'Siêu đô thị thế hệ mới' - lời giải cho thị trường bất động sản Việt Nam

Phóng viên Báo Xây dựng đã có cuộc trao đổi với ThS Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhằm làm rõ hơn cách tiếp cận "siêu đô thị thế hệ mới" như một lời giải mang tính cấu trúc cho cả thị trường bất động sản và quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam.

ThS Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE).

Thưa bà, từ góc độ nghiên cứu thị trường, bà đánh giá thế nào về thực trạng cung - cầu nhà ở hiện nay?

Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam hiện rất lớn, ước tính khoảng 1 triệu đơn vị mỗi năm và vẫn tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, nguồn cung lại chưa đáp ứng đủ.

Năm 2025, tổng nguồn cung chào bán đạt hơn 150 nghìn sản phẩm, tăng hơn 80% so với năm 2024, trong đó có 128 nghìn sản phẩm mới - mức cao nhất giai đoạn 2019 - 2025.

Riêng quý IV/2025 ghi nhận hơn 42 nghìn sản phẩm mở bán, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ. Dù vậy, con số này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của thị trường.

Bà có thể phân tích rõ hơn về những "bài toán chưa có lời giải" mà thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt?

Một vấn đề lớn là lệch pha cung - cầu. Cơ cấu sản phẩm hiện chưa phù hợp với nhu cầu thực. Trong năm 2025, phân khúc thấp tầng, đất nền đạt 47 nghìn sản phẩm, gấp 2,5 lần năm trước; căn hộ chung cư hơn 80 nghìn sản phẩm, gấp 2 lần.

Tuy nhiên, cơ cấu căn hộ lại nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và cao giá. Cụ thể, tỷ trọng căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m² chiếm 67%. Tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m².

Trong khi đó, căn hộ thương mại bình dân đã vắng bóng hoàn toàn. Thị trường chỉ ghi nhận căn hộ giá bình dân đến từ phân khúc nhà ở xã hội.

Ngoài ra, một vấn đề đáng lo ngại khác là vẫn còn tình trạng "giá trị ảo", thiếu bền vững. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng giá nhanh trong thời gian ngắn nhưng không tương xứng với hạ tầng, khả năng tạo việc làm hay nhu cầu ở thực. Các làn sóng đầu tư thường dựa vào thông tin quy hoạch, hạ tầng "trên giấy" hoặc tâm lý đám đông…

Hệ quả là sau các giai đoạn tăng nóng, thanh khoản suy giảm mạnh, nhà đầu tư phải cắt lỗ, nhiều khu đô thị thiếu cư dân và chậm hình thành hệ sinh thái gây lãng phí nguồn lực đất đai và hạ tầng. Về bản chất, giá trị không gắn với khả năng khai thác thực, không tạo được dòng tiền ổn định, khiến thị trường tiềm ẩn rủi ro cao và biến động mạnh.

Theo bà, đâu là nguyên nhân sâu xa dẫn đến những tồn tại này và mô hình phát triển đô thị hiện nay đã tác động như thế nào đến thực trạng thị trường bất động sản?

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở mô hình phát triển đô thị hiện tại, vốn vẫn mang tính tập trung cao vào khu vực lõi. Khi đô thị phát triển theo hướng đơn cực, các hoạt động kinh tế, việc làm, hạ tầng và dịch vụ đều dồn vào trung tâm.

Điều này kéo theo nhu cầu nhà ở tập trung mạnh tại một số khu vực nhất định, tạo áp lực lớn lên quỹ đất, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Trong khi đó, các khu vực vùng ven hoặc đô thị vệ tinh lại chưa được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, dẫn đến việc không thu hút được dân cư và dòng tiền. Điều này khiến nguồn cung dù có mở rộng về mặt địa lý nhưng không thực sự trở thành nguồn cung "hiệu quả". Chính sự mất cân đối trong tổ chức không gian đô thị đã dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu, giá cao và hiện tượng đầu cơ, "giá trị ảo" trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, kinh nghiệm quốc tế có thể mang lại những gợi mở gì cho Việt Nam trong việc tổ chức lại không gian đô thị và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn?

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển cho thấy, yếu tố quyết định là mô hình tổ chức không gian đô thị. Tại Tokyo, đô thị được phát triển đa trung tâm, hạ tầng đi trước, dân cư phân tán nên thị trường bất động sản ổn định. Singapore phát triển đô thị vệ tinh, kết nối bằng MRT, giúp tăng nguồn cung và cân bằng thị trường.

Nguyên tắc chung của các đô thị trên thế giới là xây dựng đa trung tâm, hạ tầng luôn ưu tiên đi trước, quy hoạch vùng và gắn bất động sản với kinh tế thực. Như vậy, bài học cốt lõi là bất động sản phải gắn với hệ sinh thái đô thị thực, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.

Từ những phân tích trên, mô hình "siêu đô thị thế hệ mới" được nhắc đến như một hướng đi chiến lược và là lời giải những bài toán khó của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Bất động sản trong "siêu đô thị thế hệ mới" sẽ trở thành "cục nam châm" hút dòng vốn đầu tư trong nước và quốc tế vào thị trường.

Bà có thể phân tích rõ hơn về mô hình "siêu đô thị thế hệ mới" và đặc biệt là những tác động của nó đối với thị trường bất động sản?

Siêu đô thị thế hệ mới là mô hình phát triển đô thị dựa trên nền tảng đa trung tâm, liên kết vùng và hạ tầng đồng bộ, hiện đại.

