Sửa đổi thống nhất, chặt chẽ trong từng luật và hệ thống pháp luật

ĐBQH Ngô Trung Thành (Đắk Lắk):
Bảo đảm khai thác tối đa nguồn lợi từ đất đai

Về nội dung sửa đổi, bổ sung điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư số 65/2020/QH14 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở), đây là nội dung quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm nhiều loại đất mà không phải chỉ là đất ở. Điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư quy định về các hình thức sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở thương mại, trong đó đối với các trường hợp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì việc triển khai thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại rất thuận lợi. Trường hợp chủ đầu tư dự án có quyền sử dụng đất đối với khu đất hỗn hợp nhưng không có m² nào là đất ở thì việc triển khai dự án bị ách tắc. Theo báo cáo của các cơ quan, địa phương, hiện nay rất nhiều dự án xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước đang bị ách tắc do quy định này. Riêng TP. Hồ Chí Minh có hàng trăm dự án không triển khai được. Vì vậy, lần này Chính phủ đề xuất sửa đổi điểm c, Khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở nhưng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (trước đây chỉ áp dụng đối với đất ở hoặc có một phần là đất ở) là phương án giải quyết hợp lý và cần thiết, nhằm tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, Chính phủ cần báo cáo thêm đánh giá tác động của chính sách vì đây là chính sách lớn, tác động đến tài chính, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, có thể tác động đa chiều đến thị trường bất động sản. Hiện nay, trên thị trường chuyển nhượng bất động sản, việc chuyển nhượng đất khác (không phải đất ở) có nhiều vấn đề không rõ ràng. Hiện nay giá trị của đất khác không cao lắm do gặp vướng mắc về quy định chuyển mục đích sử dụng đất nên việc sửa quy định này sẽ hàm nghĩa rằng cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng của đất khác sang làm đất ở là rất lớn, đồng nghĩa với việc chuyển nhượng loại đất này sẽ tăng cao trong thời gian tới và cũng không tránh trường hợp các nhà đầu cơ bất động sản thu gom mua đất khác để “thổi giá”. Bên cạnh đó, đối với loại đất khác, về cơ bản Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thời hạn. Đến khi hết thời hạn giao quyền sử dụng đất thì Nhà nước được quyền tái sử dụng, trong trường hợp này có thể tiến hành đấu thầu, đấu giá. Như thời gian qua chúng ta thấy có những trường hợp Nhà nước đấu giá khu đất với giá trị lên tới 1.000 tỷ, mang lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, đề nghị Chính phủ cần tiếp tục đánh giá thận trọng, kỹ lưỡng các tác động của chính sách để báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định, bảo đảm khai thác tối đa nguồn lợi từ đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội.

ĐBQH Quàng Văn Hương (Sơn La):
Tránh tình trạng sửa luật sẽ hợp thức hóa sai phạm

Tôi đồng tình việc sửa đổi các quy định tại 8 luật này đều là vấn đề nóng, cấp thiết, là điểm nghẽn cần sớm được tháo gỡ nhằm thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển. Tuy nhiên, tháo gỡ như thế nào cũng phải làm rất cặn kẽ. Báo cáo thẩm tra của các Ủy ban đã nói rất rõ.

Về sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến Luật Nhà ở, tôi nhất trí quan điểm trước hết là phải sửa đổi đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ giữa các luật và trong nội tại từng luật một. Thứ hai là phải bảo đảm được quyền của Nhà nước, quyền của nhà đầu tư và những người liên quan. Thứ ba là phải giữ được trật tự, ổn định xã hội vì những vướng mắc trong lĩnh vực này không chỉ có ở TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội mà còn ở dự án khác chúng ta chưa phát hiện.

Những vướng mắc hiện nay theo tôi là do cách hiểu không rõ đối với quy định chúng ta "mở" ra tại Khoản 4, Điều 75 Luật Nhà ở năm 2020, trong đó, Nghị định hướng dẫn thi hành điều khoản này quy định các đất khác nhưng lại không đặt vấn đề đất khác đó có hợp pháp hay không. Chỉ có hai loại đất là đất ở được quy định là hợp pháp và đất khác thì không đề cập rõ là hợp pháp hay không hợp pháp. Đây chính là sự mập mờ giữa các quy định của pháp luật dẫn đến cách hiểu khác nhau. Khi chuyển các loại đất khác thành đất ở thì “sàn” ở dưới không xác định được giá trị nhưng “trần” lại là đất ở và tạo ra địa tô chênh lệch mà Nhà nước không xác định được. Điều này dẫn đến việc Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng không dám quyết định vì liên quan trách nhiệm. Như vậy, việc xác định đất có hợp pháp hay không cần phải làm rõ.

Luật Nhà ở không nói rõ đất hợp pháp hay không hợp pháp mà chỉ quy định là đất ở hợp pháp, nhưng sang Luật Đất đai thì rõ ràng muốn chuyển mục đích sử dụng thì phải xác định được chủ sử dụng, phải có tính hợp pháp. Lần này chúng ta sửa luật cũng chỉ nêu "có quyền sử dụng đất", trong đó có quy định "đất ở hợp pháp", còn các loại đất khác không quy định tính hợp pháp. Từ chỗ này có thể mở ra cách hiểu là đất nào cũng được, đất tranh chấp, đất lấn chiếm cũng được chuyển đổi. Nhưng theo quy định của Luật Đất đai thì đất phải “sạch”, tức là có chủ thể và không tranh chấp, không lấn chiếm. Nếu như luật này cho phép thì sẽ vướng ở luật khác.

