Siết tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai: Người mua nhà cần lưu ý gì?

Thông tin trên được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nêu tại phiên giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sáng 30/10.

Chặn đứng “dự án ma”: Không xong móng, cấm nhận cọc

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo Luật quy định cụ thể các điều kiện để một dự án bất động sản được phép đưa vào kinh doanh. Trong đó, nghiêm cấm chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định, chưa được phép bán.

Đáng chú ý, để đủ điều kiện nhận tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải hoàn thành nhiều trình tự, thủ tục, trong đó có việc triển khai xây dựng đến giai đoạn hoàn thành phần móng. Chỉ những chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu này mới được phép bước vào giai đoạn nhận tiền đặt cọc từ người mua nhà.

Để đủ điều kiện nhận tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải hoàn thành nhiều trình tự, thủ tục, trong đó có việc triển khai xây dựng đến giai đoạn hoàn thành phần móng. Ảnh minh họa.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết, việc xử lý hành vi vi phạm liên quan đến tiền đặt cọc được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

Với người mua nhà, đây là điểm cần đặc biệt lưu ý. Không phải cứ có dự án, có nhà mẫu hay được nhân viên môi giới giới thiệu là khách hàng có thể yên tâm xuống tiền.

Trước khi chuyển tiền đặt cọc, cần kiểm tra dự án đã đủ điều kiện kinh doanh hay chưa. Những lời mời giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc đặt tiền thiện chí cũng cần được xem xét kỹ về bản chất giao dịch.

Giữ lại 5% giá trị hợp đồng, quyền lợi người mua nhà được bảo đảm thế nào?

Một vấn đề khác được đại biểu Quốc hội quan tâm là quy định giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh. Ảnh: Internet.

Giải trình nội dung này, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết khoản tiền 5% được bảo đảm thông qua cơ chế bảo lãnh ngân hàng.

Theo người đứng đầu Bộ Xây dựng, nếu chủ đầu tư thực hiện minh bạch, đúng quy định thì phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trong suốt quá trình triển khai dự án, từ các nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, thuế đến những nghĩa vụ tài chính khác, cho đến khi công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng và bàn giao cho khách hàng.

Sau khi công trình hoàn thành, nghiệm thu và bàn giao, chủ đầu tư cần nhanh chóng hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua để được nhận phần tiền còn lại theo quy định.

Đối với người mua nhà, việc giữ lại 5% giá trị hợp đồng có ý nghĩa quan trọng, bởi đây là phần tiền gắn với trách nhiệm hoàn tất các nghĩa vụ của chủ đầu tư. Tuy nhiên, khách hàng vẫn cần tìm hiểu kỹ các điều khoản hợp đồng và cơ chế bảo lãnh ngân hàng, không nên chỉ dựa vào cam kết của đơn vị bán hàng.

Mã định danh bất động sản giúp người mua kiểm tra thông tin

Bên cạnh việc siết điều kiện kinh doanh và nhận đặt cọc, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn bổ sung quy định về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo bổ sung mô hình triển khai hệ thống thông tin tập trung, dữ liệu về mã định danh điện tử của các tài sản, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và cơ chế kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ sở dữ liệu chuyên ngành như đất đai, thuế, dân cư.

Việc liên thông dữ liệu được kỳ vọng giúp thông tin bất động sản minh bạch, đồng bộ hơn, hạn chế tình trạng gian lận, đầu cơ và trục lợi. Người dân, doanh nghiệp cũng có thêm công cụ tra cứu, xác định thông tin tài sản, giảm chi phí và thủ tục khi giao dịch.

Đây là vấn đề đáng chú ý trong bối cảnh Bộ trưởng ghi nhận thực tế vẫn còn một số “dự án ma”, dự án mập mờ thông tin vẫn được đưa ra thị trường, khiến người mua đối mặt với nguy cơ mất tiền hoặc vướng tranh chấp.

Về tiến độ triển khai, Bộ trưởng cho biết Bộ Xây dựng đã hoàn thành xây dựng hạ tầng công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm phục vụ thu thập, kết nối, lưu trữ, cung cấp dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống đã được kết nối với một số cơ sở dữ liệu quốc gia để chia sẻ, khai thác và đối chiếu thông tin.

Bộ cũng đã khởi tạo, bàn giao tài khoản quản trị cho các địa phương trên cả nước. Tính đến ngày 30/7, các địa phương từng bước khởi tạo tài khoản cho các cơ sở liên ngành và chủ đầu tư dự án để thực hiện nghiệp vụ báo cáo theo quy định.

Cẩn trọng với các lời mời “booking giữ chỗ”, “đặt cọc thiện chí”

Trao đổi với PV Tiếp thị và Gia đình, luật sư Ngô Trọng Nghĩa, Giám đốc Công ty Luật TNHH Biz One (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, trong giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện mở bán, người mua cần đặc biệt cảnh giác với các hình thức thu tiền dưới tên gọi “booking”, “đặt cọc thiện chí”, “phiếu đăng ký nguyện vọng” hoặc “đăng ký ưu tiên”.

Luật sư cho hay, người mua nhà thường có tâm lý sợ mất cơ hội khi nghe môi giới quảng bá số lượng sản phẩm hạn chế hoặc giá sẽ tăng sau khi mở bán chính thức. Các khoản thu dưới tên gọi “booking”, “đặt cọc thiện chí”, “phiếu đăng ký nguyện vọng” hay “thỏa thuận giữ chỗ” không đồng nghĩa với việc khách hàng chắc chắn được ký hợp đồng mua bán.

Trong trường hợp dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc tiến độ triển khai thay đổi, khách hàng có thể gặp khó khăn khi yêu cầu hoàn tiền hoặc phát sinh tranh chấp với đơn vị nhận booking.

Do đó, để hạn chế rủi ro, luật sư khuyến cáo trước khi giao dịch hay ký bất kỳ văn bản nào, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối cung cấp đầy đủ các tài liệu pháp lý quan trọng như: Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải cấp phép); hồ sơ nghiệm thu các hạng mục theo quy định.

Đặc biệt là văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan có thẩm quyền; thông tin về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (nếu có).

“Người mua không nên chỉ dựa vào quảng cáo trên mạng xã hội hoặc cam kết từ nhân viên môi giới. Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền mới là căn cứ quan trọng để đánh giá dự án đã đủ điều kiện kinh doanh hay chưa”, luật sư Ngô Trọng Nghĩa nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, khách hàng nên đọc kỹ nội dung các phiếu đăng ký, thỏa thuận giữ chỗ, booking trước khi ký; tìm hiểu kỹ các điều khoản liên quan đến hoàn trả tiền, xử lý vi phạm và quyền chấm dứt thỏa thuận; không chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của môi giới. Cùng với đó, tham khảo ý kiến luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý nếu dự án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý.