Sống chết không chịu giảm giá, nhà đầu tư shophouse chấp nhận 'chôn vốn' chục tỷ

Thời điểm 2020 - 2021, thị trường shophouse nóng đến mức nhiều nhà đầu tư không ngần ngại “xuống tiền” chỉ sau một buổi xem nhà. Những căn mặt tiền rộng 100-120 m², giá rao bán lên tới 20-35 tỷ đồng, vẫn có thể sang tay lãi 1 – 2 tỷ trong thời gian ngắn.

Tiền tỷ mắc kẹt

Ở Hà Nội, “cơn sốt” lan rộng ở hầu hết các điểm nóng, như trục đường như Tố Hữu, Lê Trọng Tấn, Lê Quang Đạo, nơi hàng loạt dự án liên tục ra hàng với kỳ vọng lợi nhuận cao nhờ công năng kép vừa để ở, vừa để kinh doanh.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2022, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài. Những dãy shophouse từng được săn đón nay rơi vào cảnh đìu hiu, cửa đóng then cài. Không ít căn trị giá 25 – 45 tỷ đồng nằm phơi sương, xuống cấp với rêu phong, kính vỡ.

Thậm chí, dù trước đó được “thổi phồng” sở hữu vị trí đắc địa, nhưng nay nhiều shophouse không có nổi một bảng hiệu thuê mặt bằng, bởi không thể khai thác do hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc vướng quy hoạch...

Shophouse đang là một trong những loại hình có tỷ suất sinh lời thấp nhất thị trường (Ảnh minh họa: HN).

Đang sở hữu 1 căn shophouse triệu đô tại khu đô thị phía Tây Hà Nội, anh Trần Đức Hoàng thời gian qua gồng mình trả lãi ngân hàng sau khi hợp đồng thuê lại của chủ đầu tư hết hiệu lực.

“Trước đây họ cam kết thuê lại 60 triệu đồng/tháng trong 2 năm đầu. Nhưng hết thời gian đó thì nhà trống suốt 8 tháng nay. Trong khi lãi vay mỗi tháng vẫn hơn 40 triệu. Giờ có người mua, tôi sẽ cắt lỗ 500 triệu đồng cho người có thiện chí”, anh Hoàng chia sẻ.

Không chỉ ở Hà Nội, nhiều nhà đầu tư tại các tỉnh lẻ cũng rơi vào cảnh “ôm bom” vì shophouse. Điển hình là anh Định Tiến Dũng – một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nam – chia sẻ nỗi chua xót khi dồn hơn 10 tỷ đồng mua một căn shophouse đối diện Bệnh viện Việt Đức cơ sở 2.

Kỳ vọng vị trí gần bệnh viện sẽ giúp kinh doanh sầm uất, nhưng ba năm qua căn nhà vẫn không có người thuê, không thể khai thác. “Giờ tôi chỉ mong bán cắt lỗ, nhưng rao hoài chẳng ai hỏi. Cũng tốn cả mớ tiền cho môi giới nhưng vẫn bế tắc”, anh Dũng thổ lộ.

Vỡ mộng vì kỳ vọng quá đà

Sau thời gian dài mắc kẹt, không ít nhà đầu tư thừa nhận sai lầm khi đặt kỳ vọng quá lớn vào lợi nhuận shophouse mà bỏ qua yếu tố dòng tiền thực tế.

Anh Nam – nhà đầu tư chuyên săn hàng thứ cấp – phân tích: “Giá mua lên tới 250 – 300 triệu đồng/m² nhưng giá cho thuê chỉ khoảng 30 – 40 triệu/tháng, tương đương hiệu suất 1,5 – 2%/năm, quá thấp so với chi phí vay vốn. Đây là điều khiến nhiều nhà đầu tư vỡ mộng, đặc biệt là các nhà đầu tư có dòng tiền ngắn hạn”.

Theo anh Dũng, không ít nhà đầu tư đã vay tới 60 – 70% giá trị tài sản với hy vọng “lướt sóng” trong ngắn hạn. Nhưng khi thị trường đảo chiều, kỳ vọng lãi nhanh chuyển thành áp lực trả nợ, khiến nhà đầu tư dễ rơi vào thế bí.

Như trường hợp của chị Đinh Anh Thư – một nhà đầu tư tại Cầu Giấy (Hà Nội) – thừa nhận đang thấm nhuần bài học xương máu: “Nếu cùng số tiền đó, tôi có thể mua 3 – 4 căn hộ nhỏ để cho thuê, dòng tiền ổn định hơn. Còn shophouse để lâu không có người thuê thì vừa xuống cấp, vừa tốn chi phí bảo trì, tài sản hao mòn rất nhanh”.

Sai lầm phổ biến khác là quá tin vào hình ảnh quảng cáo và các cam kết lợi nhuận. “Họ nói sẽ có phố đi bộ, trung tâm thương mại, cư dân sầm uất… Nhưng đến khi nhận nhà thì xung quanh chỉ là đất hoang, công trình dang dở. Cảm giác như bị lừa”, một nhà đầu tư gốc Hải Phòng, đang sở hữu 1 căn shophouse ở Dương Nội cho hay.

Điều đáng nói là bất chấp thị trường shophouse hiện đang chịu áp lực kép: dòng tiền khai thác kém và tính thanh khoản thấp. Một số khu vực thậm chí xuất hiện tình trạng “đóng băng kỹ thuật”, tức là gần như không phát sinh giao dịch mới dù giá đã điều chỉnh mạnh, nhưng giá shophouse vẫn liên tục tăng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, trong 5 năm qua, shophouse đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11 - 16%.

Chỉ riêng trong 3 tháng đầu năm nay, giá sơ cấp trung bình đối với shophouse đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, dù giảm 12% so với quý trước, nhưng vẫn ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Đáng lưu ý, trên thị trường thứ cấp, giá của phân khúc này tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2.

Những diễn biến tương tự cũng diễn ra trên thị trường shophouse TP.HCM khi ghi nhận đà tăng giá rõ rệt trong 5 tháng đầu năm 2025, đặc biệt là tại các quận nội thành.

Cụ thể, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán shophouse tại khu vực này tăng trung bình 16%, riêng Thủ Thiêm – "điểm nóng" bất động sản phía Đông – chứng kiến mức tăng vượt trội trên 20%. Mức giá phổ biến hiện dao động từ 350 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/m2, phản ánh sức hút ngày càng lớn của loại hình bất động sản này.

Mặc dù thị trường shophouse đang ghi nhận mức tăng giá ấn tượng, các chuyên gia vẫn đưa ra cảnh báo cho nhà đầu tư. Bà Hương nhấn mạnh: “Shophouse vẫn là một kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn tại các đô thị có tốc độ tăng dân số và thu nhập cao. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhìn nhận thực tế, không nên quá kỳ vọng vào việc tăng giá ngắn hạn mà bỏ qua yếu tố vận hành kinh doanh hoặc khả năng khai thác cho thuê thực tế”.

Trong bối cảnh thị trường đang dần phân hóa rõ rệt, giới đầu tư được khuyến nghị thận trọng đánh giá vị trí, hiệu suất kinh doanh và tiềm năng khai thác dài hạn của shophouse trước khi xuống tiền, thay vì chỉ chạy theo "sóng" tăng giá.

Hưng Nguyên