SỬA ĐỔI LUẬT NHÀ Ở: CẦN CÓ QUY HOẠCH NHÀ Ở XÃ HỘI ỔN ĐỊNH VÀ LÂU DÀI

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (cuối năm 2023), theo đó dành một Chương quy định về nhà ở xã hội. So với Luật Nhà ở hiện hành, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới như: Sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về: Đối tượng, hình thức và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Loại nhà ở xã hội; Đất để xây dựng nhà ở xã hội; Lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; Nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.

Bổ sung thêm các quy định về: Hình thức phát triển nhà ở xã hội; Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Xác định giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư; Thời điểm thẩm định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; Trách nhiệm của Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương. Bổ sung mới các quy định (02 mục mới) về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế

Đánh giá cao cơ quan chủ trì soạn thảo đã sửa đổi nhiều quy định đang là vướng mắc, rào cản; đồng thời bổ sung nhiều quy định mới nhằm phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, cần quy định rõ định nghĩa, nêu cụ thể trong luật, bao gồm những loại hình nào. Với mục tiêu thu hút kinh tế tư nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các quy định cũng cần rõ ràng, trong đó Nhà nước có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cụ thể để triển khai trong thực tế.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng chia sẻ nguyên nhân khiến thị trường nhà ở xã hội thời gian qua luôn trong tình trạng khan hiếm, cung không đủ cầu, trong đó các địa phương, cơ quan quản lý nhà nước chưa thực sự quan tâm chú ý phát triển nhà ở xã hội. Các chủ đầu tư cũng không quan tâm đầu tư phát triển nhà ở xã hội do khó khăn về cơ chế, chính sách, đền bù, giải phóng mặt bằng, lợi nhuận thấp. Quy định về ưu đãi nhà ở xã hội đã có nhưng chưa cụ thể, rõ ràng nên chủ đầu tư, người mua nhà khó được hưởng các cơ chế này, nên có tình trạng nản lòng từ phía chủ đầu tư và phía người mua nhà. Do vậy, doanh nghiệp cần được tạo điều kiện cung cấp đất sạch; tạo điều kiển giải quyết các thủ tục về cơ sở pháp lý; quy định cụ thể người mua, cơ chế rõ ràng, giúp chủ đầu tư có thể quay vòng vốn nhanh nhất.

“Quy định lợi nhuận khi xây nhà xã hội không quá 10%, trong khi đó không quy định cụ thể lợi nhuận tối đa đối với nhà ở thương mại; các thủ tục thực hiện cấp phép, xây dựng nhà ở xã hội phức tạp hơn, mất nhiều thời gian hơn so với nhà ở thương mại, cũng là một trong những lý do khiến các nhà đầu tư không mặn mà tham gia xây nhà ở xã hội”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Tương tự với người thụ hưởng chính sách, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh kiến nghị cần quy định cụ thể hơn trong lần sửa đổi Luật Nhà ở lần này, cần chú ý đến đối tượng thụ hưởng là nông dân – bởi đa phần người nông dân có thu nhập thấp nhưng đối tượng này chưa được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Để người nông dân nghèo có cơ hội tiếp cận với nhà ở xã hội, cần có cơ chế, chính sách cụ thể, tạo điều kiện để có thể mua được nhà ở xã hội. Muốn vậy, quy hoạch nhà ở xã hội cũng cần gắn với quy hoạch nông thôn mới, gắn với quy hoạch của vùng, miền, địa phương, điều này cũng cần quy định rõ trong luật. Đồng thời, cũng cần có quy hoạch về nhà ở xã hội trong tổng thể quy hoạch chung, có kết nối hạ tầng, trường học, bệnh viện, giao thông.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định, thu nhập bình quân của người lao động hiện nay là rất thấp, để có thể mua được nhà ở xã hội thì người lao động mất khoảng 57 năm mới có thể mua được. Vì vậy, để mua được một căn nhà ở xã hội, người mua nhà phải vay mượn từ gia đình, xã hội, bạn bè, người thân, do vậy, chính sách hỗ trợ tín dụng của nhà nước cũng cần kéo dài hơn từ 25-35 năm để người mua nhà xã hội trả nợ dần và mức cho vay lớn hơn như hiện nay.

Khoản 1 Điều 80 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh; khoản 3 Điều 80 bổ sung quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo HĐND cùng cấp việc dành một tỷ lệ nhất định nguồn tiền thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.

Nêu quan điểm về đề xuất sửa đổi này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định, việc sửa đổi này là cần thiết và phù hợp nhưng cũng cần nhấn mạnh nguyên tắc, chính quyền các địa phương có quy hoạch nhà ở xã hội ổn định, lâu dài, kết nối hạ tầng, đất sạch để thu hút chủ đầu tư tham gia vào lĩnh vực này.

Một số chuyên gia cho rằng, quy định cụ thể trong luật trách nhiệm của chính quyền các địa phương trong việc lập quy hoạch nhà ở xã hội ổn định, lâu dài để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này.

Quan tâm đến quy định bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội, KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở lần này, cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất phương án, bỏ quy định dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Trong khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp… phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Theo KTS Trần Ngọc Chính, hiện phương án này đang nhận được sự đồng tình của các doanh nghiệp. KTS Trần Ngọc Chính kiến nghị, khi giao cho các địa phương cần quy định theo hướng: Khi lập quy hoạch đô thị các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu đại học… phải quy hoạch quỹ đất để xây các khu nhà ở xã hội, bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp. Cần dành quỹ đất và kêu gọi các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, các doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư.

Nghiên cứu bổ sung các quy định trong quy chuẩn, tiêu chuẩn để xác định quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các đồ án quy hoạch chung đô thị. Thay đổi chính sách, cho phép chủ đầu tư được bán 20% diện tích nhà ở xã hội cho thuê trong dự án để sớm thu hồi được vốn, chống lãng phí và tăng sức hút đầu tư vào nhà ở xã hội. Rà soát quỹ đất công trong khu đô thị không có nhu cầu hoặc sử dụng kém hiệu quả để kêu gọi đầu tư làm nhà ở xã hội.

Nhà nước phải bố trí nguồn lực để đầu tư hệ thống hạ tầng xã hội thiết yếu như: trường học, bệnh viện, khu sinh hoạt cộng đồng, vui chơi thể thao, chợ... trong và ngoài các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là tại các khu vực có đông công nhân và người lao động. Đồng thời, có riêng chính sách nhà ở cho công nhân để có cơ chế khuyến khích, ưu đãi nhằm phát triển loại hình nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp.

Lan Hương