Sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích bị xử phạt thế nào?

Trả lời: Luật sư Nguyễn Xuân Nghĩa – Công ty Luật TNHH CENFIP Law cho biết: Căn cứ khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định: “Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp”. Như vậy, nhà chung cư gồm 2 loại là: Nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, việc sử dụng căn hộ chung cư phải bảo đảm đúng công năng. Cụ thể, tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 nghiêm cấm hành vi “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”.

Căn cứ quy định trên thì căn hộ chung cư có mục đích để ở chỉ được sử dụng để ở. Do đó, trường hợp chủ sở hữu tự ý cải tạo căn hộ chung cư để kinh doanh spa có thể bị xác định là sử dụng căn hộ không đúng mục đích và bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật. Theo điểm d khoản 3 Điều 62 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản quy định: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Ngoài ra, người vi phạm còn có thể phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở theo điểm đ khoản 4 Điều 62 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP.

Như vậy, so với các quy định trước đây, chế tài mới đã nâng đáng kể mức phạt đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư sai công năng, đồng thời bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả nhằm đưa căn hộ trở lại đúng mục đích sử dụng theo quy định.

Từ góc độ pháp lý, bạn cần cân nhắc kỹ trước khi đầu tư, cải tạo căn hộ chung cư để kinh doanh spa. Việc đầu tư chi phí cải tạo, mua sắm trang thiết bị và tổ chức hoạt động kinh doanh trong khi mục đích sử dụng căn hộ không phù hợp có thể dẫn đến rủi ro bị xử phạt và buộc khôi phục việc sử dụng căn hộ vào mục đích để ở. Để khai thác căn hộ theo hướng an toàn về pháp lý, chủ sở hữu có thể cân nhắc các hình thức sử dụng phù hợp với công năng của căn hộ, trong đó có việc trực tiếp sử dụng để ở hoặc cho thuê để ở theo quy định của pháp luật.