Sửa đổi Luật Đất đai: Minh bạch thông tin để nâng hiệu quả quản lý

Minh bạch phải trở thành nguyên tắc của quản lý đất đai

Ngày 22-10-2026, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội khóa XVI tại Kỳ họp thứ hai. Theo Tờ trình của Chính phủ, việc sửa đổi nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV; giải quyết những vấn đề cấp bách phát sinh từ thực tiễn, tháo gỡ “điểm nghẽn” về thể chế; đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính. Quan điểm xây dựng luật cũng nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm, thất thoát, lãng phí và khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.

Đáng chú ý, Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai theo hướng đồng bộ, minh bạch, khả thi, quản lý đất đai chặt chẽ, công bằng, bền vững. Nghị quyết yêu cầu các phương thức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch; đồng thời xác định đến hết năm 2026 phải hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin, đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đối với diện tích còn lại.

Định hướng này còn được thể hiện rõ trong yêu cầu của Chính phủ khi hoàn thiện dự án luật: đẩy nhanh xây dựng, kết nối thông tin dữ liệu đất đai theo nguyên tắc “minh bạch tối đa” để thúc đẩy giao dịch bất động sản; đơn giản hóa thủ tục theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa; thực hiện đăng ký bắt buộc quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai. Chính phủ cũng yêu cầu việc lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo luật qua VNeID phải thực chất và báo cáo tiếp thu, giải trình phải được công khai, minh bạch. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh đặc biệt lưu ý phân cấp quản lý đất đai phải đi cùng dữ liệu dùng chung, hướng dẫn chuyên môn và cơ chế kiểm soát. Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, dữ liệu đúng, liên thông sẽ giúp giảm giấy tờ và hạn chế bất cân xứng thông tin; nhưng khi dữ liệu sai hoặc hệ thống gặp sự cố phải quy định rõ trách nhiệm đính chính, thời hạn xử lý, không để một bản ghi sai làm ảnh hưởng đến quyền giao dịch hợp pháp của người dân.

Đất đai phải được quản lý minh bạch, số hoá để phát huy nguồn lực. Ảnh: Quang Thái

Đây chính là một vấn đề cần được làm rõ khi sửa luật. Phân cấp càng mạnh thì công khai và kiểm soát càng phải chặt. Nếu chính quyền cơ sở được trao thêm thẩm quyền nhưng dữ liệu không đồng bộ, tiêu chí giải quyết không rõ hoặc mỗi địa phương vận dụng một cách, nguy cơ phát sinh cơ chế “xin - cho”, chậm trễ và thiếu thống nhất vẫn còn.

Thực tiễn tại cơ sở cho thấy yêu cầu này rất rõ. Phó Trưởng phòng Hạ tầng UBND phường Láng Tạ Thị Hạnh đề nghị phải làm rõ căn cứ xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất và cách xử lý đối với từng nhóm hồ sơ thiếu giấy tờ, chuyển nhượng qua nhiều thời kỳ hoặc chênh lệch diện tích, ranh giới. Đặc biệt, bà cho rằng cần công khai tiến độ, nghĩa vụ tài chính và nguyên nhân hồ sơ chưa đủ điều kiện để người dân chủ động thực hiện. Từ góc độ pháp lý, Luật sư Vũ Mạnh Hùng, Phó Chủ tịch Hội Sáng chế Việt Nam, Giám đốc Công ty Luật TNHH Vũ và cộng sự, cho rằng khi sửa Luật Đất đai cần làm rõ trách nhiệm, thời hạn và hậu quả pháp lý khi dữ liệu không được cập nhật hoặc cập nhật sai, đồng thời quan tâm đến bảo vệ dữ liệu cá nhân, an ninh mạng và an toàn hệ thống. Những nguyên tắc về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và bảo đảm pháp lý cần được quy định ổn định trong luật; còn tiêu chuẩn kỹ thuật, định dạng hay quy trình kết nối có thể được cụ thể hóa bằng văn bản dưới luật để thích ứng với sự phát triển của công nghệ.

