Sốt đất khắp nơi, làm thế nào để xử lý tận gốc

Thời gian qua, thị trường bất động sản có dấu hiệu “sốt nóng” khi giá tăng cao liên tục tại nhiều địa phương. Tại nhiều khu vực như Từ Sơn (Bắc Ninh); Hớn Quản (Bình Phước); Việt Yên (Bắc Giang); Gia Viễn (Ninh Bình); Đông Anh, Mê Linh, Đan Phượng, Hòa Lạc (Hà Nội); Yên Thủy (Hòa Bình); Thủy Nguyên (Hải Phòng); Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ (TP.HCM)… thị trường đất đai tăng giá mạnh.

Nhiều chuyên gia kinh tế lo ngại đất tăng giá sẽ ảnh hưởng lớn đến đầu vào của nhiều ngành kinh tế, ảnh hưởng đến sự tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp; cũng như có thể tạo ra “bong bóng” trên thị trường bất động sản.

Zing đã có cuộc trao đổi với PGS TS Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường (thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường) - về vấn đề này. Ông Thọ là người có nhiều năm nghiên cứu về chính sách đất đai. Ông chia sẻ góc nhìn về “sốt đất” cũng như các biện pháp có thể hạn chế triệt để tình trạng này trong tương lai.

Tình trạng cò "thổi giá" tại một dự án bất động sản ngoại thành Hà Nội. Ảnh: Hiếu Công.

Ba nguyên nhân dẫn đến sốt đất

Theo Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, các đợt sốt đất trong những năm qua có nguyên nhân chính là kỳ vọng đất tăng giá của nhà đầu tư. Ngoài ra, tình trạng này còn đến từ hành động của cơ quan Nhà nước trong quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nguyên nhân thứ ba là do thể chế, chính sách và năng lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong quản lý thị trường đất đai và kiểm soát biến động giá đất do đầu cơ, thổi giá.

Với nguyên nhân thứ nhất, các nhà đầu tư kỳ vọng vào giá đất tăng với tâm lý cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản ít khi bị mất giá nhất, đất chỉ có lên giá chứ không xuống do tính khan hiếm của đất đai và chọn đây là kênh đầu tư ít rủi ro.

Vì vậy, gần đây xuất hiện nhiều yếu tố đầu cơ trong khi thị trường trải qua thời gian ứng phó với dịch Covid-19. Ngoài ra, thị trường chứng khoán tăng mạnh 70% so với thời điểm đáy tháng 3/2020, đã tới điểm bão hòa khiến dòng vốn chuyển kênh sang bất động sản.

PGS TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường (thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Một số nguyên nhân khác là tốc độ tăng trưởng tín dụng cao 12,13% trong năm 2020 và dự kiến duy trì ở mức trên 12% trong năm 2021, lãi suất thấp, cơ hội đầu tư hạn chế trong thời gian bệnh dịch kéo dài, nên dòng vốn tìm tới kênh đầu tư trong lĩnh vực bất động sản khiến cầu tăng đột biến trong ngắn hạn.

Trong khi đó, nguồn cung các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh, thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, làm cho cung khan hiếm tạm thời trong ngắn hạn. Mặt khác, ở giai đoạn đầu kỳ quy hoạch như hiện nay, các địa phương đồng loạt công bố các quy hoạch mới, nhiều dự án phát triển hạ tầng, được công bố, khởi công khiến lợi thế địa tô tăng lên.

“Kỳ vọng của nhà đầu tư vào thị trường đất đai vì vậy tăng lên. Giới đầu cơ lợi dụng để ‘thổi giá’ đẩy giá đất lên cao”, ông Thọ chia sẻ.

Về nguyên nhân thứ hai, PGS TS Nguyễn Đình Thọ phân tích rằng giá đất biến động do lợi thế địa tô được tạo ra bởi quyết định của cơ quan Nhà nước trong quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ở đây phổ biến là việc đầu tư phát triển hạ tầng và khi các dự án phát triển đất mới hoàn thành được đưa vào giao dịch trên thị trường.

Thị trường phản ứng trước các thông tin về chủ trương của Nhà nước trong quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chỉnh trang, nâng cấp, phát triển các đô thị mới, các trung tâm thương mại, dịch vụ, khu công nghiệp. Ngoài ra còn có việc đầu tư phát triển hạ tầng, tạo sức hút đối với nhà đầu tư với kỳ vọng hưởng lợi từ các giá trị địa tô chênh lệch.

