Sửa đổi Luật Đất đai: Chưa rõ tính pháp lý về sở hữu condotel, shop house

Tại tọa đàm góp ý Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) ngày 14/10, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng, về chủ thể sử dụng đất, dự thảo lần này vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình.

Đây là vướng mắc rất lớn cho các tổ chức tín dụng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài (thường do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp), dẫn đến tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Quang cảnh tọa đàm (ảnh: Ngọc Mai).

Theo ông Hùng, đối với các loại hình bất động sản mới như shophouse, shop villa, condotel... hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể tại dự thảo Luật Đất đai. Hiện nay việc chuyển nhượng quyền sở hữu với bất động sản này giữa các cá nhân, tổ chức thực hiện rất khác nhau tại các địa phương, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, phát sinh tranh chấp.

Cũng góp ý liên quan đến chủ thể sử dụng đất, ông Nguyễn Xuân Quang - Phó Ban pháp chế Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) - cho biết, việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình làm phát sinh nhiều tranh chấp liên quan tới hoạt động cấp tín dụng, nhận thế chấp của các tổ chức tín dụng.

Khi nhận thế chấp thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đại diện hộ gia đình, các tổ chức tín dụng khó có thể xác định các thành viên trong hộ gia đình gồm những ai, có đồng ý giao dịch hay không.

Do đó, đại diện Agribank đề xuất sửa đổi khoản 5 Điều 153 Dự thảo theo hướng không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đại diện hộ gia đình, thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần ghi đầy đủ tên thành viên trên giấy chứng nhận.

Tại tọa đàm, bà Nguyễn Thị Nền - Trưởng phòng tư vấn pháp luật Ngân hàng TMCP Bắc Á (Bac A Bank) - nêu ý kiến, khoản 4 Điều 153 quy định trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì ghi rõ họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người mà không rõ đây là tài sản chung hay tài sản riêng, khi giao dịch bắt buộc có vợ/chồng không có tên trên giấy chứng nhận cùng ký hợp đồng hay không, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi phải xác định chính xác người có quyền sử dụng đất. Do đó, cần bổ sung nội dung này.

Một trong những vấn đề khác đang được các ngân hàng lo ngại là những trường hợp tài sản gắn liền với đất đã hình thành (xây dựng xong) nhưng chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận.

Hiện nay, tồn tại rất nhiều trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở riêng lẻ của bên vay chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký thế chấp chỉ ghi nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất, không ghi nhận nhà ở gắn liền với đất. Trong những trường hợp này, ngân hàng và bên thế chấp thường buộc phải lập văn bản thỏa thuận qua thủ tục công chứng về việc nhận thế chấp.

Cơ chế xử lý tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy, giao dịch thế chấp tiềm ẩn rủi ro tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp.

Ngọc Mai