Quy hoạch Thủ đô và yếu tố then chốt để phát triển đô thị bền vững

Người dân di chuyển khó khăn để có thể trở lại Thủ đô sau một kỳ nghỉ lễ. Ảnh tư liệu. Nguồn: VTC

Dự báo dân số, nhà ở và đất đai đô thị trong Quy hoạch Thủ đô

Thuyết minh Quy hoạch Thủ đô cho thấy dân số Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã đạt mức 8,2 triệu người, vượt dự kiến 7,9 triệu người (trong Quyết định số 1259/QĐ-TTG năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ: Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050)[1]. Vì có thay đổi nên Quy hoạch Thủ đô 2024 dự báo dân số Thủ đô đến năm 2030 là 10,5 triệu người, năm 2045 là 12,5 triệu người và năm 2050 là 13,5 triệu người[2].

Số dân và định mức diện tích nhà ở/ người là căn cứ để lập kế hoạch phát triển nhà ở. Tổng diện tích sàn nhà ở Hà Nội năm 2020 là 225 triệu m2, dân số 8,25 triệu người, bình quân 27.25m2/ người – cao hơn mục tiêu để ra (26,3m2 /người). Mục tiêu phát triển nhà ở mới đã nâng lên 32m2/ người và với dân số Hà Nội vào năm 2030 dự báo là 10,5 triệu thì Hà Nội cần 336 triệu m2 sàn, tức tăng gấp 1,5 lần sàn hiện trạng. Để có nhà thì diện tích đất đô thị cũng cần tăng gấp 1,5 lần hiện trạng.

So sánh dự báo gia tăng dân số của Quy hoạch chung 2011 với 2024.

Thay đổi tỷ lệ đất đô thị/ hành lang xanh của Quy hoạch chung 2011- 2024. Bản đồ phát sáng trong Earth at Night cho thấy quá trình đất đô thị hóa 2003-2021.

Kết luận số 80-KL/TW của Bộ Chính trị về Quy hoạch Thủ đô đã chỉ ra: “Tiếp tục rà soát, hoàn thiện giải pháp tổ chức thực hiện các quy hoạch, nhất là giải pháp khai thác, huy động, sử dụng hiệu quả các nguồn lực phát triển như mở rộng không gian phát triển thông qua xây dựng vành đai 4, vành đai 5 và các trục phát triển để khai thác hiệu quả quỹ đất; khai thác hiệu quả hơn nữa không gian trên cao và không gian ngầm; đẩy mạnh chuyển đổi số, số hóa các quy hoạch, xây dựng cơ sở dữ liệu lớn, hình thành nguồn tài nguyên số.”[3]. Tuy vậy Quy hoạch Thủ đô vẫn thực hiện thủ công, điều này kéo theo hạn chế đó là không có thông tin địa lý số hóa GIS (Geographic Information System), không có thông tin bản đồ số với thông tin quản lý đất nhà, nên không hiển thị rõ quỹ đất đã sử dụng hay còn. Tài nguyên đất đai thất thoát trong khi tiền thu về thấp, có thể dẫn đến không đủ nguồn lực đầu tư cho phát triển.

Một dẫn chứng để tham khảo, đó là việc dùng bản đồ vệ tinh đêm (Earth at Nigh), đo bằng phương pháp số hóa hình học (Digitize geometry) để xác định đất đô thi thực tế, cộng với diện tích đất giao các đô thị vệ tinh hay các dự án bất động sản để hoang (không phát sáng), kết quả cho thấy tổng cộng 1.551km2 km2 đất Hà Nội đã đưa vào khai thác sử dụng. Tiền thu từ chuyển quyền sử dụng đất và cho thuê đất 20.000 - 28.000 tỷ đồng/ năm, chiếm 15 - 18% tổng thu ngân sách thành phố[4]. Giai đoạn 2011-2020, Hà Nội chuyển đổi hơn nghìn km2 đất nông nghiệp thành đất đô thị, thu ngân sách từ đất 246,4 nghìn tỷ đồng (10 tỷ USD)[1], tuy nhiên muốn đầu tư làm tuyến đường sắt đô thị trị giá 1-1,5 tỷ USD, thành phố vẫn phải đi vay. Hiện trạng và đất quy hoạch các đô thị vệ tinh là 1.551km2. Quy hoạch Thủ đô 2024 đề xuất tăng thêm 211km2, tổng đất xây dựng 1.762 km2[1]. Hi vọng từ hàng trăm km2 đất nông nghiệp (công sản) chuyển thành đất đô thị, có thể đa phần để thực hiện các dự án bất động sản, rất mong sẽ được quản lý chặt chẽ để dòng tiền sẽ "chảy" về ngân sách Thành phố.

