Tác động khi triển khai Luật Nhà ở 2023

PV: Thưa ông, Luật Nhà ở 2023 có những điểm gì mới?

Ông Hà Ngọc Chung: Luật Nhà ở 2023 gồm 13 chương, 198 điều, tăng 15 điều so với Luật Nhà ở năm 2014. Luật có những điểm mới cơ bản liên quan đến chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; chính sách về nhà ở xã hội…

Luật có những điểm mới quy định cụ thể về trình tự lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, phòng cháy, chữa cháy, chính sách phát triển nhà ở và giải quyết một số bất cập, vướng mắc mà Luật Nhà ở 2014 chưa thể giải quyết, có thể kể đến một số nội dung sau:

- Quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở:

Luật Nhà ở 2023 bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm, chỉ quy định việc lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh với những quy định chặt chẽ hơn. Trong đó, bổ sung các quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp phát triển nhà ở. Bổ sung quy định các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để làm rõ quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Sửa đổi, bổ sung quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư có quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai, không phải thông qua đấu giá, đấu thầu; sửa đổi, bổ sung quy định về đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ, mở rộng đối tượng được thuê nhà ở công vụ; bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở tái định cư để đảm bảo thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai.

- Quy định về phòng cháy chữa cháy và có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với chung cư mini:

Cá nhân muốn xây chung cư chung cư cỡ nhỏ để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Các tiêu chuẩn kỹ thuật đối với loại nhà ở này sẽ theo quy định chung của nhà chung cư. Các căn hộ đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, về hạ tầng kỹ thuật và đảm bảo theo thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ.

- Mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội:

Luật mới bổ sung 2 nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội, gồm: Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Khu đô thị An Phú, thành phố Sơn La.

- Phát triển quỹ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại:

Luật Nhà ở 2014 chưa quy định rõ việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại. Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt (khoản 1 Điều 83).

- Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội:

Theo Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (quy định tại điểm a khoản 2 Điều 85).

- Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung hình thức phát triển nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

- Sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

Luật Nhà ở 2023 quy định trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hộivới giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng (Khoản 1 điều 89).

Khu đô thị số 1, phường Chiềng An, Thành phố (Picenza)

Pv: Luật Nhà ở được sửa đổi lần này có tác động như thế nào đến công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Sơn La, thưa ông?

Ông Hà Ngọc Chung: Luật Nhà ở mới đưa vào thi hành nhằm tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý, phát huy nguồn lực từ đất đai, tạo điều kiện, thu hút nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch. Việc sửa đổi Luật Nhà ở có tác động quan trọng đến công tác quản lý quy hoạch, xây dựng nhà ở trên nhiều khía cạnh, những thay đổi này ảnh hưởng, tác động đến cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp và người dân.

Luật Nhà ở sửa đổi yêu cầu việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 ban hành mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp về phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu cũng như có sự điều chỉnh một số các chỉ tiêu về phát triển nhà ở.

Thời gian gần đây, UBND tỉnh Sơn La đã đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, một số đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch các điểm dân cư nông thôn… được lập mới hoặc đang trong quá trình xem xét, rà soát, đánh giá quá trình thực hiện và điều chỉnh phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội.

Trên cơ sở quy hoạch xây dựng, định hướng phát triển đô thị, định hướng phát triển kinh tế - xã hội, Sở Xây dựng tập trung tham mưu triển khai thực hiện hiệu quả chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, góp phần thu hút các nguồn lực để phát triển hạ tầng kỹ thuật, tạo nguồn cung sản phẩm bất động sản với nhiều phân khúc khác nhau, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân, đảm bảo an sinh xã hội, thúc đẩy tăng trưởng, phát triển kinh tế của tỉnh. Quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách xã hội được tỉnh quan tâm hỗ trợ kinh phí để xây dựng, sửa chữa nhà ở, nâng cao chất lượng cuộc sống.