Ông lấy ví dụ các đợt sốt đất ở Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc liên quan tới phát triển đặc khu kinh tế; ở Long Thành hay Bình Phước là liên quan đến thông tin về quy hoạch sân bay; ở Thạch Thất, Hoài Đức, Quốc Oai là do quy hoạch vùng ven, ở Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hà Nam là do quy hoạch phát triển vùng và các đô thị vệ tinh.

Hay gần đây là các dự án cầu nối trung tâm Hà Nội với Đông Anh, các dự án dọc hai bờ sông Hồng dẫn đến giá đất Đông Anh, Mê Linh tăng. Ở Bắc Giang là thông tin làn sóng các nhà đầu tư chiến lược đầu tư vào tỉnh…

Về nguyên nhân thứ ba, PGS TS Nguyễn Đình Thọ nói rằng việc can thiệp kiểm soát, quản lý hiện tượng đầu cơ, biến động giá bất thường và hiện tượng bao chiếm, bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng thông qua các công cụ điều tiết thị trường như chính sách thuế, quỹ đất chưa phát huy hiệu quả.

Việc điều tiết quỹ đất thông qua quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất bỏ hoang, giao đất, cho thuê đất, triển khai dự án phát triển đất để tăng “cung” thường có độ trễ do quá trình giải phóng mặt bằng, xây dựng hoàn thiện hạ tầng giao thông, đô thị phải mất một khoảng thời gian nhất định.

Ông dẫn nhận định của John Maynard Keynes, một nhà kinh tế học người Anh, việc quản lý thị trường đòi hỏi không thể “vỗ tay bằng một bàn tay”. Vì vậy, ngoài việc để thị trường tự điều tiết bằng “bàn tay vô hình” thông qua quan hệ cung - cầu thì cần có “bàn tay” can thiệp của Nhà nước để kiểm soát, quản lý hiện tượng đầu cơ, thổi giá, khắc phục thất bại của thị trường.

Đầu cơ có thể dẫn tới ngăn cản khả năng tiếp cận đất đai của người có nhu cầu sử dụng đất thực sự, bỏ hoang đất đai, chậm đưa vào sử dụng, chôn vốn đầu tư của xã hội, tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ, sụp đổ thị trường, khủng hoảng khi giá đất sụt giảm mạnh, đóng băng.

Chính sách hữu hiệu là sử dụng công cụ thuế

Theo PGS TS Nguyễn Đình Thọ, từ năm 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ động báo cáo Chính phủ triển khai nhiều giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường đất đai, bất động sản.

Thứ nhất, việc ban hành Nghị định 148/2020 đã tháo gỡ căn bản vướng mắc đối với các dự án bất động sản trong thời gian qua để tăng nguồn cung trên thị trường. Đó là tháo gỡ về dự án có quỹ đất công xen kẽ, dự án có mục đích sử dụng đất hỗn hợp, dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp, khiếu nại…

Ngoài ra, Nghị định cũng đã đơn giản hóa thủ tục hành chính đối với đất giao cho nhà đầu tư thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư như khu công nghiệp, đồng thời quy định quản lý chặt chẽ hơn đối với trường hợp phân lô bán nền đề ngăn ngừa các nhà đầu tư kém năng lực, suất đầu tư thấp nhận chuyển nhượng đất lập dự án rồi bán nền, thổi giá.

Chuyên gia cho rằng cần kiểm soát tốt quy hoạch, đặc biệt là tình trạng phân lô, bán nền. Ảnh: Việt Linh.

Thứ hai, Bộ đã đề xuất Chính phủ cho phép điều chỉnh quỹ đất đô thị, khu công nghiệp tăng thêm ở các địa phương có điều kiện thuận lợi để chủ động đón làn sóng đầu tư. Trong Nghị định 148/2020 cũng đã có quy định để quy hoạch đảm bảo quỹ đất cho phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương trong khi quy hoạch tỉnh chưa được phê duyệt.

Ông nhấn mạnh với 2 giải pháp nêu trên, có thể nói “nút thắt” về đất đai đã được tháo gỡ để thu hút bùng nổ làn sóng đầu tư vào một số tỉnh trong thời gian qua, khơi thông nguồn lực đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển đất của thị trường bất động sản.

Sau khoảng thời gian trễ do thời gian giải phóng mặt bằng, xây dựng, phát triển hạ tầng, nguồn cung về quỹ đất được khơi thông bởi Nghị định 148/2020 sẽ được đưa ra thị trường trong thời gian tới, góp phần hạ nhiệt cơn sốt, giá đất sẽ điều chỉnh trở lại trong biên độ phù hợp phản ánh cung, cầu sử dụng đất thực sự của người dân và doanh nghiệp.