Nhà ở của người thu nhập thấp tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn

Như đã nêu trên, tổng diện tích sàn nhà ở Hà Nội năm 2020 là 225 triệu m2, bình quân 27.25m2/ người và như vậy cao hơn mục tiêu để ra (26,3m2 /người) và thành phố đang tiếp tục xây nhiều nhà ở hơn nữa. Nhưng người thu nhập thấp rất khó tiếp cận nhà ở đạt chuẩn do khoảng cách thu nhập với giá nhà ngày càng lớn. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia thì : "34 năm trở lại đây (từ 1990-2024 - NV), giá vàng tăng 40 lần nhưng bất động sản đã tăng trung bình gấp 120 lần".

Sau khi mở rộng Hà Nội (2008), những dự án bất động sản được giao đất quy mô lớn, nhưng thực tế nhiều khu đô thị, nhà tái định cư bỏ hoang, nhiều dự án bất động sản chiếm đất bỏ hoang. Khu đô thị vệ tinh xây dựng 20 năm mới có

Diện tích nhà ở rất nhiều nhưng nơi ở an toàn cho cư dân (đặc biệt là người lao động, thu nhập tấp) vẫn đang thiếu.

Liên đoàn Lao động TP Hà Nội cho biết Hà Nội có 2,7 triệu lao động, hơn 70% công nhân, người lao động tại Hà Nội đang phải thuê nhà trọ ở các khu dân cư. Hàng triệu cư dân Hà Nội đang sống trong các chung cư cũ, các khu dân cư mật độ cao tại các khu đô thị hóa tự phát từ “làng lên phố". Theo báo cáo kết quả công tác phòng, chống cháy nổ trên địa bàn TP. Hà Nội, 6 tháng đầu năm 2024 đã xảy ra 594 vụ cháy, trong đó, có 4 vụ cháy gây thiệt làm 20 người chết, 9 người bị thương. Nhiều vụ hỏa hoạn thương tâm xảy ra tại các nhà trọ, chung cư phi chuẩn. Công an Thành phố Hà Nội cho biết kết quả kiểm tra 37.000 cơ sở thì có 20 chung cư mini và 16.500 nhà trọ đã phải yêu cầu đình chỉ hoạt động vì không đủ điều kiện an toàn PCCC[5]. Bài toán mà Hà Nội cần giải đó là dành nhiều diện tích đất đai, tiền bạc để xây nhiều nhà ở nhằm nâng cao chất lượng sống cho cư dân Thủ đô hay chỉ để một số người đầu cơ mua đi bán lại kiếm lời? Hiện trạng diện tích đất giao đất làm bất động sản rồi bỏ hoang là bao nhiêu? Bao nhiêu m2 sàn nhà xây rồi bỏ hoang tại Hà Nội? Trong 1246 trang Báo cáo tổng hợp Quy hoạch Thủ đô và 10 bản vẽ minh họa, người viết chưa thấy nội dung này.

Sáng 20.6 vừa qua, Quốc hội thảo luận ở hội trường về Quy hoạch Thủ đô, có đại biểu cho rằng Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 1259/QĐ-TTg Quy hoạch Thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050, do đó mong muốn trong video clip và trong bản thuyết trình (Quy hoạch Thủ đô) phải thống kê lại từ năm 2011 đến bây giờ đã làm được gì trong Quy hoạch đó và trong 6 năm nữa có hoàn thành các nhiệm vụ quy hoạch đã được đề ra để từ đó có căn cứ tính toán tầm nhìn đến năm 2050? Bên cạnh đó, đại biểu cũng nêu một số đề xuất, kiến nghị, trong đó có việc bổ sung báo cáo đánh giá sau 12 năm thực hiện Quyết định số 1259/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, từ đó thấy được những tồn tại, hạn chế, nguyên nhân và rút ra bài học kinh nghiệm cho công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.

Dân số Hà Nội năm 2030 là 10,5 triệu người hay 9,04 triệu người?