Điểm khác biệt căn bản so với mô hình truyền thống là không tập trung phát triển vào một lõi đô thị duy nhất, mà hình thành một mạng lưới các trung tâm có chức năng khác nhau, được kết nối chặt chẽ bằng hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng số.

Tác động của mô hình này là toàn diện và mang tính dài hạn. Mô hình đa trung tâm giúp gia tăng nguồn cung theo hướng bền vững. Đồng thời, cung - cầu được cân bằng một cách tự nhiên thông qua việc phân bổ lại dân cư và dòng tiền.

Quan trọng hơn, giá trị bất động sản sẽ được định hình lại theo hướng "thực chất", gắn với hệ sinh thái đô thị. Điều này không chỉ giúp giảm rủi ro đầu cơ, hạn chế "giá trị ảo", mà còn nâng cao tính minh bạch và khả năng dự báo của thị trường.

Lúc này, bất động sản trong "siêu đô thị thế hệ mới" sẽ trở thành "cục nam châm" hút dòng vốn đầu tư trong nước và quốc tế vào thị trường bất động sản, tạo ra dòng vốn trung và dài hạn vốn rất cần cho thị trường thay vì chỉ phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngắn hạn.

ThS. Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE)

"Siêu đô thị thế hệ mới" không chỉ là mô hình đô thị mà còn là chìa khóa để tái cấu trúc lại cả thị trường bất động sản và mô hình tăng trưởng kinh tế.

Không chỉ dừng lại ở thị trường bất động sản, mô hình này được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi sâu rộng hơn. Theo bà, "siêu đô thị thế hệ mới" sẽ tác động như thế nào đến kinh tế - xã hội?

Khi các điểm nghẽn của thị trường bất động sản được tháo gỡ, tác động không chỉ dừng lại ở thị trường, mà sẽ lan tỏa trực tiếp tới tăng trưởng kinh tế và các vấn đề xã hội, góp phần tái cấu trúc không gian phát triển kinh tế, hình thành các cực tăng trưởng mới thay vì phụ thuộc vào một số đô thị lớn.

Điều này giúp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và giảm áp lực lên hạ tầng hiện hữu. Siêu đô thị thế hệ mới giúp tăng thu hút đầu tư, tăng hiệu quả sử dụng đất, tăng năng suất lao động và kích hoạt chuỗi ngành kinh tế liên quan.

Mô hình này cũng giúp an sinh xã hội bởi người dân có cơ hội được tiếp cận nhà ở, tạo việc làm và phân bổ lại dân cư. Từ đó, giảm áp lực lên đô thị lõi, nâng cao chất lượng hạ tầng và dịch vụ công.

Đồng thời hình thành cộng đồng bền vững, gắn kết thông quá các hoạt động cộng đồng, không gian xanh, phát triển văn hóa và giáo dục.

Như vậy, mô hình siêu đô thị thế hệ mới tạo ra nền tảng xã hội bền vững, nâng cao chất lượng cuộc sống, thu hẹp khoảng cách vùng miền và đảm bảo mọi nhóm dân cư được tiếp cận cơ hội phát triển đồng đều.

Để mô hình "siêu đô thị thế hệ mới" không chỉ dừng lại ở định hướng mà có thể triển khai trong thực tiễn, theo bà, đâu là những điều kiện then chốt cần được đặt ra?

Theo tôi, có bốn điều kiện mang tính nền tảng. Thứ nhất là đột phá về quy hoạch và liên kết vùng. Cần có quy hoạch tổng thể vượt qua ranh giới địa phương, hướng đến phát triểm đa trung tâm, liên kết vùng chặt chẽ, tạo điều kiện cho phân bổ dân cư, dịch vụ và hạ tầng một cách hợp lý.

Thứ hai là hoàn thiện thể chế và thị trường. Thị trường cần được vận hành trên nền tảng pháp lý minh bạch, cơ chế tín dụng linh hoạt, chính sách ưu tiên phát triển nhà ở thực. Khi thể chế vững chắc, giá trị bất động sản phản ánh được tiềm năng thực, giảm rủi ro, tăng tính ổn định.

Thứ ba là hạ tầng phải đi trước hoặc phát triển đồng bộ, đóng vai trò "xương sống" để kết nối các trung tâm và kích hoạt các không gian phát triển mới.

Thứ tư là năng lực của chủ đầu tư, chỉ các nhà phát triển có tiềm lực tài chính "siêu khủng", năng lực quy hoạch vượt trội, kinh nghiệm triển khai đồng bộ và quản lý vận hành tối ưu, cùng mạng lưới đối tác chiến lược toàn cầu mới có khả năng tạo ra các siêu đô thị chuẩn quốc tế, đảm bảo chất lượng cao cấp, giá trị bền vững và khả năng vận hành hiệu quả cả về kinh tế lẫn xã hội.

Các chủ đầu tư này thay vì chờ đợi hạ tầng đầu tư công thậm chí còn chủ động triển khai hạ tầng giao thông, năng lượng để tăng giá trị sống cho cư dân, tăng giá trị cho siêu đô thị.

Chỉ khi các yếu tố này được triển khai đồng bộ, "siêu đô thị thế hệ mới" mới có thể trở thành hiện thực. Có thể khẳng định rằng, nếu các điều kiện này được đảm bảo, "siêu đô thị thế hệ mới" sẽ không chỉ là một định hướng, mà sẽ trở thành động lực then chốt để tái cấu trúc thị trường bất động sản và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo hướng bền vững trong dài hạn.

Xin cảm ơn bà!

Diệu Anh