Soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, doanh nghiệp cần lưu ý gì?

100% hồ sơ hợp đồng nộp lần đầu không tuân thủ đúng mẫu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc giao kết hợp đồng mua bán chung cư trở thành một bước quan trọng và không thể thiếu đối với người mua và người bán. Hợp đồng này không chỉ là một văn bản pháp lý thể hiện sự đồng thuận giữa các bên mà còn là căn cứ để bảo vệ quyền lợi của mỗi bên trong quá trình giao dịch.

Tuy nhiên, với sự đa dạng của các dự án và các quy định pháp lý ngày càng phức tạp, việc quy định đầy đủ nội dung phải có và tuân thủ mẫu do Nhà nước ban hành trong soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là vô cùng quan trọng. Điều này giúp tránh những tranh chấp và rủi ro không đáng có, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.

Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cho biết, thực hiện nội dung phân quyền của Thủ tướng Chính phủ cho Bộ trưởng Bộ Công Thương theo Nghị định số 146/2025/NĐ-CP (Nghị định 146) của Chính phủ quy định về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực công nghiệp và thương mại, ngày 22/6/2025, Bộ trưởng Bộ Công Thương đã ban hành Thông tư số 42/2025/TT-BCT (Thông tư 42) ban hành Danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.

Theo đó, danh mục phải đăng ký tại Thông tư 42 kế thừa toàn bộ Danh mục ban hành kèm theo Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg ngày 20/6/2024 của Thủ tướng Chính phủ. Trong đó, mua bán căn hộ chung cư là một trong 8 lĩnh vực phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung tại các UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương từ ngày 1/7/2025 trở đi.

Trước khi phân quyền cho UBND cấp tỉnh thực hiện thủ tục tiếp nhận hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Nghị định 146, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia thuộc Bộ Công Thương là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được áp dụng trên phạm vi từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên.

“Quá trình thẩm định hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 (hiệu lực từ ngày 1/7/2024) đến hết tháng 6/2025, Ủy ban lưu ý các doanh nghiệp soạn thảo hợp đồng không chỉ phải tuân thủ nội dung bắt buộc theo luật, mà còn không được tùy tiện sửa đổi bố cục, điều khoản trong mẫu hợp đồng do Nhà nước ban hành”, đại diện Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cho hay.

Mua bán căn hộ chung cư là một trong 8 lĩnh vực phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung. Ảnh minh họa

Kết quả rà soát thực tế từ Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia cho thấy, 100% hồ sơ hợp đồng nộp lần đầu từ tháng 8/2024 đến tháng 6/2025 đều buộc phải sửa đổi, bổ sung do không tuân thủ đúng mẫu.

Điều đáng lưu ý là Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 đã có hiệu lực từ 1/7/2024, với nhiều quy định khắt khe về nội dung hợp đồng theo mẫu. Trong đó, yêu cầu cụ thể từ khoản 3, 4 Điều 23 nhấn mạnh đến các nội dung bắt buộc như thông tin bên mua, bên bán, sản phẩm hàng hóa, phương thức thanh toán, giải quyết tranh chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên… Một trong những điểm thường xuyên bị bỏ sót là trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc bảo vệ thông tin người tiêu dùng, trong khi luật đã quy định rõ ràng từ Điều 15 đến Điều 20.

Doanh nghiệp không thể chỉ “copy, paste” những mẫu điều khoản chung, mà cần đảm bảo tính cụ thể, rõ ràng, có dẫn chiếu luật, thể hiện đúng tinh thần bảo vệ quyền riêng tư của khách hàng. Một ví dụ điển hình được khuyến nghị là quy định rõ phạm vi, mục đích sử dụng thông tin, điều kiện chia sẻ với bên thứ ba và đặc biệt là việc sử dụng thông tin chỉ để phục vụ cho việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng quy định chi tiết về các nội dung phải có trong hợp đồng đối với căn hộ thương mại. Trong số này, có những yêu cầu rất cụ thể và dễ bị bỏ sót như: Thỏa thuận cấp bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (trong trường hợp bán căn hộ hình thành trong tương lai) và hồ sơ kèm theo hợp đồng. Việc thiếu những yếu tố này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn tiềm ẩn rủi ro tranh chấp pháp lý, đặc biệt trong các dự án chậm tiến độ hoặc xảy ra tranh chấp tài chính.

