Sôi động M&A bất động sản công nghiệp

Việc các doanh nghiệp nước ngoài gia tăng M&A bất động sản công nghiệp giúp đẩy nhanh hoàn thành các dự án để đón làn sóng đầu tư FDI mới (Ảnh: TL)

Trong đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ tư, Việt Nam tiếp tục có các khu công nghiệp mới được thành lập, một số dự án công nghiệp trọng điểm bắt đầu đi vào hoạt động. Đáng chú ý, thị trường chứng kiến các thương vụ M&A và sự cải thiện về nguồn cung. Các dự án sản xuất công nghiệp lớn nhất trong tháng 5/2021 đến từ nhóm doanh nghiệp Hồng Kông và Singapore vào Quảng Ninh và Bắc Giang.

Nhà đầu tư nước ngoài "xếp hàng"

Báo cáo thị trường mới đây của Colliers Việt Nam ghi nhận, giá chào thuê trung bình cho đất công nghiệp tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm 2021 vào khoảng 165 USD/m2/kỳ hạn thuê, tại Hà Nội là 140 USD/m2/kỳ hạn thuê.

Đáng chú ý, số lượng khu công nghiệp tại TP.HCM và Hà Nội gần như giữ nguyên khiến cho giá thuê bất động sản (BĐS) công nghiệp không ngừng gia tăng. Điều này sẽ đặc biệt ảnh hưởng đến các ngành có tỷ suất lợi nhuận tương đối thấp, chẳng hạn như dệt may và đồ nội thất.

Ông David Jackson, CEO Colliers Việt Nam đánh giá, việc phát triển các khu công nghiệp mới ở các tỉnh, thành lân cận TP.HCM và Hà Nội sẽ góp phần làm giảm “sức nóng” của giá thuê. Hiện tại, ở phía Bắc, nhiều nhà đầu tư đã đẩy mạnh chuyển hướng tìm kiếm đất công nghiệp ở các tỉnh như Hưng Yên, Hải Dương hay Bắc Ninh - nơi có giá thuê đất thấp hơn và quỹ đất dồi dào hơn. Một số tỉnh ở khu vực phía Nam cũng có kế hoạch mở rộng các khu công nghiệp để thu hút đầu tư nước ngoài.

Ở góc độ khác, ông John Campbell, Trưởng bộ phận BĐS công nghiệp, Savills Việt Nam nhìn nhận, đà tăng trưởng của BĐS công nghiệp hưởng lợi tích cực từ các thương vụ M&A và nguồn cung BĐS công nghiệp mới.

Về hoạt động M&A, thị trường đã chứng kiến các thương vụ mới trong trong năm 2021. Điển hình là thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần CTCP Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại Khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD.

ESR Cayman Limited - nền tảng BĐS hậu cần lớn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương và CTCP Phát triển Công nghiệp BW (BW) - nhà phát triển BĐS công nghiệp và hậu cần hàng đầu Việt Nam, mới đây cũng đã công bố hợp tác thành lập liên doanh mới với mục tiêu sở hữu và cùng phát triển 240.000 m2 tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4 (Bình Dương), gần TP.HCM. Việc hợp tác này đánh dấu sự gia nhập của ESR Cayman Limited vào thị trường Việt Nam.

Với các dự án sắp đi vào hoạt động, tiêu biểu là dự án Logos Property có diện tích 81.000 m2 tại Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh 1 dự kiến sẽ đi vào hoạt động từ quý IV/2021, CTCP Công nghiệp KCN Việt Nam đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD.

Lực đỡ từ các FTA

Trước xu hướng này, Công ty Chứng khoán VNDirect đánh giá, các thương vụ M&A, đặc biệt là việc chuyển nhượng các dự án thành phần trong các dự án BĐS có quy mô lớn được xem là giải pháp nhanh nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài bước chân vào thị trường BĐS Việt Nam và các nhà đầu tư trong nước mở rộng quỹ đất.

Một số chuyên gia cho rằng, quá trình phê duyệt pháp lý kéo dài và tác động của dịch Covid-19 khiến nhiều nhà phát triển BĐS đối mặt với khó khăn về vấn đề tài chính. Theo đó, các thương vụ M&A đang diễn ra sẽ kích thích cho thị trường sôi động hơn trong năm 2021.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, trong đại dịch, một số nhà đầu tư nhỏ không đủ tiềm lực để xây dựng, lúc này rất cần nguồn vốn ngoại M&A. Tuy nhiên, bên cạnh đó có những rủi ro về pháp lý từ những thương vụ này, nguy cơ bị thâu tóm toàn bộ là có thể xảy ra.

Trước đó, Colliers International Việt Nam cũng dự báo khá lạc quan về tiềm năng của thị trường M&A BĐS năm 2021. Theo đó, những sửa đổi, cập nhật trong Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán và Luật Doanh nghiệp có thể giúp hoạt động M&A trở nên sôi động hơn sau khi nhiều quy định không phù hợp đã được bãi bỏ.

Trong khi đó, JLL Việt Nam đánh giá, thị trường M&A năm 2021 có thể bùng nổ ở phân khúc BĐS công nghiệp. Theo JLL, hàng loạt hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA); giữa Việt Nam và Vương quốc Anh (UKVFTA); Hiệp định Đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) sẽ kéo nhiều nhà đầu tư mới đến thị trường Việt Nam.

JLL nhìn nhận, những FTA và sự dịch chuyển sản xuất của nhiều tập đoàn đa quốc gia là các lực đỡ tích cực, sẽ đóng vai trò rất quan trọng với thị trường M&A trong năm 2021.

Diễn biến này cho thấy dòng vốn FDI chất lượng cao đang ngày càng đổ vào Việt Nam nhiều hơn, có thể kéo theo các cơ hội M&A cho BĐS công nghiệp, hậu cần, kho bãi và dịch vụ phụ trợ đi kèm.

Minh Trang