Rủi ro khi mua bán đất chưa có sổ đỏ

Đất chưa có sổ đỏ là nguyên nhân dẫn đến đôi bên tranh chấp pháp lý

Ngày 29/7/2024, ông T.M.N cùng vợ chồng ông T.Q.C và bà H.T.B.T thỏa thuận để chuyển nhượng các thửa đất số 29, 32 và 34, tờ bản đồ số 24, thuộc xã Nâm Nung, huyện Krông Nô, tỉnh Đắk Nông (nay thuộc tỉnh Lâm Đồng). Tổng diện tích các thửa đất là 14.825,4 m². 2 bên thỏa thuận mua bán 3 thửa đất là 600 triệu đồng. Để bảo đảm thực hiện giao dịch, ông N đặt cọc cho vợ chồng ông C 20 triệu đồng ngay thời điểm ký hợp đồng. Ngày 14/8/2024, ông N tiếp tục đặt cọc thêm 130 triệu đồng, nâng tổng số tiền đặt cọc lên 150 triệu đồng.

Hợp đồng đặt cọc quy định thời hạn từ ngày ký đến ngày 29/11/2024, các bên phải hoàn tất việc ký hợp đồng chuyển nhượng 3 thửa đất tại văn phòng công chứng. 2 bên thống nhất điều khoản phạt cọc: nếu bên bán không sang tên đúng hạn thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc (300 triệu đồng); nếu bên mua từ chối mua thì sẽ mất toàn bộ số tiền cọc.

Tại thời điểm giao kết, cả 2 bên đều biết rõ 3 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ). Vợ chồng ông C và bà T mới chỉ nhận chuyển nhượng 3 thửa đất này bằng giấy viết tay từ người sử dụng đất trước đó và đang chờ hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ. Chính điều này đã tạo ra rủi ro pháp lý lớn. Bởi vì, theo quy định của Luật Đất đai, đất chưa có sổ đỏ thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Đến ngày 29/11/2024, thủ tục cấp sổ vẫn chưa hoàn tất. Mãi đến ngày 11/12/2024, các thửa đất mới được cấp sổ đỏ mang tên người sử dụng trước đó, tức là đã quá thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc. Mặc dù vậy, ông N vẫn đề nghị gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng nhưng vợ chồng ông C, bà T không đồng ý, thậm chí né tránh làm việc.

Khi hợp đồng không thể thực hiện, ông N khởi kiện ra tòa án yêu cầu vợ chồng ông C và bà T trả lại tiền cọc 150 triệu đồng, phạt cọc 300 triệu đồng và trả lãi chậm thanh toán theo mức 10%/năm. Tại phiên tòa sơ thẩm diễn ra ngày 6/8/2025, Tòa án nhân dân khu vực 9 - Lâm Đồng chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông N. Cụ thể, hội đồng xét xử tuyên buộc ông C và bà T trả lại 150 triệu đồng tiền cọc; không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 300 triệu đồng và tiền lãi.

Tòa sơ thẩm cho rằng, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, 2 bên đều biết rõ đất chưa có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro pháp lý. Đất chưa đủ điều kiện pháp lý nên không thể chuyển nhượng đúng hạn và trách nhiệm thuộc về cả bên bán lẫn bên mua. Khi lỗi thuộc về cả 2 phía, điều khoản phạt cọc không thể áp dụng. Trong hợp đồng đặt cọc, 2 bên không có thỏa thuận về việc trả lãi trên số tiền đặt cọc nên yêu cầu tính lãi cũng không có căn cứ pháp lý.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ông N kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm diễn ra vào ngày 21/11/2025, Tòa án nhân dân tỉnh tiếp tục giữ nguyên nội dung bản án sơ thẩm. Hội đồng xét xử xác định: Việc đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất khi đất chưa có sổ đỏ là giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý và các bên hoàn toàn ý thức được điều này. Vì vậy, cả 2 bên đều cùng chịu trách nhiệm về việc hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được.

Vụ án khép lại với kết quả ông N chỉ nhận lại được đúng số tiền 150 triệu đồng đã đặt cọc. Các yêu cầu khác của ông N về bồi thường, phạt cọc và tính lãi đều bị tòa án bác bỏ. Qua vụ án này, người dân cần thận trọng, hạn chế giao dịch, đặt cọc hay mua bán đất chưa có sổ đỏ hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý. Giao dịch đất chưa có giấy tờ, các bên tự đặt mình vào tình thế rủi ro cao. Khi tranh chấp xảy ra, tòa án thường xác định lỗi thuộc cả 2 phía.

Khoản 1, Điều 211, Luật Đất đai 2024 quy định đất chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định; không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; còn thời hạn sử dụng. Đây là những căn cứ pháp lý bắt buộc để giao dịch hợp lệ.

Ngàn Sâu .