Quy định chặt chẽ để ngăn chiêu trò đấu giá cao rồi bỏ cọc

Sáng 19/10, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã trình Quốc hội dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Liên quan đến trình tự, thủ tục đấu giá, dự thảo luật chỉ yêu cầu niêm yết tại UBND cấp xã đối với tài sản là bất động sản; đồng thời nâng mức tiền đặt trước lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân.

Quy định này nhằm luật hóa nội dung của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP về xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày tờ trình.

Dự thảo luật cũng bổ sung quy định theo đó, người tham gia đấu giá đã nộp hồ sơ và tiền đặt trước hợp lệ, đồng thời tham dự phiên đấu giá, được coi là chấp nhận trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng "cò mồi" và việc những người không có nhu cầu mua thực sự tham gia đấu giá để trục lợi.

Đáng chú ý, dự thảo luật bổ sung quy định cấm cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhưng "bỏ cọc" tham gia đấu giá, trên cơ sở luật hóa các quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP. Quy định này nhằm góp phần hạn chế tình trạng lợi dụng việc tham gia đấu giá để trục lợi, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Đồng thời, dự thảo bổ sung chế tài đối với người trúng đấu giá có hành vi vi phạm Luật Đấu giá tài sản hoặc pháp luật có liên quan, dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy. Theo đó, người vi phạm không được nhận lại khoản tiền đặt trước nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do kết quả đấu giá bị hủy.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra.

Về tiền đặt trước và việc xử lý khoản tiền này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, mức tiền đặt trước tối đa 50% là tương đối cao, có thể ảnh hưởng đến khả năng tham gia đấu giá, chi phí vốn và mức độ cạnh tranh.

Cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung số liệu, đánh giá cụ thể về tình trạng trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, cũng như hiệu quả của việc tăng tiền đặt trước. Đồng thời, cần làm rõ căn cứ lựa chọn mức từ 20% đến 50% và tiêu chí xác định mức cụ thể trong khoảng này, bảo đảm sự cân bằng giữa yêu cầu phòng ngừa vi phạm và duy trì cạnh tranh trong đấu giá tài sản...

Thảo luận tại tổ sau đó, đại biểu Quốc hội Nguyễn Văn Thắng (TP Hà Nội) đồng tình với quy định của dự thảo luật để góp phần chấm dứt tình trạng đấu giá cao rồi "bỏ cọc". Chẳng hạn, năm 2024, tại Thanh Oai, 68 thửa đất được tổ chức đấu giá, có thửa tính trên 100 triệu đồng/m2 nhưng hết hạn chỉ có 13 thửa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; tại Sóc Sơn, xuất hiện 2 trường hợp trả giá rất cao, đến 30 tỷ đồng/m2 rồi bỏ cọc, làm gián đoạn hoạt động đấu giá.

Đại biểu Nguyễn Văn Thắng thảo luận tại tổ.

"Những trường hợp trên không đơn thuần là vi phạm nghĩa vụ thanh toán, mà hậu quả lớn hơn chính là tạo một khoản giá ảo, tác động đến giá bất động sản xung quanh, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai...", ông nhấn mạnh.

Mặc dù đã có quy định về nâng mức tiền đặt cọc trước, cơ chế cấm tham gia đấu giá khi vi phạm, tuy nhiên ông cũng đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định tại Điều 31 dự thảo luật theo hướng nên có trường hợp linh hoạt, vì có thời điểm thị trường lên, thị trường xuống; định giá tài sản theo tính tương tự hoặc tính giá thời điểm trước, do đó nếu quy định cứng sẽ ảnh hưởng việc đấu giá lần sau.

Đại biểu Nguyễn Văn Thắng cũng đề nghị ngăn chặn tình trạng thông đồng dìm giá và đấu giá thiếu cạnh tranh thực chất. "Chỉ quy định hành vi bị cấm mà thiếu công cụ phát hiện, kiểm soát thì sẽ hạn chế. Thực tế có trường hợp một số nhóm nhà đầu tư phối hợp với nhau, sử dụng nhiều cá nhân hoặc pháp nhân tham gia đấu giá, thoả thuận không cạnh tranh, đe doạ người tham gia khác hoặc can thiệp vào quá trình công khai thông tin tài sản để mua tài sản với giá thấp...", ông dẫn chứng.

Từ đó, đại biểu kiến nghị bổ sung cơ chế kiểm soát người tham gia đấu giá có quan hệ sở hữu, chi phối hoặc cùng một chủ thể hưởng lợi; quy định trách nhiệm xác minh, chuyển thông tin đến cơ quan có thẩm quyền khi có dấu hiệu thông đồng. Đồng thời, toàn bộ quá trình tổ chức đấu giá, lựa chọn tổ chức đấu giá, xác định giá khởi điểm, tiếp nhận hồ sơ, kết quả trúng đấu giá phải được ghi nhận bằng dữ liệu điện tử có khả năng truy xuất và kiểm tra một cách độc lập...