Một vấn đề nữa là nghĩa vụ tài chính sẽ phải nộp là bao nhiêu? Xác định giá đất như thế nào cho phù hợp thì cơ quan tài chính cũng phải có trách nhiệm để điều chỉnh quyền lợi của các bên liên quan. Nếu không xử lý tốt vấn đề này sẽ dẫn đến những tiêu cực hoặc kéo dài để tránh trách nhiệm. Do đó, cần làm rõ ngay vấn đề này, đất nào cũng phải bảo đảm tính hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai để bảo đảm tính thống nhất.

Hiện nay, do Luật Đất đai rất nhiều thủ tục nên có tình trạng nhiều chủ đầu tư ngấm ngầm "gom" đất, đại diện chủ sở hữu vẫn là người dân, có thể vẫn là đất nông nghiệp, đất ở nhưng thực tế đất đó đã "về tay" chủ dự án rồi, sau đó họ mới tác động, đề nghị điều chỉnh quy hoạch, giá đất tăng lên. Vì vậy, dẫn đến tranh chấp giữa chủ sở hữu thực tế với chủ đầu tư, tạo ra tranh chấp gây mất ổn định xã hội. Vì vậy, chúng ta phải rất cân nhắc, rà soát thật kỹ để tránh luật này sửa xong lại hợp thức hóa sai phạm của các dự án.

ĐBQH Nguyễn Phương Tuấn (Kiên Giang):
Chưa xử lý dứt điểm vướng mắc về truyền tải điện

Tôi nhất trí quan điểm trước mắt cần sửa đổi, bổ sung với phạm vi sửa đổi một số điều của Luật Điện lực liên quan đến truyền tải điện nhằm thể chế hóa chủ trương tại Nghị quyết số 55-NQ/TW, đồng thời khắc phục những hạn chế bất cập hiện hành và giải quyết vướng mắc liên quan đến độc quyền truyền tải điện. Tuy nhiên, nếu chỉ sửa đổi Khoản 2 Điều 4 Luật Điện lực thì sẽ không xử lý dứt điểm được những vướng mắc trong truyền tải điện. Tuy nhiên, nếu chỉ sửa như dự thảo Luật thì không xử lý dứt điểm được những vướng mắc của Điều 4 Luật Điện lực.

Trước hết, liên quan đến vấn đề đấu nối vào lưới điện truyền tải, dự thảo Luật quy định “Các tổ chức hoạt động điện lực và sử dụng điện đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn kỹ thuật được quyền đấu nối vào lưới điện do thành phần kinh tế đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch phát triển điện lực”.Như vậy mới được một vế, thể hiện được quyền của một bên là chủ đầu tư các nhà máy điện trong quy hoạch phát triển điện lực, mà chưa đề cập đến quyền thỏa thuận giữa hai bên là chủ đầu tư các nhà máy điện và chủ đầu tư xây dựng lưới điện truyền tải (điểm e khoản 2 Điều 40) nhằm bảo đảm quyền của chủ đầu tư lưới điện truyền tải trong việc tự chủ quyết định hoạt động đầu tư kinh doanh. Nếu chủ đầu tư xây dựng lưới điện truyền tải không cho đấu nối thì thế nào? Do đó, cần cụ thể hóa các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc đấu nối với lưới điện truyền tải; nghiên cứu quy định để xử lý các vấn đề có thể phát sinh giữa doanh nghiệp nhà nước và nhà đầu tư tư nhân, điều hòa lợi ích các bên đối với vấn đề này.

Hai là, việc nhà đầu tư tư nhân bàn giao lưới điện truyền tải, kể cả bàn giao “0 đồng” cho EVN như ví dụ được Bộ trưởng Bộ Công thương đề cập, thì thực tế, chính EVN cũng không biết nếu họ tiếp nhận thì tiếp nhận theo phương thức nào. Hiện chưa có quy định cụ thể nào để giúp doanh nghiệp tiếp nhận, quản lý tài sản được bàn giao. Do đó, cần tiếp tục làm rõ: phạm vi độc quyền của Nhà nước trong vận hành truyền tải điện; quyền và nghĩa vụ trong vận hành lưới điện truyền tải ở khu vực tư nhân và Nhà nước có khác nhau hay không; quyền tự do thỏa thuận giữa các tổ chức hoạt động điện lực, sử dụng điện và các nhà đầu tư xây dựng lưới điện truyền tải theo quy định pháp luật; có quy định tháo gỡ điểm nghẽn trong việc bàn giao tài sản cho ngành điện quản lý sau khi nhà đầu tư tư nhân đã đầu tư, nhất là trong vấn đề nhận tài sản, hạch toán chi phí tài sản bàn giao giữa doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân.

Thanh Chi - Hồ Long - Nguyễn Bình; Ảnh: Q. Khánh - H. Long