Ông cũng nhấn mạnh các công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường là chính sách về thuế chuyển nhượng, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Ngoài ra, cần sử dụng trung tâm phát triển quỹ đất để hình thành quỹ phát triển đất thông qua chỉnh trang, dồn điền, đổi thửa tại đô thị, quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phát triển hạ tầng giao thông, đô thị sẽ điều tiết giá cả thị trường, giúp điều tiết gia tăng giá đất do lợi thế địa tô đối với các vùng phụ cận các khu vực phát triển hạ tầng, đô thị mới.

“Bàn tay” điều tiết thị trường của Nhà nước

Theo PGS TS Nguyễn Đình Thọ, để kiểm soát tình trạng sốt đất, đầu cơ, tăng giá, thì Nhà nước phải có “bàn tay” điều tiết thị trường một cách phù hợp, điều hòa cung cầu đất đai, quỹ đất phát triển kinh doanh dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ có thể để thị trường tự điều tiết có sự quản lý của Nhà nước.

Cần có quỹ đất phục vụ mở rộng sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế, an sinh xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu phải được kiểm soát, quản lý, đảm bảo chi phí đầu vào thấp và tăng khả năng tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp.

Theo ông Thọ, cần giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa thị trường và các chính sách phát triển kinh tế, thúc đẩy đầu tư, an sinh xã hội và bảo vệ môi trường. Quản lý thị trường đất đai cần tách bạch giữa thị trường và yêu cầu phát triển kinh tế, thúc đẩy đầu tư, an sinh xã hội và bảo vệ môi trường.

Ông nhấn mạnh quỹ đất đã giao cho người sử dụng đất thì cần thực hiện đúng các nguyên tắc thị trường, giá đất do thị trường quyết định theo quan hệ cung - cầu. Trong đó có cả giá đất Nhà nước giao cho nhà đầu tư để đảm bảo không thất thoát tài sản Nhà nước, thị trường bất động sản vận hành lành mạnh, công khai minh bạch tuân theo các quy luật của thị trường.

“Nhà nước cần điều tiết các giao dịch, quan hệ đất đai thông qua công cụ thuế và phát triển quỹ đất”, ông nói.

Theo PGS TS Nguyễn Đình Thọ, để kiểm soát tình trạng “sốt đất”, đầu cơ, tăng giá, thì Nhà nước phải có “bàn tay” điều tiết thị trường một cách phù hợp. Ảnh: Chí Hùng.

Ở chiều ngược lại, với quỹ đất cho để phục vụ mục đích phát triển kinh tế, an sinh xã hội, nhà ở xã hội, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư khu công nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu… thì Nhà nước cần có sự kiểm soát điều tiết về giá, miễn, giảm, điều chỉnh quy định tỷ suất thuê hàng năm hoặc nhiều năm…

Chính sách kinh tế và tài chính đất đai cần hài hòa mức thu đối với từng loại đất đặc biệt chú ý tới tác động ảnh hưởng tới các vấn đề an sinh, hạ tầng xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu. Ông cho rằng không nên đặt quá nặng chính sách tận thu đối với các loại đất này.

Để giải quyết tốt 2 vấn đề nêu trên, vị Viện trưởng đề xuất cần làm tốt ngay từ công tác quy hoạch, kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất; phải xác định quỹ đất phục vụ cho các vấn đề an sinh xã hội, hạ tầng giao thông, đô thị, sản xuất, kinh doanh, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu.

“Nếu không làm tốt việc này thì thực tiễn diễn ra trong thời gian vừa qua sẽ tiếp tục làm mất cân đối giữa các mục tiêu sử dụng đất khác nhau”, ông nói.

Việc mất cân đối thể hiện ở việc quỹ đất ở, đất kinh doanh dịch vụ thương mại sẽ tiếp tục mở rộng; trong khi quỹ đất dành cho trường học, y tế, thể dục thể thao, cảnh quan, thảm cỏ, công viên cây xanh, bảo vệ môi trường luôn đạt thấp.

“Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ cùng các bộ ngành, tham mưu Chính phủ để ngày càng hoàn thiện các chính sách về đất đai, tạo sự minh bạch, khơi thông nguồn lực đất đai, ổn định giá đất, đảm bảo khả năng tiếp cận đất đai cho người dân và doanh nghiệp, phục vụ phát triển kinh tế, an sinh xã hội và bảo vệ môi trường”, ông chia sẻ.

Hiếu Công