Tái thiết đô thị ven sông: Đồng Nai quyết chặn ‘sóng’ đầu cơ đất

Mô hình đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh khi hình thành kết nối vào tuyến đường ven sông, tạo điều kiện phát triển các khu đô thị sinh thái. Ảnh: CTV

Cùng với đầu tư tuyến đường, các quỹ đất xung quanh đại lộ sẽ được thu hồi, tổ chức lại và tái thiết để phát triển đô thị, dịch vụ, tài chính, tạo thêm dư địa và nguồn lực phát triển. Vì vậy, phương châm của thành phố rất rõ ràng: Không để đầu cơ đất làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng hay cản trở quá trình tái thiết đô thị ven sông.

Đại lộ mới - trục phát triển chiến lược dọc sông Đồng Nai

Đồng Nai đang chuyển mạnh từ mô hình phát triển đô thị chủ yếu dựa trên các tuyến giao thông hiện hữu sang khai thác lợi thế của trục sông Đồng Nai. Theo định hướng của Nghị quyết số 16-NQ/TW ngày 21-7-2026 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Đồng Nai đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2065 đặt ra yêu cầu đổi mới tư duy phát triển và quy hoạch thành phố với tầm nhìn dài hạn, hệ thống sông và hệ sinh thái tự nhiên sẽ trở thành trục cảnh quan chủ đạo, trong đó sông Đồng Nai giữ vai trò trung tâm về sinh thái, văn hóa, cảnh quan và phát triển đô thị.

Trong định hướng đó, Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh là một trong những tuyến hạ tầng có vai trò quan trọng. Tuyến đường này trước đây là Hương lộ 2, có điểm đầu tiếp giáp Quốc lộ 51, điểm cuối kết nối cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, với chiều dài khoảng 15,5km, rộng 60m, đi qua các phường, xã: Long Hưng, Tam Phước và An Phước. Tuyến được định hướng chạy dọc sông Đồng Nai và kết nối qua cầu Vàm Cái Sứt. Trên cơ sở tầm vóc và ý nghĩa công trình, HĐND thành phố đã ban hành nghị quyết chính thức đổi tên từ Hương lộ 2 thành Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh.

Mô hình nút giao liên thông giữa đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh với cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây. Ảnh: CTV

Điểm đặc biệt của dự án là phạm vi quy hoạch không chỉ bó hẹp trong phạm vi đất làm đường. Thành phố sẽ tổ chức lại toàn bộ các khu đất xung quanh, tạo lập không gian đô thị hiện đại, hình thành các khu chức năng dịch vụ, tài chính, thương mại; qua đó nâng cao hiệu quả khai thác đất và huy động nguồn lực tại chỗ để tái đầu tư.

Kinh nghiệm cho thấy, mỗi công trình hạ tầng lớn đều tạo ra sự gia tăng giá trị địa thế hai bên tuyến. Nếu chỉ giải phóng mặt bằng vừa đủ để làm đường, mà để các khu vực xung quanh phát triển manh mún, phân tán thì phần giá trị gia tăng sẽ bị phân tán, khó chuyển hóa thành vốn cho sự phát triển chung. Cách làm của Đồng Nai hiện nay là đầu tư xây dựng đường đồng thời với việc tổ chức lại quỹ đất và xác định rõ chức năng từng khu vực. Nhờ đó đạt được ba mục tiêu cùng lúc: Hoàn thiện mạng lưới giao thông thông suốt; Kiểm soát chặt chẽ quy hoạch và kiến trúc đô thị; Khai thác hợp lý giá trị tài nguyên đất để tái tạo vốn đầu tư.

Khi hoàn thành, đại lộ sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, liên kết các khu vực một cách logic và mở ra tiềm năng to lớn về phát triển đô thị, dịch vụ, đặc biệt với lợi thế mặt tiền sông và kết nối giao thông đồng bộ.

Đến nay, công tác chuẩn bị pháp lý đã hoàn tất: UBND thành phố đã phê duyệt phương án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Quyết định số 1608/QĐ‑UBND ngày 22-4-2026. Phạm vi thu hồi và đơn giá bồi thường được xác định công khai, minh bạch: giá đất nông nghiệp trên địa bàn phường Long Hưng, Tam Phước và xã An Phước được xác định trung bình khoảng 3 tỷ đồng/ha, dựa trên bảng giá tại Nghị quyết 28/2025/NQ‑HĐND và hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 03/2026/QĐ‑UBND. Ngoài tiền đất, các hộ đủ tiêu chuẩn còn được xem xét chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm và thưởng khi bàn giao mặt bằng đúng hạn.

Chặn đầu cơ, đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng

Hiện nay, kỳ vọng giá đất tăng theo hạ tầng đang khiến khu vực triển khai dự án trở thành mục tiêu mua gom, đầu cơ của một số đối tượng.

Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh khi hoàn thành sẽ hình thành trục giao thông hiện đại với hệ thống đường chính hai bên, mỗi bên 3 làn xe và đường song hành mỗi bên 2 làn xe. Ảnh: CTV

Phần lớn diện tích tại khu vực là đất nông nghiệp nhưng thực tế đã ngừng canh tác, thậm chí bỏ hoang. Điều này khiến công tác giải phóng mặt bằng phức tạp hơn, bởi mức độ ảnh hưởng giữa người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và người mua đất chờ tăng giá rất khác nhau.

Có thể thấy, hộ nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ bị ảnh hưởng sinh kế. Với trường hợp đầu cơ, đất chủ yếu được xem như một khoản đầu tư, với mục đích chờ tăng giá, hưởng chênh lệch. Nếu hai trường hợp này cùng được áp dụng đầy đủ các chính sách hỗ trợ như nhau thì không đúng với mục tiêu của chính sách, không đúng với chủ trương hỗ trợ của Nhà nước cho người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Chính vì vậy, lãnh đạo UBND thành phố yêu cầu cơ quan chức năng trong quá trình thực hiện thu hồi đất phải rà soát kỹ nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế của từng trường hợp. Chỉ người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp và đáp ứng đủ điều kiện mới được xem xét các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Trường hợp không đủ điều kiện chỉ được bồi thường và giải quyết các quyền lợi mà người sử dụng đất thực tế đủ điều kiện hưởng theo quy định. 

Việc phân loại đúng đối tượng nhằm đảm bảo tính công bằng của chính sách. Bởi nếu một người mua đất nông nghiệp để đầu cơ nhưng vẫn được hưởng đầy đủ các khoản hỗ trợ như người nông dân phải thay đổi chỗ ở, thay đổi sinh kế, là không đảm bảo công bằng xã hội, do vậy ngân sách sẽ không chi trả cho đối tượng không thực sự cần hỗ trợ chuyển đổi nghề. Còn những hộ đang sống bằng sản xuất nông nghiệp mới là nhóm chịu tác động trực tiếp và lâu dài.

Đầu cơ đất để hưởng chênh lệch theo kỳ vọng quy hoạch đang gây thêm áp lực cho giải phóng mặt bằng, mục đích của một số chủ đất đầu cơ, chờ nhận giá bồi thường cao hơn sẽ gây áp lực lên việc bồi thường, làm kéo dài thời gian bàn giao mặt bằng. Đây là nút thắt cần sớm tháo gỡ và xử lý dứt điểm để bảo đảm tiến độ phát triển đô thị ven sông và các dự án công trình trọng điểm của thành phố.

Đối với các trường hợp đầu cơ, để đất hoang hóa, không sử dụng đất nông nghiệp hoặc chưa đồng thuận bàn giao mặt bằng, chính quyền tiếp tục tuyên truyền, vận động, đối thoại và giải quyết đầy đủ quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi theo quy định. 

Bên cạnh tuyên truyền, vận động, cơ quan chức năng thực hiện thu hồi đất theo đúng trình tự, thủ tục và quy định của pháp luật. Sau khi quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi được giải quyết đầy đủ, các bước vận động, đối thoại đã được thực hiện nhưng người sử dụng đất vẫn không chấp hành quyết định thu hồi, thành phố sẽ tổ chức cưỡng chế thực hiện thu hồi đất theo đúng thẩm quyền và pháp luật. 

Điều này đồng nghĩa nhà nước bảo vệ đầy đủ quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, nhưng không để hoạt động đầu cơ hoặc tâm lý chờ giá làm chậm trễ, đình trệ một dự án phục vụ lợi chung và sự phát triển của thành phố.

Hướng tuyến và hiện trạng sử dụng đất xung quanh Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh, thành phố Đồng Nai. Ảnh: GGM

Càng chủ động được quỹ đất sớm, khả năng tổ chức không gian càng lớn. Từ góc độ này, Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh và các dự án, công trình trọng điểm có thể xem là cách tiếp cận mới của Đồng Nai trong tổ chức không gian phát triển đô thị theo quan điểm, mục tiêu và nhiệm vụ của Bộ Chính trị giao cho thành phố Đồng Nai tại Nghị quyết số 16.

Tinh thần chung là thành phố giải quyết thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi, nhất là những hộ trực tiếp đang sản xuất nông nghiệp và phụ thuộc vào đất để sinh sống. Mặt khác, kiên quyết tách bạch rõ giữa người trực tiếp sản xuất nông nghiệp với trường hợp đầu cơ, gom đất nhằm chờ tăng giá.

Giải quyết tốt bài toán này sẽ tạo nền tảng để thành phố Đồng Nai tổ chức hiệu quả không gian phát triển theo hướng mở, linh hoạt, đa trung tâm, đa cực, đa tầng; gắn kết đồng bộ giữa quy hoạch, kết cấu hạ tầng chiến lược và nguồn lực đất đai. Qua đó, đẩy mạnh tái cấu trúc, tái thiết đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo nguồn tái đầu tư hạ tầng và từng bước khẳng định vai trò là cực tăng trưởng mới có sức cạnh tranh, sức lan tỏa mạnh đối với các vùng và cả nước.