Việc quy hoạch, rà soát quản lý, sử dụng quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội được Tỉnh ủy, HĐND tỉnh, UBND tỉnh chỉ đạo đồng bộ, quyết liệt, đảm bảo thực hiện đúng quy định. Hiện nay, UBND tỉnh đang chỉ đạo các sở, ban, ngành, UBND các huyện, thành phố tập trung triển khai thực hiện Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”. Ước tính diện tích sàn nhà ở bình quân năm 2024 đạt khoảng 19,6 m2/người.

Một góc khu đô thị Shining City, phường Chiềng Lề, Thành phố.

PV: Xin ông cho biết, công tác lãnh đạo, chỉ đạo của tỉnh Sơn La để đưa Luật Nhà ở năm 2023 vào cuộc sống?

Ông Hà Ngọc Chung: Đưa Luật Nhà ở 2023 đi vào thực tiễn cuộc sống trên địa bàn là một nhiệm vụ quan trọng, nhằm đảm bảo các quy định pháp luật mới được triển khai đồng bộ, hiệu quả và phù hợp với điều kiện đặc thù của địa phương, tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân. Mục tiêu phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, đến năm 2030 đã được phê duyệt đến năm 2025 đạt 21,1 m2 sàn/người (khu vực đô thị là 33,0 m2 sàn/người và khu vực nông thôn là 18 m2 sàn/người). Diện tích sàn nhà ở tối thiểu đến năm 2025 đạt 10m2 sàn/người, phấn đấu phát triển mới 5,95 triệu m2 sàn nhà ở nâng tổng diện tích sàn nhà ở toàn tỉnh lên 29,1 triệu m2 theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được UBND tỉnh phê duyệt.

Trong thời gian tới, Sở Xây dựng tiếp tục tham mưu cho UBND tỉnh triển khai một số nhiệm vụ sau:

Thứ nhất, phối hợp với các đơn vị có liên quan tổ chức các hội thảo, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật sâu rộng trong các tầng lớp nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp về những đổi mới trong chính sách pháp luật nhà ở, nhất về quyền sở hữu nhà ở; quyền lợi, nghĩa vụ, các chính sách của nhà nước về nhà ở xã hội; phân cấp, phân quyền; cải cách thủ tục hành chính; ưu đãi, thu hút đầu tư, giá đất… để nâng cao nhận thức, trách nhiệm trong thực thi pháp luật và giám sát thực hiện pháp luật.

Thứ hai, triển khai thực hiện tốt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, nâng cao chất lượng, hiệu quả trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hút đầu tư, huy động các nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Thứ ba, triển khai các dự án tuần tự, theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Phát triển thị trường bất động sản, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh với các nguồn cung, nhiều phân khúc, chủng loại, sản phẩm đa dạng hơn, gia tăng cơ hội lựa chọn của người dân. Không để xảy ra tình trạng dự án nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện theo quy định.

Thứ tư, phát triển các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tuân thủ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn, giấy phép xây dựng. Đối với các khu vực quy hoạch khu đô thị mới: Quy hoạch, định hướng phát triển nhà ở theo mô hình khu dân cư đô thị tập trung. Các khu vực đã được đô thị hóa ổn định, thực hiện phát triển nhà ở theo hướng giữ mật độ xây dựng thấp, kiến tạo môi trường và cảnh quan đẹp.

Thứ năm, phát triển các dự án bất động sản tại những khu vực có tiềm năng du lịch. Đối với các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh, chú trọng công tác lập quy hoạch chi tiết xây dựng, nghiên cứu bố trí sắp xếp các khu ở công nhân tập trung đảm bảo về nhu cầu, số lượng, chất lượng nhà ở đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của khu dân cư đô thị.

Luật Nhà ở 2023 với nhiều chính sách, quy định mới sẽ có tác động mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đối với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Với các chính sách mới về phát triển nhà ở xã hội, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ có lợi nhuận, nhiều cơ hội phát triển và quỹ nhà ở xã hội sẽ tăng nguồn cung, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở xã hội. Các chính sách mới để thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào việc xây dựng nhà ở nói chung sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, nguồn cung bất động sản sẽ gia tăng, hướng đến đối tượng là người có thu nhập thấp để đảm bảo các vấn đề an sinh xã hội.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!

Thanh Đào thực hiện