Soi 'của để dành' của Đô thị Kinh Bắc (KBC) cho làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam

Loạt dự án sẵn sàng đón đầu làn sóng đầu tư mới

Theo đánh giá mới đây của hãng chứng khoán Rồng Việt Securities (VDSC), tính đến cuối năm 2023, quỹ đất công nghiệp của các dự án khu công nghiệp mà Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã cổ phiếu KBC - sàn HoSE) đang kinh doanh sẽ còn lại khoảng 142 ha. Trong đó, 58 ha thuộc Khu công nghiệp Tân Phú Trung (TP.Hồ Chí Minh), 84 ha thuộc Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh).

Với làn sóng đầu tư nước ngoài mới đang đổ vào Việt Nam, nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực sản xuất chế tạo nói chung cũng như đất khu công nghiệp nói riêng dự kiến sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Do đó, VDSC nhận định hai khu công nghiệp trên của Đô thị Kinh Bắc sẽ được lấp đầy trong hai năm 2024 và 2025; trong lúc đó, doanh nghiệp này sẽ chờ đợi sự sẵn sàng của các khu công nghiệp đang phát triển và mở rộng tại Hải Phòng và Long An.

Các khu công nghiệp tại Hải Phòng và Long An sẽ là động lực tăng trưởng của Đô thị Kinh Bắc trong giai đoạn 2024 - 2025.

Trong đó, tại phía Bắc, đối với Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, còn 80 ha cần phải giải phóng mặt bằng. Đô thị Kinh Bắc cho biết đa phần khu vực cần giải phóng mặt bằng đều là đất nông nghiệp nên quá trình giải phóng mặt bằng sẽ được triển khai nhanh, dự kiến hoàn thiện ngay trong năm nay; sau đó, toàn bộ phần diện tích này sẽ được cho thuê.

Song song với quá trình giải phóng mặt bằng, Đô thị Kinh Bắc cho biết đang thương thảo với một đối tác lớn đến từ Trung Quốc trong lĩnh vực điện tử đang có nhu cầu thuê 50 ha đất làm nhà máy. Nếu thuận lợi, hai bên có thể kí hợp đồng trong những tháng cuối năm với giá chào thuê dự kiến cho khu vực này từ 170-180 USD/m2.

Đối với Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (687 ha), Hải Phòng hiện đang tiến hành lập quy hoạch và phê duyệt quy hoạch 1/2.000 theo quy định để hoàn thiện hồ sơ trong trình tự xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ Thủ tướng Chính phủ với kỳ vọng quy hoạch được chấp thuận trong tháng 11/2023.

Mặc dù tiến độ chậm hơn dự kiến, Đô thị Kinh Bắc hiện tự tin cho biết có thể triển khai dự án này trong năm sau và bàn giao không muộn hơn quý 4/2024. Đô thị Kinh Bắc cũng cho biết đã giải phóng mặt bằng được gần 200 ha và sẵn sàng bán hàng trong giai đoạn đầu tiên cũng như hoàn thành thương vụ cho thuê 90 ha đất cho Tập đoàn LG. Theo VDSC, giá chào thuê dự kiến tại khu công nghiệp này là 170 USD/m2.

Đô thị Kinh Bắc có thể bắt đầu cho thuê 30 ha đất đầu tiên tại Khu công nghiệp Nam Tân Tập vào cuối năm nay.

Tại phía Nam, đối với Khu công nghiệp Nam Tân Tập (245 ha), Đô thị Kinh Bắc đang triển khai kế hoạch giải phóng mặt bằng đối với 80 ha đầu tiên trong năm nay. Theo Đô thị Kinh Bắc, có thể bắt đầu cho thuê 30 ha tại khu công nghiệp này trong quý 4/2023 và bàn giao vào năm 2024.

Đối với Khu công nghiệp Tân Tập (654 ha), Đô thị Kinh Bắc đang hoàn thiện quy hoạch 1/5.000 và hoàn thành công tác kiểm đếm đất đai. Trong đó, ước tính có 40 ha diện tích đất dân ở xen kệt, còn lại là đất nông nghiệp và đất nuôi trồng thủy sản. Theo ước tính của VDSC, chi phí đền bù đất cho các hộ dân đang ở vào khoảng 5-10 triệu/m2 tùy vị trí, đất nông nghiệp vào khoảng 0,4-0,5 triệu/m2.