Từ “số hóa hồ sơ” đến dữ liệu công khai, có thể kiểm chứng

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính đến nay cả nước có khoảng 104,8 triệu thửa đất; hơn 68,6 triệu thửa, tương đương khoảng 65%, đã được xây dựng cơ sở dữ liệu và quản lý trên Hệ thống thông tin đất đai quốc gia. Trong số đó, hơn 52,8 triệu thửa đạt tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”; gần 40 triệu thửa đạt chuẩn đã được đồng bộ sang Trung tâm dữ liệu quốc gia. Khoảng 36 triệu thửa còn lại được đánh giá là nhóm khó nhất, bởi nhiều hồ sơ hình thành qua nhiều thời kỳ, lưu trữ bằng giấy, chưa chỉnh lý biến động hoặc thiếu thông tin định danh.

Những con số này cho thấy thách thức tiếp theo không chỉ là “đưa hồ sơ lên máy tính”. Nếu dữ liệu được số hóa nhưng sai nguồn gốc, thiếu biến động, chưa đối soát người sử dụng đất hoặc không được cập nhật sau giao dịch thì kho dữ liệu lớn vẫn chưa thể trở thành nền tảng minh bạch.

Tại Hà Nội, quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu đã tạo ra khối lượng thông tin rất lớn. Theo Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội Phạm Văn Tình, thành phố đã biên tập hơn 21.000 tờ bản đồ, cập nhật trên 2.850 dự án có thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và thống kê chi tiết hơn 4,8 triệu thửa đất. Trong số hơn 4,8 triệu thửa được xác lập, 99,73% đã được xây dựng cơ sở dữ liệu; 97% được đối khớp với dữ liệu dân cư, 97% được cập nhật hồ sơ pháp lý và 87% được liên kết dữ liệu không gian.

Giá trị lớn hơn của quá trình này là hình thành các lớp dữ liệu có khả năng tra cứu đến từng thửa đất, Giấy chứng nhận và chủ sử dụng; dữ liệu bản đồ đã được bàn giao cho 126 xã, phường và kết nối với Kho dữ liệu dùng chung của thành phố để từng bước phục vụ các lĩnh vực quản lý khác.

Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội Phạm Văn Tình thông tin về số hoá dữ liệu đất đai. Ảnh: Huy Khánh

Ở đây, minh bạch thông tin có hai chiều. Một mặt, cơ quan nhà nước có dữ liệu tốt hơn để quản lý: theo dõi đất được giao nhưng chậm đưa vào sử dụng; phát hiện trường hợp sử dụng sai mục đích; đối chiếu nghĩa vụ tài chính; kiểm tra biến động; phục vụ quy hoạch và giải quyết tranh chấp. Mặt khác, người dân phải thực sự được hưởng lợi từ dữ liệu đó. Thượng tá Nguyễn Thành Lâm, Trưởng phòng Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội, Công an thành phố Hà Nội, cho rằng khi cơ sở dữ liệu hoàn thiện, người dân và doanh nghiệp có thể giảm việc kê khai lại thông tin, không phải nộp những giấy tờ nhân thân mà cơ quan nhà nước đã có; tiến tới thực hiện dịch vụ công đất đai trên môi trường điện tử. Thông qua kết nối với iHanoi và VNeID, người dân có thể kiểm tra, đối soát thông tin thửa đất và phản ánh sai sót.

Nhưng “công khai” cũng không đồng nghĩa với mở toàn bộ dữ liệu cho mọi chủ thể. Thông tin về đất đai gắn trực tiếp với tài sản và dữ liệu cá nhân. Vì thế, sửa Luật Đất đai cần đồng thời trả lời rõ ba vấn đề: Thông tin nào người dân được quyền tiếp cận; thông tin nào chỉ được khai thác theo thẩm quyền; và ai chịu trách nhiệm nếu dữ liệu bị sử dụng sai mục đích, bị lộ lọt hoặc không được chỉnh sửa kịp thời. Quan trọng hơn, hệ thống phải luôn “sống”. Mỗi trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, thu hồi đất, thay đổi quy hoạch hay thay đổi thông tin người sử dụng phải được cập nhật kịp thời. Bởi vậy, sửa đổi Luật Đất đai lần này cần được nhìn rộng hơn một lần sửa các thủ tục hành chính. Đó là cơ hội chuyển từ quản lý đất đai dựa nhiều vào hồ sơ và quy trình hành chính sang quản trị dựa trên dữ liệu, công khai và trách nhiệm giải trình.