ở việc xác định các hình thức hỗ trợ. Theo đại biểu, khoản 2 Điều 46 đã yêu cầu điều tra, xác định thu nhập từ việc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và lấy ý kiến người có đất bị thu hồi trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhưng việc xác định thu nhập trước khi thu hồi đất mới chỉ phản ánh điều kiện sống ban đầu của người dân. Vấn đề quan trọng hơn là sau khi thu hồi đất, đời sống của họ sẽ như thế nào.

"Chính sách thu hồi đất phải được đánh giá không chỉ bằng tiến độ giải phóng mặt bằng mà còn bằng khả năng ổn định đời sống và phục hồi sinh kế của những người bị ảnh hưởng", đại biểu nhấn mạnh và đề nghị bổ sung vào Điều 46 một số nguyên tắc cơ bản.

Trước hết, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần xác định những nhóm người có nguy cơ mất nguồn sinh kế chủ yếu sau thu hồi đất, để có biện pháp hỗ trợ phù hợp, đặc biệt đối với hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật và người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Đồng thời, cần quy định trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc tổ chức thực hiện, theo dõi và đánh giá kết quả phục hồi sinh kế sau thu hồi đất.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng phát biểu thảo luận. (Ảnh: Quang Vinh)

Đồng quan điểm trên, tham gia góp ý bằng văn bản đối với dự thảo, đại biểu Vũ Văn Tiến, Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng cho rằng cần nhìn nhận đất đai không chỉ dưới góc độ nguồn lực kinh tế mà còn là căn cốt của vấn đề an sinh.

Do đó, đại biểu đề nghị dự thảo Luật cần cụ thể hóa yêu cầu bảo đảm an cư bằng những tiêu chí có thể đo lường, kiểm chứng và gắn với trách nhiệm thực hiện. Tại khoản 5 Điều 41, khoản 1 Điều 46 và khoản 2 Điều 47 Dự thảo đã quy định trách nhiệm bảo đảm sinh kế, hỗ trợ người dân ổn định đời sống; yêu cầu khu tái định cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng các điều kiện thiết yếu. "Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là làm thế nào để xác định cuộc sống của người dân sau thu hồi đất đã thực sự ổn định?", đại biểu đặt vấn đề và đề nghị việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải gắn với đánh giá tác động đến điều kiện sống của người dân trước và sau thu hồi đất. Trong đó, cần xác định một số tiêu chí thiết yếu như khả năng tạo lập chỗ ở mới, thu nhập từ đất bị thu hồi, việc làm, chi phí đi lại, khả năng tiếp cận trường học, y tế và các dịch vụ công.

Theo đại biểu, chính sách cần được thiết kế để hỗ trợ phù hợp với từng nhóm đối tượng. Người mất đất sản xuất cần phương án chuyển đổi sinh kế; hộ kinh doanh cần điều kiện duy trì hoạt động; người cao tuổi, người khuyết tật và các hộ khó khăn cần được xem xét những nhu cầu đặc thù. Đặc biệt, cần quy định rõ trách nhiệm của chính quyền cấp xã trong việc theo dõi, đánh giá kết quả ổn định đời sống sau tái định cư, việc đánh giá thực hiện theo những mốc thời gian nhất định để phát hiện sớm các trường hợp chưa phục hồi được sinh kế và có biện pháp hỗ trợ phù hợp.

Bên cạnh đó, cần bảo đảm quyền lợi và sinh kế của người dân khi áp dụng cơ chế thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; cần đánh giá tính khả thi của chính sách ngay từ khâu chuẩn bị dự án, tính đủ nguồn lực dành cho bồi thường, tái định cư và phục hồi sinh kế...

Giải trình những ý kiến đóng góp của các ĐBQH về những nội dung thảo luận, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, trong hai ngày 22 và ngày 29/10/2026, Quốc hội đã thảo luận tại Tổ và tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Qua tổng hợp đã có 208 lượt ý kiến thảo luận tại Tổ và 32 ý kiến, 4 lượt tranh luận tại hội trường. Đa số các ý kiến tán thành với hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị đầy đủ, công phu. Trong dự thảo Luật đã nghiêm túc tiếp thu nhiều ý kiến của các ĐBQH.

Đối với quy định về công chứng, chứng thực, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, Chính phủ đề xuất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai. Như vậy, quy định này vừa bảo đảm đúng tinh thần Nghị quyết số 66 của Bộ Chính trị, vừa tạo tính chủ động, linh hoạt, giảm thủ tục tuân thủ của người dân, phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối, liên thông dữ liệu về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước mà không làm mất quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng giải trình những ý kiến đóng góp của các ĐBQH

Phát biểu kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho biết, qua thảo luận, hầu hết ý kiến của các ĐBQH thống nhất về sự cần thiết, cấp bách phải sửa đổi toàn diện Luật Đất đai năm 2024; đồng thời đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự án Luật, tập trung vào một số nội dung như: Tiếp tục nghiên cứu, quán triệt sâu sắc và thể chế hóa đầy đủ chủ trương, đường lối của Đảng, nhất là Nghị quyết 21 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIV và các chủ trương chỉ đạo của cấp có thẩm quyền. Thực hiện nghiêm yêu cầu kiểm soát quyền lực, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong xây dựng pháp luật theo Quy định số 178 của Trung ương. Bên cạnh đó, chú trọng nhận diện những chính sách, quy định có thể tạo ra sự không bình đẳng trong tiếp cận đất đai, làm gia tăng nguy cơ trục lợi chính sách, lợi ích nhóm, thất thu ngân sách Nhà nước và lãng phí nguồn lực đất đai.

Ngoài ra, các ĐBQH cũng nhấn mạnh việc cần bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tránh chồng chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn trong thực thi. Quy định rõ, đầy đủ tại Luật các nguyên tắc, chính sách cốt lõi, những nội dung thuộc thẩm quyền của Quốc hội trực tiếp tác động đến quyền, lợi ích của người dân và doanh nghiệp. Tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định cụ thể của dự thảo Luật, bảo đảm giải quyết thật sự căn bản các vướng mắc trong thực tiễn mà nguyên nhân là do các quy định của luật hiện hành về quản lý, sử dụng đất đai...

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên ​phát biểu kết luận phiên họp

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị sau phiên họp này, Tổng Thư ký Quốc hội phối hợp với Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính khẩn trương tổng hợp và gửi đến Chính phủ đầy đủ ý kiến của các ĐBQH cả ở Tổ, hội trường và ý kiến bằng văn bản để chỉ đạo tiếp thu, giải trình, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm chất lượng và tiến độ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét, thông qua vào cuối Kỳ họp này.