Rất khó biết tiền đem nộp có dùng vào dự án nhà ở mình mua

Đại biểu Phạm Trọng Nhân (TPHCM) đồng tình với báo cáo thẩm tra về yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi là đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hình thức khác.

Tuy nhiên, ông băn khoăn việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép chỉ mới là một phần của vấn đề; phần cần xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu Phạm Trọng Nhân

Đại biểu dẫn chứng doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm; đồng thời kiểm soát giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ.

Nhưng 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai, tạo thành 1.000 tỷ đồng vốn cho dự án. Trong khi đó 1.000 người mua không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng. Họ khó biết tiền mình nộp vào dự án rồi có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản mình đang mua hay không?

Dự thảo đã chế định việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận. Ông Nhân cho rằng quy định này cần nhưng chưa đủ, phải nghiên cứu cơ chế quản lý tiền người mua theo từng dự án.

"Ở đây không phải phong tỏa dòng tiền của doanh nghiệp. Nó vẫn là nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án. Nhưng phải có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng phù hợp với tiến độ của chính dự án đã huy động vốn.

Kinh nghiệm Singapore cho thấy có thể vừa sử dụng tiền người mua để phát triển dự án, vừa quản lý theo tài khoản dự án với nguyên tắc: tiền huy động từ dự án nào phải gắn với việc thực hiện chính dự án đó", đại biểu phân tích.

Một khu đô thị tại Hà Nội. Ảnh: Thạch Thảo

Phát biểu cùng vấn đề, đại biểu Dương Khắc Mai (Lâm Đồng) đề nghị kiểm soát huy động vốn và bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Người mua thường phải ứng trước một phần đáng kể giá trị bất động sản, trong khi khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và năng lực thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư còn hạn chế. Do đó, dự thảo luật cần vừa tháo gỡ cho doanh nghiệp, vừa không làm suy giảm cơ chế bảo vệ người mua.

Ông Mai đề nghị quy định chặt chẽ đối với các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng và các khoản thu có bản chất tương tự; đồng thời xác định rõ nguyên tắc không để những hình thức này trở thành phương thức huy động vốn trước khi bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đại biểu Dương Khắc Mai

Về bảo lãnh, đại biểu đề nghị tiếp tục bảo đảm đây thực sự là công cụ bảo vệ khách hàng; cần quy định rõ quyền của người mua, thuê mua được từ chối nhận bàn giao khi công trình hạ tầng thiết yếu hoặc hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng điều kiện theo quy định.

“Cải cách thủ tục và điều kiện kinh doanh là hết sức cần thiết nhưng không thể vì mục tiêu tháo gỡ những khó khăn cho thị trường mà làm giảm mức độ bảo vệ đối với người mua bất động sản”, đại biểu khẳng định.

"Bịt khoảng trống" khi nhận tiền của người mua trước khi bất động sản mở bán

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (TP Hải Phòng) cho biết, dự thảo cho phép người mua thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng trước khi nhận bàn giao và đến 95% trước khi được cấp giấy chứng nhận; 5% cuối cùng được giữ bằng tài khoản bảo đảm hoặc biện pháp bảo đảm khác. Dự thảo đồng thời quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Khi đối chiếu với dự thảo Luật Nhà ở lại xuất hiện điểm chưa thống nhất. Theo đó, dự thảo Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội khi bán, cho thuê mua không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; phần nhà ở thương mại được bán trong dự án nhà ở cho thuê cũng được miễn nghĩa vụ này.

"Cùng là người mua nhà hình thành trong tương lai nhưng mức độ bảo vệ lại khác nhau tùy loại dự án", bà Nga nhìn nhận và cho rằng cần rà soát kỹ, nhất là khi người mua nhà ở xã hội thường có khả năng tài chính và sức chịu đựng rủi ro thấp hơn.

Nữ đại biểu đề nghị thống nhất nguyên tắc: "mọi trường hợp miễn bảo lãnh chỉ nên được chấp nhận khi có một cơ chế bảo vệ thay thế có hiệu lực tương đương, như tài khoản dự án tách biệt, kiểm soát giải ngân theo tiến độ xây dựng, bảo đảm hoàn thành công trình hoặc cơ chế ưu tiên hoàn trả cho người mua".

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga

Đồng thời, bà Nga đặc biệt đề nghị "bịt khoảng trống" về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.

Ngoài ra, dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Theo đại biểu, quy định này là cần thiết, nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”.

Thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí”… nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.  

Vì vậy, đại biểu đề nghị luật phải quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng. Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của luật.

Đại biểu khẳng định nếu không quy định như vậy thì có thể đóng được cánh cửa “đặt cọc”, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra.