Tái thiết mô hình phát triển bất động sản trong kỷ nguyên mới (Bài 3)

Tầm nhìn về mô hình phát triển

Cần nhìn Nghị quyết 19 cùng với Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Nghị quyết 21 đã xác định đất đai là tài nguyên đặc biệt, không gian sinh tồn và phát triển, tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn lực quan trọng của quốc gia; đồng thời đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật đất đai, đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển.

Nếu Nghị quyết 19 là tầm nhìn về mô hình phát triển, thì Nghị quyết 21 chính là một trong những cánh cửa thể chế trực tiếp để đưa mô hình đó vào đất đai và bất động sản. Vấn đề đặt ra là phải xây dựng một hệ thống pháp luật như thế nào để đất đai và bất động sản trở thành nguồn lực tạo ra năng suất, chất lượng sống và năng lực cạnh tranh quốc gia.

Một góc TP. Hà Nội

Một trong những vấn đề căn bản của thị trường bất động sản Việt Nam là sự lẫn lộn giữa giá trị tài sản và giá trị phát triển. Một khu đất có thể tăng giá rất nhanh, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc nền kinh tế xung quanh nó đã tạo ra giá trị tương ứng. Một căn hộ có thể tăng giá hàng chục phần trăm, nhưng người dân sống trong đó chưa chắc có thu nhập cao hơn, thời gian đi lại ngắn hơn, sức khỏe tốt hơn hay cơ hội tiếp cận giáo dục tốt hơn. Nếu giá bất động sản tăng chủ yếu nhờ kỳ vọng, khan hiếm, đầu cơ hoặc sự gia tăng giá trị do quy hoạch và đầu tư công, trong khi năng suất thực của nền kinh tế không tăng tương ứng, thì nền kinh tế có thể chứng kiến sự gia tăng của cải trên giấy tờ nhưng không nhất thiết gia tăng năng lực phát triển.

Đây là điểm mà Nghị quyết 19 đặt ra yêu cầu rất sâu: nguồn lực phải được phân bổ đến những nơi tạo ra năng suất và giá trị cao hơn. Vì vậy, pháp luật bất động sản trong giai đoạn mới phải chuyển từ triết lý "làm thế nào để tài sản được giao dịch thuận lợi?" sang "làm thế nào để bất động sản tạo ra giá trị phát triển cao nhất cho xã hội?". Đó là sự thay đổi căn bản về triết lý lập pháp.

Trong toàn bộ hệ thống pháp luật bất động sản, Luật Đất đai vẫn là đạo luật trung tâm. Nhưng Luật Đất đai mới không thể chỉ tiếp tục hoàn thiện kỹ thuật quản lý quyền sử dụng đất. Nó phải trở thành công cụ để phân bổ nguồn lực đất đai theo hiệu quả phát triển. Nghị quyết 21 đã đi theo hướng này khi khẳng định đất đai là nguồn lực chiến lược và yêu cầu quản lý chặt chẽ, minh bạch, công bằng, bền vững, khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, gia tăng giá trị.

Nghị quyết cũng yêu cầu xử lý các "điểm nghẽn" về quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, tài chính đất đai và giá đất. Điều đó có nghĩa là lần sửa đổi này cần đi xa hơn câu chuyện "giảm thủ tục". Phải xác lập một nguyên tắc mới: đất đai phải được đưa đến nơi, vào thời điểm và cho chủ thể có khả năng tạo ra giá trị phát triển cao nhất, đồng thời bảo đảm lợi ích công bằng của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Cơ chế giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất vì vậy phải được thiết kế thành một hệ thống thống nhất, tránh tình trạng mỗi cơ chế phục vụ một logic khác nhau. Đặc biệt, Nghị quyết 21 yêu cầu nghiên cứu cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị tạo ra. Đây có thể trở thành một trong những cải cách quan trọng nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. Bởi từ đây, đất đai không chỉ là tài sản để hưởng lợi từ phát triển. Đất đai phải trở thành nguồn lực tham gia tài trợ cho chính quá trình phát triển.

Một trong những vấn đề lớn nhất của bất động sản Việt Nam nằm ở chỗ: Ai tạo ra giá trị tăng thêm của đất và ai được hưởng giá trị đó? Một tuyến metro được xây dựng. Một cây cầu được hoàn thành. Một tuyến vành đai mở ra. Một sân bay đi vào hoạt động. Một khu công nghiệp hình thành. Một trường đại học được đầu tư. Tất cả những điều đó làm giá trị đất xung quanh tăng lên. Nhưng giá trị tăng thêm ấy không hoàn toàn do chủ đất tạo ra. Một phần rất lớn được tạo ra bởi Nhà nước, cộng đồng và sự phát triển chung của nền kinh tế. Do đó, pháp luật mới phải hình thành được một cơ chế để một phần giá trị tăng thêm đó quay trở lại xã hội.

Bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới

Có thể hình dung thành một vòng tuần hoàn: Nhà nước đầu tư hạ tầng ---> không gian phát triển ---> giá trị đất tăng ---> Nhà nước và cộng đồng điều tiết một phần giá trị tăng thêm ---> tái đầu tư hạ tầng và dịch vụ xã hội năng lực phát triển tiếp tục tăng.

Đây không phải là việc "đánh thuế bất động sản" đơn thuần mà là thiết kế một cơ chế tài chính cho phát triển không gian. Nếu thực hiện được, bất động sản sẽ không còn đứng bên ngoài quá trình phát triển hạ tầng mà trở thành một bộ phận của cơ chế tài trợ cho phát triển. Nghị quyết 21 đã đặt nền tảng chính trị rất rõ cho hướng đi này khi yêu cầu điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch và đầu tư hạ tầng tạo ra để phục vụ hiện đại hóa hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà ở cho thuê và an sinh xã hội.