Dự án khu dân cư lân cận (150 ha), Đô thị Kinh Bắc đang chờ phê duyệt chuyển đổi đất lúa để tiến hành đồng thời quy hoạch 1/5.000, giải phóng mặt bằng khu công nghiệp, và tái bố trí tái định cư cho các hộ dân bị di dời khỏi khu công nghiệp.

Xem thêm: "Đô thị Kinh Bắc (KBC) chuẩn bị triển khai dự án KCN mới trị giá hơn 5.500 tỷ đồng" trên Tạp chí Công Thương tại đây.

Theo các quy định hiện tại, từ khi phương án giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư được chấp thuận, chủ sở hữu hiện tại có thời hạn 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất ở để bàn giao cho trung tâm phát triển quỹ đất của địa phương, từ đó chủ đầu tư sẽ tiến hành triển khai dự án.

Theo đó, dự kiến đến cuối năm 2024, Đô thị Kinh Bắc mới bắt đầu có mặt bằng để triển khai công tác bán hàng và ký hợp đồng giữ chỗ với các khách hàng.

Đối với Khu công nghiệp Lộc Giang (466 ha), công tác kiểm đếm đất đai đã hoàn thành và việc giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện trong những tháng cuối năm nay. VDSC nhận định dự án này có thể được Đô thị Kinh Bắc đưa vào kinh doanh từ năm 2025.

Chưa kịp bàn giao đất khiến lãi quý 3 giảm mạnh

Về hoạt động kinh doanh, kết thúc quý 3/2023, lãi ròng của Đô thị Kinh Bắc chỉ đạt hơn 18 tỷ đồng, giảm tới 99% so với cùng kỳ năm 2022. Nguyên nhân do doanh nghiệp chưa kịp bàn giao đất cho khách hàng và mức nền lợi nhuận cao của quý 3/2022 được tạo ra khi Đô thị Kinh Bắc ghi nhận đánh giá lại khoản đầu tư vào Công ty Sài Gòn – Đà Nẵng. Nếu loại trừ khoản lợi nhuận từ đánh giá lại, kết quả kinh doanh trong quý 3/2022 sẽ chuyển từ lãi sang lỗ.

Mặc dù doanh thu mảng bất động sản khu công nghiệp ghi nhận 25 tỷ đồng trong quý 3/2023, tuy nhiên giá trị này thể hiện phần điều chỉnh doanh thu bán hàng lũy kế từ đầu năm.

Trong khi đó, Đô thị Kinh Bắc chưa kịp bàn giao đất cho khách hàng trong quý 3 tại các khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (10 ha), Quang Châu (22 ha) và Tân Phú Trung (18ha) với tổng diện tích 50 ha.

Khối lượng giao dịch và xu hướng giá cổ phiếu KBC của Đô thị Kinh Bắc từ đầu năm 2023 đến nay. (Nguồn: TradingView)

Xem thêm: "Tổng Công ty IDICO (IDC): Âm thầm mở rộng mảng thủy điện và khu công nghiệp" trên Tạp chí Công Thương tại đây.

Tổng giá trị đặt cọc và người mua trả tiền trước tại ngày 30/9/2023 là khoảng 950 tỷ đồng (55%) trên tổng giá trị hợp đồng trên 1.700 tỷ. Nguyên nhân của việc chậm tiến độ đến từ (1) các doanh nghiệp FDI chưa hoàn thiện thủ tục đăng kí pháp nhân kinh doanh để kí hợp đồng chính thức, và (2) chưa hoàn thiện các thủ tục đăng ký đầu tư để tiến hành nhận bàn giao đất.

Hiện Đô thị Kinh Bắc kỳ vọng sẽ hoàn tất thủ tục kể trên và có thể bàn giao cũng như ghi nhận doanh thu trong quý 4/2023. Theo đánh giá của VDSC, các hợp đồng kể trên tương đối khá chắc chắn, và việc hạch toán doanh thu chỉ là vấn đề thời gian trong ngắn hạn.

Trên thị trường chứng khoán, kết thúc ngày 7/11, thị giá cổ phiếu KBC đạt 26.700 đồng/cổ phiếu, tăng gần 15% so với thời điểm đầu năm nay

Duy Quang