Dựa vào Báo cáo Quy hoạch nêu trên, dùng bản đồ vệ tinh đêm (Earth at Nigh), đo bằng phương pháp số hóa hình học (Digitize geometry) cho thấy trong 20 năm (2010 - 2030) dân số dự báo có thể tăng 159% (6,6 triệu -10,5 triệu người). Diện tích đất đô thị cận đô thị tăng 300- 400% (600km2 tăng lên 1800- 2.400km2). Diện tích sàn nhà ở tăng 560% % (60 triệu m2 tăng lên 336 triêụm2).

Báo cáo Quy hoạch chung Thủ đô dựa vào thống kê dân số giai đoạn 2012-2022 trung bình tăng 69,4 nghìn người mỗi năm. Nhận định giai đoạn 2023-2030 sẽ tăng nhiều hơn khoảng 75 nghìn người/năm. Năm 2022 có 8,44 triệu, sau 8 năm tăng 0,6 triệu (0,075người/năm x 8 năm). Năm 2030 có 9,04 triệu người (8,44 triệu người + 0,6 triệu người )[2] – như vậy thấp hơn cả dự báo trong Quy hoạch chung 1259 công bố năm 2011 (9,13 triệu người). Nếu chỉ tiêu dân số 2030 không tăng thì các chỉ tiêu đất đô thị, sàn nhà ở cũng không tăng. Mô hình tỷ trọng đất đô thị/ hành lang xanh là 30/70 giữ nguyên.

So sánh các chỉ tiêu gia tăng dân số, đất đô thị và diện tích sàn nhà ở thực tế với quy hoạch Thủ đô 2024.

Và như vậy, những đề xuất tăng thêm đất đô thị, xây thêm nhà ở, phát triển bất động sản quá mức theo tôi là không cần thiết mà thay vào đó dành đất dành cho thảm thực vật, cây xanh, mặt nước, không gian công cộng để tái lập hệ sinh thái, nâng cao chất lượng môi trường. Mô hình này phù hợp với chỉ đạo trong Kết luận số 80-KL/TW của Bộ Chính trị về Quy hoạch thủ đô Hà Nội: “Chú trọng hơn nữa việc khai thác lợi thế sông, hồ của Hà Nội, nhất là là tiềm năng Hồ Tây, Sông Hồng, Sông Đuống, Sông Tô Lịch. Xác định khu vực dự trữ phát triển cho thế hệ tương lai.”[3]

Quy hoạch Thủ đô 2024 cần loại bỏ việc khai thác đất đô thị, phát triển bất động sản quá mức mà cần dành đất đai để thực hiện Hành lang Xanh sẽ mang lại lợi ích đa dạng, huy động đa nguồn lực để đạt đa mục tiêu trong khai thác tài nguyên đất/nước Hà Nội.

Cần tăng cường không gian cây xanh, mặt nước

Sáng 20.6.2024, Quốc hội thảo luận ở hội trường về Quy hoạch Thủ đô và điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội. Có đại biểu đã đề nghị cần đánh giá lại các tiêu chí về đô thị, xác định các tiêu chí chưa đạt theo Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phân loại đô thị, đặc biệt là Thủ đô Hà Nội. Việc rà soát chỉ tiêu một cách thấu đáo sẽ xác định những diện tích đất đai được giao để phát triển đô thị, bất động sản nhưng còn để hoang thì có thể hoán đổi thành không gian mặt nước sạch hay thảm thực thực vật. Phát hiện ra những quỹ nhà xây rồi bỏ hoang để huy động cho việc cung cấp chỗ ở an toàn cho cư dân đô thị, bằng cách khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh nhà trọ thuê lại, chỉnh trang để cho thuê lại với giá phải chăng.

Quy hoạch Thủ đô 2024 cần có phương án khai thác tối ưu tài nguyên đất và nước, hạn chế vấn nạn để hoang hóa, phát triển bất động sản tràn lan, hủy hoại tài nguyên đất và nước.