Cần phải xây dựng những cơ chế nào?

Nếu đất đai là nguồn lực, thì quy hoạch là cơ chế quyết định nguồn lực ấy sẽ tạo ra giá trị gì. Đây là lý do Luật Quy hoạch, pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn và các quy định về quy hoạch sử dụng đất phải được xem xét đồng thời với Luật Đất đai. Mô hình cũ thường bắt đầu bằng một khu đất và câu hỏi "có thể xây bao nhiêu?". Mô hình mới phải bắt đầu bằng câu hỏi "không gian này cần tạo ra chức năng gì cho nền kinh tế và đời sống của vùng?".

Một khu vực gần sân bay có thể cần logistics, khách sạn, thương mại, hội nghị, dịch vụ quốc tế và công nghiệp sáng tạo. Một khu vực quanh trường đại học có thể cần nhà ở sinh viên, phòng thí nghiệm, startup, thương mại và dịch vụ tri thức. Một khu vực gần bệnh viện có thể phát triển thành hệ sinh thái kinh tế sức khỏe. Một hành lang ven sông có thể trở thành không gian sinh thái, du lịch, thể thao, văn hóa và kinh tế đêm.

Như vậy, quy hoạch không còn là bản đồ phân chia đất, mà trở thành bản đồ tổ chức nền kinh tế trong không gian. Nghị quyết 21 cũng yêu cầu đổi mới tư duy quy hoạch theo hướng thống nhất, đồng bộ giữa quy hoạch tổng thể quốc gia, vùng, tỉnh, đô thị và nông thôn, đồng thời nghiên cứu giảm số lượng quy hoạch và tăng tính tích hợp. Đây là cơ sở rất quan trọng để chuyển từ quy hoạch quản lý đất sang quy hoạch tạo lập giá trị phát triển.

Một mô hình phát triển mới không thể tiếp tục lựa chọn dự án chỉ dựa trên khả năng huy động vốn hoặc khả năng thực hiện xây dựng. Nhà nước phải lựa chọn nhà phát triển có năng lực tạo ra giá trị tổng thể. Một nhà đầu tư bất động sản tốt không chỉ cần có tiền. Họ phải có năng lực quy hoạch, thiết kế, xây dựng, vận hành, quản trị tài sản, phát triển cộng đồng, bảo vệ môi trường và tạo ra các dịch vụ kinh tế - xã hội.

Do đó, pháp luật về đầu tư và đấu thầu cần từng bước chuyển từ tiêu chí "ai thực hiện được dự án?" sang "ai có khả năng tạo ra giá trị phát triển tốt nhất từ không gian này?". Đây là sự khác biệt giữa nhà đầu tư bất động sản và nhà phát triển không gian. Trong mô hình mới, một dự án phải được đánh giá bằng tổng giá trị tạo ra: việc làm, ngân sách, hạ tầng, nhà ở, dịch vụ, môi trường, năng suất và chất lượng sống, chứ không chỉ bằng lợi nhuận thương mại của chủ đầu tư.

Nếu Luật Đất đai quản lý nguồn lực đầu vào thì Luật Kinh doanh bất động sản phải tổ chức thị trường đầu ra. Nhưng thị trường bất động sản mới không thể chỉ là nơi mua và bán tài sản, mà phải là thị trường có dữ liệu, có định giá, có minh bạch pháp lý và có khả năng phản ánh giá trị sử dụng thực. Nghị quyết 21 đã yêu cầu công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, thế chấp, tranh chấp và tình trạng sử dụng đất; đồng thời từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất và kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản.

Điều đó cho thấy thị trường bất động sản tương lai sẽ phải dựa trên hạ tầng dữ liệu thống nhất. Mỗi bất động sản về lâu dài phải có một "hộ chiếu số": từ nguồn gốc đất, quy hoạch, pháp lý, xây dựng, thế chấp, giao dịch, giá, thuế cho đến lịch sử vận hành. Khi dữ liệu minh bạch, thị trường sẽ giảm sự phụ thuộc vào tin đồn, môi giới, quan hệ và thông tin bất đối xứng. Đó là một thị trường trưởng thành hơn.

Nghị quyết 19 đặt con người vào trung tâm của mô hình phát triển. Vì vậy, nhà ở phải được nhìn như hạ tầng xã hội của nền kinh tế, chứ không chỉ là sản phẩm thương mại. Một người lao động không có khả năng mua nhà gần nơi làm việc sẽ phải di chuyển xa hơn, mất nhiều thời gian hơn, tốn chi phí hơn và có năng suất thấp hơn. Một gia đình không có nơi ở ổn định sẽ khó đầu tư cho giáo dục, sức khỏe và tương lai của con cái. Một xã hội già hóa nhưng không có nhà ở phù hợp cho người cao tuổi sẽ tạo ra những chi phí xã hội rất lớn.

Do đó, Luật Nhà ở phải hướng tới một hệ thống đa dạng: nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên, nhà ở người cao tuổi, nhà ở chuyên gia và nhà ở thương mại. Nghị quyết 21 cũng khẳng định Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở, bố trí quỹ đất và có cơ chế ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp. Mục tiêu của chính sách nhà ở vì thế phải được chuyển từ "xây được bao nhiêu căn" sang "bao nhiêu người có thể tiếp cận một nơi ở phù hợp".

(Còn tiếp...)