Savills: Nhà ở nên được xem là hạ tầng quốc gia thúc đẩy phát triển đô thị bền vững

Chuyên gia Savills: Cần ưu tiên xử lý các vướng mắc trong việc xác định chi phí sử dụng đất. Ảnh minh họa.

Hơn 1,6 tỷ người trên toàn cầu đang thiếu nơi ở đạt chuẩn

Báo cáo Impact 2025 từ đơn vị nghiên cứu thị trường Savills chỉ ra hiện có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới không có khả năng tiếp cận với nhà ở đạt chuẩn. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc ngày càng có nhiều người chuyển đến sinh sống tại các khu vực đô thị, mà còn do giá nhà ở tăng nhanh hơn nhiều so với mức thu nhập của người dân.

Một nghiên cứu của Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) trên 200 thành phố toàn cầu cho thấy 90% trong số đó bị xếp vào nhóm “khó tiếp cận do khả năng chi trả”, khi giá một căn nhà trung bình cao hơn gấp ba lần thu nhập bình quân hàng năm.

Trong khi đó, theo số liệu từ UN-Habitat, thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở với giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 mới có thể giải quyết hiệu quả tình trạng thiếu hụt hiện nay.

Savills nhận định Việt Nam không nằm ngoài áp lực đó. Trong quý I/2025, TP.HCM ghi nhận 800 căn hộ mới được mở bán, giảm tới 70% so với quý trước, với phân khúc nhà ở hạng C (dưới 50 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 13% tổng nguồn cung, tập trung ở một dự án tại quận Bình Tân. Tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho chỉ đạt 23%, cho thấy người mua vẫn thận trọng, chờ đợi sản phẩm phù hợp.

Tại Hà Nội, dữ liệu của Savills cho hay nguồn cung mới đạt 7.940 căn, giảm 39% theo quý. Dù tăng so với cùng kỳ năm trước, lượng tiêu thụ vẫn giảm đến 41%, phản ánh rõ sự lệch pha giữa cung và cầu.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam nhận định yếu tố pháp lý lớn nhất đang cản trở việc phát triển nguồn cung nhà ở là các thủ tục phê duyệt dự án kéo dài và vướng mắc trong việc triển khai các dự án hiện hữu.

"Trong vòng 6-12 tháng tới, cần ưu tiên xử lý các vướng mắc trong việc xác định chi phí sử dụng đất và thủ tục phê duyệt quy hoạch, để các chủ đầu tư có thể nhanh chóng triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường", chuyên gia nhấn mạnh.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam

Nhà ở như một phần của hạ tầng quốc gia

Báo cáo Impact 2025 của Savill dự báo đến năm 2050, 10 thành phố đông dân nhất thế giới sẽ là nơi sinh sống của gần 374 triệu người. Bên cạnh đó, phần lớn các thành phố này đều được dự đoán sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng dân số đáng kể trong tương lai. Trước làn sóng đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở bền vững sẽ gia tăng nhanh chóng, đòi hỏi các chính phủ và nhà đầu tư phải chủ động tìm kiếm giải pháp quy mô lớn để đảm bảo nguồn cung dài hạn.

Trong bối cảnh này, việc gia tăng dòng vốn đầu tư từ cả khu vực công và tư nhân đóng vai trò then chốt trong việc tài trợ cho các dự án nhà ở mới, đồng thời thúc đẩy quá trình phát triển đô thị theo hướng bền vững.

"Tuy nhiên, dù phân khúc nhà ở vẫn thu hút nhiều sự quan tâm đầu tư, những rào cản cố hữu như quy hoạch thiếu nhất quán, chính sách chưa ổn định, hay sự biến động về môi trường pháp lý và chính trị vẫn đang làm chậm lại quá trình triển khai các dự án quy mô lớn", báo cáo nêu.

Trên thực tế, Savills cho biết phần lớn dự án nhà ở hiện nay có chu kỳ đầu tư tương đối ngắn chỉ khoảng 5 năm, trong khi đó, các nhà đầu tư tổ chức lại ưu tiên rót vốn vào những lĩnh vực có dòng tiền ổn định trong suốt 20 năm hoặc lâu hơn. Đây chính là lý do khiến nhiều nguồn vốn dài hạn, nguồn vốn cần thiết để giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở giá phải chăng vẫn chưa thực sự được khai thác hiệu quả.

Savills đề xuất một hướng tiếp cận đầy tiềm năng chính là tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng quốc gia. Khi được xem xét với tầm quan trọng tương đương giao thông hay năng lượng, phân khúc nhà ở sẽ trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư dài hạn. Đồng thời, cách nhìn này cũng có thể định hình lại tư duy của nhà hoạch định chính sách, từ đó tạo ra cơ chế pháp lý, ưu đãi tài chính và cam kết hỗ trợ ổn định - những yếu tố vốn rất cần thiết để thúc đẩy đầu tư bền vững.

Thực tế cho thấy nhiều quốc gia đã và đang thành công với hướng đi này. Đơn cử như Singapore, quốc gia này đã thành công khi xem nhà ở như một phần cốt lõi của hạ tầng. Hơn 80% người dân Singapore sống trong các căn hộ HDB do nhà nước phát triển, với quy hoạch tích hợp đầy đủ tiện ích công cộng và giao thông. Giai đoạn 2025–2027, chính phủ nước này đặt mục tiêu xây 50.000 căn hộ HDB mỗi năm.

Ngược lại, các thành phố như New York hay London dù đặt mục tiêu xây hàng chục nghìn căn nhà mỗi năm nhưng chỉ hoàn thành một nửa, do chi phí xây dựng cao, pháp lý phức tạp và giới hạn tiếp cận vốn. Paris thì đang thử nghiệm hướng đi mới: tái sử dụng công trình cũ và đánh thuế nhà bỏ trống để đưa nguồn cung không sử dụng quay lại thị trường.

Tại Việt Nam, bà Giang Huỳnh đánh giá mô hình TOD (Transit-Oriented Development) ưu tiên xây dựng các khu dân cư mật độ cao quanh hệ thống giao thông công cộng là một hướng đi phù hợp, tận dụng tối ưu quỹ đất xung quanh các tuyến Metro để phát triển các khu đô thị tích hợp.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, để mô hình TOD triển khai thành công và nhanh chóng gia tăng nguồn cung nhà ở, Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng tuyến Metro, đồng thời xây dựng khung pháp lý và chính sách đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư.

Cùng với đó, những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, cấp phép xây dựng và ký hợp đồng mua bán trong thời gian gần đây đang tạo ra nền tảng vững chắc để thị trường nhà ở Việt Nam phục hồi ổn định từ nửa sau năm 2025 trở đi.

Về triển vọng thị trường, bà Giang nhận định: “Triển vọng nhà ở tại TP.HCM trong 6 tháng cuối năm 2025 sẽ tiếp tục bị hạn chế, do thiếu các dự án mới có pháp lý đầy đủ. Trong khi đó, Hà Nội có khả năng tăng nguồn cung nhờ nhiều dự án đã sẵn sàng triển khai. Nhu cầu ở thực tại cả hai thị trường vẫn rất cao, do đó các sản phẩm phù hợp sẽ nhanh chóng được hấp thụ khi ra mắt.”

Lệ Chi