Doanh nghiệp cần rà soát kỹ lưỡng

Không dừng lại ở nội dung, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng bị kiểm soát cả về hình thức, tức là bố cục, cách sắp xếp điều khoản và thậm chí cả cách thể hiện nội dung cũng phải tuân thủ theo các mẫu hợp đồng được Nhà nước ban hành. Trong đó, mẫu Ia Phụ lục số 01 của Nghị định 96/2024/NĐ-CP dành cho dự án nhà ở thương mại, Phụ lục III cho nhà ở tái định cư và Mẫu số 01 Phụ lục VI Thông tư 05/2024/TT-BXD cho nhà ở xã hội là những văn bản pháp lý bắt buộc doanh nghiệp phải bám sát.

Theo Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia, rất nhiều doanh nghiệp vẫn vô tình, hoặc cố ý thay đổi cấu trúc hợp đồng bằng cách sắp xếp lại các điều khoản, lồng ghép thêm nội dung, hoặc sửa câu chữ trong những phần không được phép thay đổi. Những điều chỉnh này, dù mang thiện chí nâng cao tính chi tiết, nhưng lại dẫn đến vi phạm bố cục mẫu và bị cơ quan thẩm quyền yêu cầu sửa lại toàn bộ.

Các ví dụ cụ thể đã được chỉ ra như việc thiếu nội dung về thỏa thuận cấp bảo lãnh ngân hàng trong căn hộ hình thành trong tương lai, hay việc diễn giải lại điều kiện bàn giao nhà, bổ sung các khoản thu tài chính không có trong mẫu… Tất cả đều trở thành lý do khiến hợp đồng bị trả lại, gây kéo dài thời gian phê duyệt, làm chậm tiến độ bán hàng và ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền của doanh nghiệp.

Càng đặc biệt hơn, đối với căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội hoặc tái định cư, các yêu cầu về chi tiết phần sở hữu chung, riêng, diện tích sàn, phí bảo trì, phí quản lý vận hành… cũng cần được thể hiện chuẩn xác. Doanh nghiệp không thể chỉ ghi “có”, “sẽ thông báo sau” hay để trống, mà cần điền đầy đủ và đúng định dạng, thông tin. Đây là điểm khác biệt quan trọng bởi nhóm đối tượng người mua ở phân khúc này thường là người thu nhập thấp, dễ bị tổn thương về pháp lý nên các quy định phải đảm bảo minh bạch và dễ hiểu.

Một điểm then chốt khác là hồ sơ kèm theo hợp đồng là một trong những phần dễ bị lược bỏ nhất. Theo Mẫu Ia và quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, ngoài bản hợp đồng gốc, doanh nghiệp còn phải đính kèm bản sao chứng thực thỏa thuận cấp bảo lãnh, giấy xác nhận đủ điều kiện kinh doanh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh của ngân hàng. Nếu thiếu một trong các tài liệu này, hợp đồng có thể không được chấp nhận hoặc bị xem là chưa đủ điều kiện để thực hiện.

Không chỉ vậy, ngay cả quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ, một quyền tưởng như hiển nhiên của bên mua cũng cần được quy định đúng vị trí trong mẫu. Những điều khoản mở rộng thêm như điều kiện bàn giao, trách nhiệm bảo hành, điều chỉnh nội dung thanh toán… nếu không đưa vào đúng phần “thỏa thuận khác” thì cũng bị xem là sai mẫu.

Để nâng cao tính tuân thủ, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia đã khuyến nghị doanh nghiệp cần rà soát hợp đồng theo hướng “hai lớp”: Lớp thứ nhất là đảm bảo đầy đủ nội dung bắt buộc theo luật, tùy theo từng loại hình nhà ở; lớp thứ hai là tuân thủ mẫu về hình thức, bố cục, ngôn ngữ trình bày. Trong trường hợp được phép bổ sung nội dung, doanh nghiệp cần ghi rõ ở phần “thỏa thuận khác” và tuyệt đối không làm thay đổi các phần cứng của hợp đồng mẫu.

Ngân Thương