Sóng đa tần: Chu kỳ hạ tầng và dòng vốn mới của nền kinh tế

Đây cũng là những nội dung của Diễn đàn Bất động sản 2026 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức ngày 21-5 tại TPHCM, với chủ đề “Sóng đa tần: Chu kỳ hạ tầng và dòng vốn mới của nền kinh tế”.

Ông Phạm Hữu Chương, Phụ trách lãnh đạo Tạp chí Kinh tế Sài Gòn phát biểu khai mạc sự kiện.

Theo ông Phạm Hữu Chương, Phụ trách lãnh đạo Tạp chí Kinh tế Sài Gòn, thị trường hiện không còn vận động theo một “con sóng” đơn lẻ, mà chịu tác động đồng thời của nhiều lớp động lực khác nhau trong nền kinh tế. Khái niệm “sóng đa tần” vì vậy được đưa ra để lý giải trạng thái vận động mới của thị trường.

Trên thực tế, những “tần số” này đang hình thành khá rõ nét. Đó là làn sóng đầu tư hạ tầng khi hàng loạt dự án cao tốc, vành đai, cảng biển và sân bay được thúc đẩy trong giai đoạn 2026–2030. Song song đó là sự dịch chuyển của dòng vốn sản xuất, kéo theo nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp và logistics. Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa, sự thay đổi trong nhu cầu sống và sự xuất hiện của các mô hình đô thị mới cũng đang góp phần tái cấu trúc thị trường.

Các yếu tố này không tồn tại riêng lẻ mà tương tác, cộng hưởng, tạo nên một bức tranh đa lớp. Trong bối cảnh đó, cơ hội không còn nằm ở việc “đón sóng”, mà phụ thuộc vào khả năng nhận diện đúng xu hướng và lựa chọn được phân khúc phù hợp với các động lực dài hạn.

Tham luận đầu tiên mang tên “Chu kỳ hạ tầng 2026–2030 và bản đồ đô thị mới của Việt Nam” do Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, đồng sáng lập kiêm Tổng Giám đốc enCity Urban Solutions và enfarm Agritech trình bày.

Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, việc đẩy mạnh đầu tư các tuyến giao thông chiến lược như cao tốc, vành đai, cảng biển hay sân bay không chỉ mở rộng không gian phát triển, mà còn từng bước định hình lại bản đồ các cực tăng trưởng trong 5-10 năm tới.

Từ góc nhìn này, hạ tầng được xác định là lực dẫn dắt trung tâm, tạo ra các “tọa độ” mới cho đô thị và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tham luận cũng đặt ra vấn đề về chất lượng tăng trưởng, khi không phải mọi dự án hạ tầng đều tự động chuyển hóa thành giá trị bền vững nếu thiếu quy hoạch đồng bộ và kiểm soát phát triển.

Phiên thảo luận với chủ đề “Đô thị mới sẽ hình thành ở đâu?” tập trung vào các vấn đề thực tiễn của thị trường. Các diễn giả đã trao đổi về khả năng hình thành các đô thị mới, điều kiện để hạ tầng tạo ra giá trị dài hạn, cũng như rủi ro nếu phát triển theo tâm lý “đón sóng”. Nhiều ý kiến cho rằng, vấn đề không nằm ở việc có hạ tầng hay không, mà ở cách hạ tầng được tích hợp vào quy hoạch và vận hành trong thực tế.

Phiên thảo luận với chủ đề “Đô thị mới sẽ hình thành ở đâu?”, các diễn giả cùng thảo luận sâu về xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản và chiến lược thích ứng trong chu kỳ mới.

Ở phiên thứ hai, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, đã trình bày tham luận về xu hướng dịch chuyển của dòng vốn trong nền kinh tế và tác động đến thị trường bất động sản trong trung hạn.

Theo đó, dòng vốn được ghi nhận đang có xu hướng dịch chuyển rõ nét vào các lĩnh vực gắn với sản xuất và công nghệ, như công nghiệp công nghệ cao, logistics, trung tâm dữ liệu hay các hệ sinh thái đổi mới sáng tạo.

Sự dịch chuyển này kéo theo sự phân hóa ngày càng rõ của thị trường bất động sản, khi các phân khúc không còn tăng trưởng đồng đều mà chịu tác động trực tiếp từ dòng vốn của nền kinh tế thực. Những khu vực và loại hình gắn với các động lực mới được đánh giá có tiềm năng trở thành “tần số” tăng trưởng tiếp theo.

Trong phần thảo luận sau đó, các chuyên gia đã đi sâu vào việc nhận diện dòng vốn và xu hướng đầu tư. Nhiều ý kiến cho rằng dòng tiền không còn ưu tiên các cơ hội tăng trưởng ngắn hạn, mà đang hướng đến các tài sản có khả năng tạo ra giá trị bền vững.

Điều này buộc doanh nghiệp bất động sản phải điều chỉnh chiến lược, từ lựa chọn phân khúc đến mô hình phát triển, nếu muốn thích ứng với chu kỳ mới của thị trường.

Một điểm đáng chú ý của chu kỳ hiện tại là quá trình sàng lọc và tái cấu trúc đang diễn ra rõ nét. Trong bối cảnh đó, những mô hình phát triển dựa trên nền tảng hạ tầng, đô thị tích hợp, logistics và chất lượng sống được đánh giá sẽ có lợi thế dài hạn. Ngược lại, các chiến lược tăng trưởng ngắn hạn, phụ thuộc vào tâm lý thị trường hoặc đòn bẩy tài chính, có thể đối mặt với nhiều rủi ro hơn khi môi trường vận hành thay đổi.

Diễn đàn Bất động sản 2026 vì vậy không chỉ là nơi phân tích xu hướng, mà còn tạo ra không gian đối thoại giữa các cơ quan quản lý, tổ chức tài chính, quỹ đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp.

Những trao đổi tại diễn đàn cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế không còn thuộc về những người đi nhanh nhất, mà thuộc về những chủ thể hiểu đúng cấu trúc vận động của nền kinh tế và kiên định với chiến lược dài hạn.