Quy định rõ về hành vi thao túng thị trường bất động sản

Xử lý triệt để tình trạng thao túng giá bất động sản

Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn TP Đồng Nai) cho rằng, việc sửa đổi Luật lần này cần hướng tới hai mục tiêu là tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục để đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông; đồng thời kiến tạo một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, đặc biệt là hành vi thao túng thị trường, thao túng giá.

Theo đó, đại biểu đề nghị cần phân biệt rõ giữa đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường; khuyến khích đầu tư, hạn chế việc đầu cơ và đặc biệt là phải xử lý nghiêm các hành vi thao túng.

Đại biểu phân tích, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết đối với thị trường. Việc một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá không thể mặc nhiên bị coi là hành vi cần ngăn ngừa.

Trong khi đó, đầu cơ trở thành vấn đề cần xử lý khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực.

Theo đại biểu Trịnh Xuân An, Bộ luật Hình sự hiện đã có quy định về thao túng trong lĩnh vực chứng khoán tại Điều 211, nhưng thao túng đối với thị trường bất động sản chưa được quy định rõ.

Đại biểu cho rằng, thao túng thị trường bất động sản là hành vi nguy hiểm, có tính vi phạm cao, bởi có thể tạo ra tín hiệu giả về cung cầu và giá, điển hình như các hành vi tạo giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới và thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng” bất động sản rồi thu lợi.

Theo đại biểu, dự thảo Luật đã có nhiều công cụ để xử lý vấn đề này song vẫn còn thiếu một “mắt xích” là quy định rõ hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản và thiết lập cơ chế xử lý.

Do đó, đại biểu đề nghị đưa hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở những hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá và cung cấp thông tin sai lệch.

Cũng đề cập đến các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (Đoàn Quảng Trị) chỉ ra, Luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi bị nghiêm cấm, nhưng dự thảo Luật đã thu hẹp xuống còn 6 nhóm hành vi, trong đó bỏ hành vi "cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định" và hành vi "thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định".

Theo đại biểu, đây đều là các vi phạm phát sinh thực tế tương đối phức tạp. Do đó, việc khôi phục hai nhóm hành vi này là hoàn toàn cần thiết để có đủ cơ sở pháp lý xử lý vi phạm.

Đặc biệt, đại biểu nhấn mạnh, dự thảo Luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, "thổi giá" bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường thời gian qua.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung các hành vi bị cấm bao gồm việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm “thổi giá” hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá hiện nay.

Giám sát dòng vốn, phòng ngừa rủi ro từ sớm

Liên quan đến việc điều tiết thị trường, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị nâng cao cơ chế tại Điều 55, 56 theo hướng tăng cường giám sát và cảnh báo sớm.

Theo đại biểu, quy định điều tiết khi thị trường có diễn biến phức tạp còn khá chung chung, trong khi yêu cầu đặt ra là phải có cơ chế phòng ngừa rủi ro từ sớm, từ xa.

Đại biểu đề nghị xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, trong đó có các chỉ số về biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy và cơ cấu nguồn vốn.

Đặc biệt, theo đại biểu, thị trường bất động sản cần được nhìn nhận trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn.

Theo đó, khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn cũng có thể bị kéo theo. Tín dụng tiếp tục đi vào bất động sản có thể góp phần đẩy giá lên, nhưng khi thị trường đảo chiều sẽ phát sinh rủi ro.

Vì vậy, đại biểu đề nghị dữ liệu bất động sản phải kết nối với dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, tín dụng, trái phiếu và đăng ký doanh nghiệp, qua đó hình thành giá giao dịch thực và chỉ số giá đáng tin cậy, đồng thời phát hiện biến động bất thường.

“Nhà nước không nên quyết định giá bất động sản thay cho thị trường. Nhưng Nhà nước phải bảo đảm giá được hình thành trên một thị trường minh bạch, cạnh tranh, phản ánh tương đối đúng cung - cầu thực và không bị thao túng”, đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn TP Hải Phòng) nhấn mạnh, việc mở rộng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đi cùng cơ chế đăng ký và truy vết quyền tài sản.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu tại phiên họp. (Ảnh: quochoi.vn)

Điều 37 dự thảo Luật mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn chưa được cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phần diện tích sàn chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Bày tỏ đồng tình với mục tiêu tăng thanh khoản nhưng đại biểu cũng cho rằng, khi một quyền mới chỉ tồn tại dưới dạng hợp đồng đã được chuyển từ người thứ nhất sang người thứ hai, thứ ba mà chưa có cơ chế đăng ký đầy đủ thì rất dễ hình thành một thị trường thứ cấp của quyền tài sản nằm ngoài hệ thống đăng ký chính thức.

“Ủy ban Kinh tế và Tài chính đã cảnh báo các rủi ro chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp, nghĩa vụ thuế và yêu cầu làm rõ cơ chế đối với trường hợp tài sản đang thế chấp, đồng sở hữu, chưa thanh toán đủ hoặc chuyển nhượng nhiều lần. Vì vậy, tôi đề nghị mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng phải được đăng ký, cập nhật ngay vào hệ thống dữ liệu và trở thành điều kiện để thực hiện lần chuyển nhượng tiếp theo; đồng thời phải liên thông với dữ liệu đất đai, nhà ở, thuế, công chứng và tín dụng. Tại một thời điểm phải xác định được rõ ai là người đang có quyền hợp pháp phát sinh từ hợp đồng đối với bất động sản đó”, đại biểu nói.

Đại biểu Tráng A Dương (Đoàn Lào Cai) cũng nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện thể chế để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định, hiệu quả; trong đó cần kiểm soát cơ chế thao túng thị trường, giao dịch giả, huy động vốn trái phép và thông tin sai lệch.

Theo đại biểu, Nhà nước cần chuyển mạnh từ tư duy quản lý trực tiếp sang kiến tạo, điều tiết và giám sát; đồng thời bảo vệ quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh, tăng cường bảo vệ người mua, người thuê, người cho thuê.

Một trong những giải pháp được đại biểu đề cập là tăng cường quản lý thị trường bằng dữ liệu và chuyển đổi số, kết hợp thông tin về dự án, chủ đầu tư, pháp lý, quy hoạch, tiến độ, giá và giao dịch bất động sản. Những thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người dân cần được công khai để người dân có thể tiếp cận và dễ dàng kiểm chứng.

Đồng thời, cải cách thủ tục hành chính, chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm nhưng phải gắn với trách nhiệm của doanh nghiệp về tính chính xác của thông tin, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, huy động và sử dụng nguồn vốn cũng như việc thực hiện cam kết với khách hàng.