SỬA ĐỔI LUẬT NHÀ Ở: THÁO GỠ ĐIỂM NGHẼN, KHƠI DẬY TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

Cần quy định rõ về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Tham gia thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Lương Văn Hùng, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi cho rằng, hiện nay Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại. Các quy định về bất động sản này nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết, chưa quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này.

Về cơ chế giao dịch loại bất động sản này trên thị trường, đại biểu cho biết, các dự án phải thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, quy hoạch đô thị, xây dựng, đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất được duyệt cũng như phù hợp với tình hình thực tế của địa phương theo từng thời kỳ.

Đại biểu Lương Văn Hùng, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi

Do chưa có quy định và định danh về bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại và các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hay các văn bản pháp luật liên quan cũng chưa đề cập đầy đủ các sản phẩm bất động sản này. Đại biểu phản ánh, các sản phẩm bất động sản này đã xuất hiện trên thị trường nên dẫn đến thực tế nhiều địa phương vẫn còn lúng túng, vướng mắc trong việc quản lý đầu tư dự án và chuyển nhượng kinh doanh.

Đại biểu phân tích, đối với Nhà nước, có sự lúng túng về quản lý giao dịch liên quan đến các sản phẩm này, thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh… Đối với chủ đầu tư, việc thiếu định danh cho loại hình nhà ở này gây khó khăn trong thuyết phục khách hàng, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch, phát sinh các thủ tục hành chính phức tạp. Đối với khách hàng, những tranh chấp liên quan đến bất động sản du lịch đã gây ra tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư. Việc chưa rõ ràng về pháp lý bất động sản du lịch cũng khiến nhà đầu tư khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này.

Nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện Luật Nhà ở tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, đại biểu cho rằng cần phải có những quy định pháp luật chủ thể về định danh bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại. Làm rõ đặc tính, mục đích phục vụ du lịch, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý vận hành đối với mỗi loại hình bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch, quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài.

Toàn cảnh phiên họp

Bên cạnh đó, cần có các chính sách ưu đãi đối với đầu tư bất động sản du lịch về vốn, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách thuế, chính sách phát triển hạ tầng kỹ thuật xung quanh các dự án bất động sản du lịch để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác của dự án, chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài v.v.. nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ về cho đất nước.

Đại biểu cũng kiến nghị cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, đồng bộ các quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch. Về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình, cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và các cơ chế hợp tác đối với loại hình bất động sản đặc thù này.

Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi dậy tiềm năng phát triển bất động sản du lịch

Quan tâm đến vấn đề này, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Tuy nhiên, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cũng cho rằng, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, nhất là những văn bản quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh... đối với loại hình này đã gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước tại các địa phương và là "điểm nghẽn" cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này. Những bất cập về chủ trương, chính sách đất đai… đang trở thành rào cản, ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như khả năng cải thiện PCI của các địa phương nói chung.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhấn mạnh, về dài hạn, cần có sự thay đổi, cập nhật toàn diện trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản về loại hình nhà ở biệt thự nghỉ dưỡng, để giúp cho các thị phần trong hoạt động kinh doanh khởi sắc, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài.

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Trần Hoàng Vũ, Giám đốc Công ty Luật TNHH AEC, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết, những năm gần đây, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đã có sự phát triển vượt bậc, số lượng doanh nghiệp cũng như nguồn vốn đầu tư không ngừng tăng lên. Tuy nhiên, các quy định, hướng dẫn từ pháp luật đối với loại hình kinh doanh dịch vụ này còn hạn chế, chưa đầy đủ. Từ thực tiễn giải quyết vụ việc, Luật sư cho biết, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn khi phải tự xây dựng mô hình hoạt động dựa trên Luật Kinh doanh bất động sản cũng như các luật khác có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Du lịch…

Luật sư Trần Hoàng Vũ, Giám đốc Công ty Luật TNHH AEC, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội

Theo Luật sư Trần Hoàng Vũ, các nhà đầu tư, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi chưa có trình tự, thủ tục đầu tư rõ ràng, chưa có các quy định pháp lý về chuyển nhượng, giao dịch và chưa có quy hoạch riêng đối với loại bất động sản mới này. Đặc biệt, Luật Nhà ở năm 2014 chưa cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ nghỉ dưỡng để đầu tư nên vô hình chung dường như chưa thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững.

Theo phản ánh của nhiều Luật sư, nhà nghiên cứu, nhà quản lý, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ cơ chế, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thuê lại căn hộ condotel của khách hàng để kinh doanh dịch vụ cho thuê khách sạn và trách nhiệm của chủ đầu tư chi trả lợi nhuận thu được từ hình thức kinh doanh này cho khách hàng cũng như chế tài cụ thể xử lý đối với chủ đầu tư không chi trả lợi nhuận cho khách hàng trong trường hợp thuê lại căn hộ condotel để kinh doanh dịch vụ khách sạn…

Nhiều ý kiến từ phía các hiệp hội doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng cho rằng, cần hoàn thiện Luật Nhà ở với sự định danh chính xác cho loại hình bất động sản du lịch, tạo sự đồng bộ đối với các văn bản pháp luật khác có liên quan, tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản du lịch đầy tiềm năng này trong thời gian tới.

Minh Hùng