Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM nói rõ quyền lợi người dân trong 5 khu vực TOD dọc Metro số 2

5 khu vực TOD có tổng diện tích gần 940ha

Thông tin tại buổi họp báo, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho biết tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) đã được chấp thuận ranh giới 5 khu vực TOD với tổng diện tích khoảng 939,18ha theo Quyết định số 3651/QĐ-UBND ngày 19/6/2026. Hiện các khu vực này đang được tổ chức lập quy hoạch.

Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên.

Cụ thể, khu vực 1 gồm ga Bến Thành, Tao Đàn, có diện tích khoảng 188,57ha. Khu vực 2 gồm các ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai và Bảy Hiền, với diện tích khoảng 265,07ha.

Khu vực 3 tại ga Nguyễn Hồng Đào có diện tích khoảng 43,81ha; khu vực 4 gồm các ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh, khoảng 148,92ha. Khu vực 5 tại ga và đề-pô Tham Lương có diện tích khoảng 292,81ha.

Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc, ranh giới khu vực TOD được xác định trong phạm vi tối đa 1.000m theo quy định tại Nghị quyết số 56/2026/NQ-HĐND. Việc xác định ranh giới căn cứ vào điều kiện tự nhiên, ranh giới hành chính, ô phố, mạng lưới giao thông, khả năng tiếp cận nhà ga và các công trình hiện hữu. Trước khi trình Chủ tịch UBND TP.HCM chấp thuận, cơ quan chức năng phải lấy ý kiến các sở, ngành và UBND các phường liên quan.

Trong quá trình lập quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất, tình hình pháp lý của các dự án và khu dân cư cũng được khảo sát, phân loại. Theo định hướng của Sở, các di tích, cơ sở tôn giáo được giữ nguyên; khu dân cư ổn định được ưu tiên chỉnh trang; các dự án đã có pháp lý được tôn trọng. Đối với đất công, đất trống, kho bãi, thành phố định hướng ưu tiên khai thác.

Không gian quanh nhà ga được định hướng tổ chức theo hướng mật độ xây dựng, tầng cao giảm dần từ lõi nhà ga ra bên ngoài; đồng thời ưu tiên không gian công cộng, không gian đi bộ và kết nối với nhà ga.

Ranh giới TOD không đồng nghĩa với thu hồi đất

Một nội dung đáng chú ý được Sở Quy hoạch – Kiến trúc làm rõ tại họp báo là quyền lợi của người dân có nhà, đất nằm trong phạm vi các khu vực TOD.

Theo Sở, ranh giới khu vực TOD là phạm vi để tổ chức lập quy hoạch, không phải ranh giới thu hồi đất. Những khu dân cư hiện hữu phù hợp được xem xét giữ lại, chỉnh trang; các khu vực phát triển mới chỉ được xác định trong đồ án quy hoạch sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Sơ đồ 5 khu vực TOD dọc các tuyến metro số 2.

Sở cũng cho biết người sử dụng đất tiếp tục được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật về đất đai cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu có. Trường hợp phát sinh việc thu hồi, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024 và chính sách của thành phố, trong đó ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ.

Bên cạnh đó, việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư được thực hiện trong quá trình lập quy hoạch theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn. Các ý kiến phải được tiếp thu, giải trình trước khi đồ án được trình phê duyệt.

Về những khó khăn trong triển khai, Sở Quy hoạch – Kiến trúc cho biết nhiều quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được lập trước khi xác định vị trí nhà ga; một số dự án đã có pháp lý nằm xen cài quanh khu vực nhà ga. Ngoài ra, phương án tuyến và vị trí nhà ga của một số tuyến chưa ổn định, khiến ranh giới TOD tại các điểm giao cắt có khả năng chồng lấn, phải điều chỉnh.

Hạ tầng kỹ thuật hiện hữu tại khu vực nội đô, nhất là giao thông, thoát nước và chống ngập, đang chịu áp lực lớn, hạn chế khả năng tăng mật độ xây dựng. Trong khi đó, quỹ đất sạch không nhiều, phần lớn diện tích quanh các nhà ga là khu dân cư hiện hữu, chi phí bồi thường cao.

Để tháo gỡ, Sở đang tham mưu lập quy hoạch khu vực TOD đồng thời với rà soát phương án tuyến, phối hợp với Ban Quản lý đường sắt đô thị và Sở Xây dựng ngay từ bước xác định ranh giới. Các chỉ tiêu phát triển cũng phải được tính toán trên cơ sở khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Về khai thác quỹ đất, thành phố định hướng ưu tiên sử dụng đất công, đất kho bãi, nhà xưởng hết thời hạn thuê và đất tại các dự án chậm triển khai; đối với khu dân cư hiện hữu, ưu tiên phương án chỉnh trang. Sau khi quy hoạch được phê duyệt, kế hoạch thực hiện TOD sẽ được lập để xác định phân kỳ đầu tư và phương thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.