Đại biểu Quốc hội kiến nghị đưa hành vi thao túng thị trường bất động sản vào diện bị cấm

Các đại biểu Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Ảnh: Quochoi.vn

Phân biệt rõ đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) cho rằng, lần sửa đổi này cần hướng tới hai mục tiêu, một mặt tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông; mặt khác kiến tạo một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ và đặc biệt là hành vi thao túng thị trường, thổi giá.

Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) phát biểu thảo luận. Ảnh: Quochoi.vn

Đại biểu đề nghị rà soát Điều 30 và Điều 31 về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính mà còn là cơ chế phân bổ nguồn lực. Theo đại biểu, một dự án đã có đất, đầu tư một phần nhưng chủ đầu tư không còn năng lực triển khai thì cần có cơ chế để chuyển nhanh sang chủ thể có năng lực hơn, thay vì để nguồn lực đất đai bị bỏ phí.

“Nên giữ chặt những điều kiện cốt lõi về tính pháp lý của dự án, nghĩa vụ tài chính, năng lực của bên nhận chuyển nhượng và quyền lợi của khách hàng; còn những nội dung không mang tính thủ tục khác thì cần cắt giảm một cách triệt để”, đại biểu Trịnh Xuân An nói.

Vấn đề nữa được đại biểu Trịnh Xuân An đặc biệt quan tâm là giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường. Theo đại biểu, cần phân biệt rõ ba vấn đề: Đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Nhà nước khuyến khích đầu tư, hạn chế đầu cơ và đặc biệt phải xử lý nghiêm hành vi thao túng thị trường.

Đại biểu cho rằng đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết đối với thị trường. Không thể coi việc một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá là hành vi cần ngăn cấm. Tuy nhiên, đầu cơ trở thành vấn đề khi có hành vi tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn, làm méo mó cung - cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực.

Ở mức độ cao hơn, đại biểu cho rằng cần nhìn nhận vấn đề thao túng thị trường. Theo đại biểu, Bộ luật Hình sự đã có quy định xử lý hành vi thao túng trong lĩnh vực chứng khoán. Tuy nhiên, hành vi thao túng thị trường bất động sản hiện chưa được quy định rõ, thậm chí chưa được đưa vào điều cấm của luật.

Đại biểu phân tích, hành vi thao túng có thể tạo ra tín hiệu giả về cung - cầu và giá, thực hiện giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo giao dịch giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng” bất động sản, sau đó thu lợi.

Do đó, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị đưa hành vi thao túng thị trường bất động sản vào Điều 6 về các hành vi bị cấm; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo nhu cầu giả, thông đồng về giá, cung cấp thông tin sai lệch...

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) cho rằng, việc chuyển nhượng dự án bất động sản cần bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nhưng không nên biến chính nghĩa vụ này thành trở ngại khiến dự án không thể chuyển sang chủ thể khác có năng lực hơn.

Theo đại biểu, khoản 4 Điều 30 yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng. Mục tiêu chống thất thu là hoàn toàn đúng, nhưng quy định này có thể gây khó khăn đối với những dự án cần chuyển nhượng chính vì chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện.

Đại biểu cho rằng, chuyển nhượng dự án về bản chất là thay đổi chủ thể thực hiện. Vì vậy, cần thiết kế theo nguyên tắc không xóa nghĩa vụ, không làm mất nghĩa vụ, nhưng có thể cho phép thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ nếu khoản phải thu của Nhà nước được bảo đảm đầy đủ.

Theo đó, bên nhận chuyển nhượng có thể kế thừa nghĩa vụ thanh toán trực tiếp và nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp phù hợp. Quy định này cũng cần đồng bộ với pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư.

Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn Thanh Hóa) nhất trí với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tháo gỡ vướng mắc, hoàn thiện thể chế, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững; đồng thời thúc đẩy phân cấp, cải cách thủ tục hành chính và quản trị thị trường bằng dữ liệu số.

Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn Thanh Hóa) phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Tuy nhiên, theo đại biểu, đây là đạo luật tác động trực tiếp đến quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh, quyền tự do hợp đồng, khả năng huy động nguồn lực và đặc biệt là quyền lợi của người mua nhà. Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện kỹ hồ sơ chính sách và Dự thảo luật.

Đại biểu thống nhất việc xây dựng hệ thống thông tin, mã định danh điện tử và liên thông dữ liệu về bất động sản. Tuy nhiên, dữ liệu phải bảo đảm nguyên tắc công khai, khai một lần, dùng nhiều lần; xác định rõ dữ liệu nguồn, trách nhiệm cập nhật, cơ chế sửa sai, quyền tiếp cận và bảo vệ dữ liệu cá nhân. “Mã định danh phải là công cụ minh bạch và liên thông, không thể trở thành một giấy phép con hoặc điều kiện kỹ thuật làm chậm cải cách”, đại biểu nhấn mạnh.

Đề nghị phong tỏa tiền đặt cọc 5%

Đại biểu Phạm Trọng Nhân (Đoàn thành phố Hồ Chí Minh) phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Về tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Phạm Trọng Nhân (Đoàn thành phố Hồ Chí Minh) đồng tình với báo cáo thẩm tra về nhu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay hình thức khác.

Theo đại biểu, việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép mới chỉ là một phần của vấn đề. Vì thế, cần xử lý sâu hơn dòng tiền huy động hợp pháp sau khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu phân tích, với doanh nghiệp bất động sản vay vài nghìn tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm, đồng thời kiểm soát giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ. Trong khi đó, 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai, tạo thành 1.000 tỷ đồng vốn cho dự án, nhưng không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng.

Theo đại biểu, Dự thảo đã quy định việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản bảo đảm với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ chứng nhận. Tuy nhiên, quy định này cần được bổ sung bằng cơ chế quản lý tiền theo nguồn, theo từng dự án.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn Vĩnh Long) phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn Vĩnh Long) đánh giá cao việc bắt buộc chủ đầu tư công khai đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, quy hoạch chi tiết, tiến độ xây dựng, thế chấp ngân hàng trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị khi Chính phủ quy định chi tiết cần có chế tài đối với trường hợp chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không chính xác, sai lệch thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, với mức phạt từ 5 đến 10% tổng giá trị dự án.

Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và mức trần tiền đặt cọc quy định tại Điều 18 và Điều 19, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đánh giá quy định chủ đầu tư chỉ được thu không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là cần thiết.

Theo đại biểu, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã lách luật bằng các hình thức như thỏa thuận đặt cọc, hợp đồng góp vốn, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ để thu của người dân từ 30 đến 80% giá trị căn hộ khi dự án chưa được giải phóng mặt bằng hoặc mới chỉ là bãi đất trống. Tình trạng này có thể dẫn đến việc hàng nghìn người dân mất tiền khi chủ đầu tư bỏ trốn hoặc dự án bị đình trệ, đình chỉ.

Để bảo đảm quyền lợi người mua, thuê mua, đại biểu đề nghị bổ sung quy định tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này đúng mục đích chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án.