Phát biểu tại hội trường Quốc hội ngày 20.6.2024, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP. Hà Nội), cũng là người tham gia xây dựng Quy hoạch Thủ đô, cho rằng vai trò của sông Hồng trong Quy hoạch Thủ đô sẽ lồng ghép ba nhiệm vụ: (1) Tiết kiệm 5 tỷ m3 nước sạch để phục vụ sinh hoạt và sản xuất; (2) Rửa trôi nước thải, làm sạch các dòng sông khô hạn ô nhiễm; (3) Tạo cảnh quan để xây dựng hai con đường di sản hai bên sông [6]. Như đã phân tích ở bài viết Luật Thủ đô 2024 mở đường cho việc hoàn thành các quy hoạch của Hà Nội, việc giữ lại 5 tỷ m3 nước xả từ hồ thủy điện, với cột nước cao 5m cần 1.000km không gian trữ nước. Tổng diện tích trong lòng đê hai bên sông, gồm: 29km sông Đà và 129km sông Hồng chảy qua Hà Nội có diện tích 400km2. Còn 600 km2 có thể phân bổ vào các khu vực đất dự án đô thị, bất động sản đang bỏ hoang và các vùng đất trũng bán ngập. Để ưu tiên không gian trữ nước thì không thể xây dựng công trình, bởi con đường di sản hai bên bờ sông cũng sẽ có nguy cơ cao bị nước nhấn chìm.

Các đô thị , bất động sản quanh Hà Nội sẽ có lợi thế khi phát triển đường sắt cao tốc liên vùng.

Đại biểu Quốc Hội cũng cho biết mối tương quan giữa hát triển đường sắt và đô thị, bất động sản Hà Nội và trọng tâm là Hà Nội đầu tư xây dựng được 14 tuyến đường sắt đô thị. Khi mạng lưới đường sắt phát triển như thế thì kết nối với các vùng ngoại thành, tự động nó sẽ giãn các hoạt động kinh tế đang tập trung ở nội đô này ra phát triển ở những vùng đô thị mới, đặc biệt là hệ thống đường sắt này còn kết nối với các tỉnh như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam. Như vậy nó sẽ biến các tỉnh đó, các đô thị đó gần như là những đô thị vệ tinh để tạo ra kết nối phát triển, đồng thời cũng phân tán sự tập trung.

Nội dung này cũng được đại biểu cho ý kiến, rằng việc tổ chức thực hiện Quy hoạch Thủ đô quan trọng và khó khăn hơn nhiều so với việc lập quy hoạch. Để hoàn thành hệ thống đường sắt, theo tính toán cần khoảng 40 tỷ USD trong khoảng 10 năm. Nếu không có các kế hoạch cụ thể, Quy hoạch sẽ chỉ là kỳ vọng, không thực tế. Bởi huy động 40 tỷ USD làm hơn 400km đường sắt đô thị với giá gần 100 triệu USD/1 km, trong khi chưa khảo sát nhu cầu, thành phố lại không đủ khả năng hỗ trợ giá vé… thì việc này rất khó khả thi.

Thay vào đó, sao không đầu tư 3,2 tỷ USD cho 200 km đường sắt cao tốc nối trung tâm Hà Nội với các tỉnh lân cận với giá 16 triệu USD/ 1km sẽ khả thi hơn nhiều. Với khả năng các doanh nghiệp trong nước có thể thực hiện > 50% khối lượng (xây lắp kết cấu cầu đường nhà ga) lại có sẵn mặt bằng sạch, nếu quyết tâm triển khai 2-3 năm có thể hoàn thành. Với tốc độ 160km/giờ, thời gian đi lại tới đô thị kế cận trong bán kính 60 km trong 30 phút thì các khu đô thị các tỉnh lân cận có lợi thế giá rẻ và có sẵn sản phẩm. Hà Nội từ đó sẽ giảm áp lực về dành đất cho đô thị và bất động sản trong 5-10 năm tới, thêm lý do không cần tăng thêm sàn nhà ở, đất đô thị tại thành phố.

Trần Huy Ánh (Ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội)

______________

[1] Báo cáo tổng hợp Quy hoạch Thủ đô ( trang 360)

[2] Báo cáo Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội ( trang 32)

[3] Kết luận số 80-KL/TW của Bộ Chính trị về Quy hoạch Thủ đô Hà Nội

[4] https://thoibaotaichinhvietnam.vn/ha-noi-moi-nam-thu-20-28-nghin-ty-dong-tu-giao-cho-thue-dat-40248.html

[5] https://vtv.vn/video/van-de-hom-nay-24-7-2024-687038.htm

[6]. Tổng hợp ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội thảo luận tại Hội trường về Quy hoạch Thủ đô Hà Nội và Đồ án điều chỉnh QHC Thủ đô Hà Nội; https://kinhtedothi.vn/db-quoc-hoi-quy-hoach-thu-do-la-quy-hoach-cho-thu-do-cua-ca-nuoc.html